廣州：二手市場緩慢探底 住宅租賃保持活躍
時間：2017/8/27
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7月以來，廣州市二手住宅市場繼續(xù)維持“售弱租強”態(tài)勢。因更專注于二手業(yè)務,當月經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣業(yè)務量環(huán)比增加8%，住宅租賃業(yè)務量環(huán)比減少0.7%。
最年輕和最成熟租賃群體
皆在天河
廣州市政府日前發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，共16條措施。盡管具體的細則尚未出臺，但已引起較強的社會和行業(yè)反響。據(jù)廣州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2016年末，廣州市11區(qū)的常住人口數(shù)量達到1404.35萬人，其中戶籍人口870.49萬人，外來人口533.86萬人。長遠來看，這個方案給予廣州的租賃群體有更大的選擇空間，只要未來能保證租賃房源量充裕，租賃市場或?qū)⒊蕩缀渭墧?shù)式快速發(fā)展，良好的經(jīng)驗亦會被周邊城市所借鑒。2017年7月18日~8月9日（23天）經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比2017年6月25日~7月17日（23天）微增0.3%，日均新增出租房源量624套。而后23天廣州鏈家接待租客咨詢比前23天減少0.4%，單日約541個租客與經(jīng)紀人員溝通咨詢，兩項指標反饋目前租賃市場受政策的影響尚未體現(xiàn)。
廣州鏈家研究院對該公司在2016、2017年前七個月促成的近2.5萬宗住宅租賃交易進行板塊劃分，并就相關(guān)指標作對比（右下表）可以看到，全市48個板塊在連續(xù)兩年的平均租金對比中，同比出現(xiàn)上升的有40個，升幅較為明顯的是花都的新華板塊，主要是2016年同期的基數(shù)過低所致。其次是粵墾板塊，平均租金同比上升33.1%，基本是受益于天河北租賃群體有效分流。租金同比降幅較明顯的是番禺的石基、石樓板塊，在有效供應量增加的前提下，這個番禺東部的板塊租金回歸到相對合理的水平上。
“地段決定價值”同樣適用于租賃市場，今年前七個月，新塘板塊和新華板塊的套均租金分別為2150元/月和2159元/月，而珠江新城的套均租金則達到8158元/月。而在租客群體的年齡特征上，最年輕的群體集中在棠東板塊，棠德花園、富力天朗明居、中?？党堑缺P的租客平均年齡只有28歲。最成熟的群體則集中在五山板塊，華師、華工等高校宿舍里居住的租客平均年齡為35.3歲。
廣州鏈家研究院院長周峰認為，廣州市內(nèi)每個板塊都有其不同的居住文化氛圍，自然形成較為明顯的“租賃部落”，工薪族、經(jīng)商族、享受族等不同類別的群體，令市內(nèi)各大板塊租金、承租年齡層的差距繼續(xù)拉大。
7月二手住宅成交依舊
縮量下行
2017年7月，廣州市11區(qū)經(jīng)中介行促成的二手房網(wǎng)簽量為7588套，比6月的8506套減少10.8%。由于銀行信貸規(guī)模逐步收緊，對申請客戶的審批及放款時間也較之2017年第一季度要延長，在廣州鏈家促成的二手買賣業(yè)務中，7月純商業(yè)貸款的比例為33.2%，比6月減少7.7個百分點，也是2016年8月以來的最低比例值。
周峰認為，目前盡管首套房貸的利率水平有較大可能往上調(diào)，但現(xiàn)時二手買賣市場的客戶成功壓價空間也僅在2.7%~3.3%之間來回波動，未能有效放大，因此對中介促成交易的難度仍然較大。2017年8月1~9日，經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)比7月同期減少6.8%，全市二手住宅成交均價為31025元/m2，比7月同期微升2.6%，主要是天河、越秀兩區(qū)部分高價物業(yè)成交拉動整體均價。
