改造項(xiàng)目集中露面“酒改寫”重構(gòu)商辦市場格局
時(shí)間：2017/8/28
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辦公物業(yè)相比商鋪呈現(xiàn)出的租金收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢下，一批商鋪和酒店進(jìn)入到了“城市更新，存量改造”的新發(fā)展浪潮。目前，北京寫字樓市場中已經(jīng)有成功的“商改辦”、“酒改辦”樣本，如位于東長安街的新聞大廈，從酒店改造成寫字樓項(xiàng)目后，招商情況良好。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來類似的存量改造項(xiàng)目會(huì)增加，“商改辦”、“酒改辦”項(xiàng)目也將加大北京辦公樓市場的供應(yīng)，從而重構(gòu)商辦市場格局。
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存量改造項(xiàng)目增加
世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告顯示，隨著北京、上海這樣的一線城市嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，一些城市中心設(shè)施陳舊的物業(yè)紛紛通過改造尋找新的市場機(jī)會(huì)。酒店改造為寫字樓的案例開始增多，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。
以位于北京東長安街的新聞大廈為例，新聞大廈是于2004年開業(yè)的五星級酒店，在2014年6月宣布啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，2015年6月成功戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年底，新聞大廈租賃面積出租率就已達(dá)95%，入駐的客戶既有星巴克、南門涮肉等知名餐飲企業(yè)，也有杭州銀行、中華保險(xiǎn)等金融大亨。
“類似于新聞大廈這樣酒店改成寫字樓的物業(yè)并非個(gè)例?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示，隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。
近年來，不斷有酒店和商場被改造為寫字樓的案例出現(xiàn)。資料顯示，在過去三年中，已經(jīng)進(jìn)行“商改辦”的項(xiàng)目就有盈科中心、華貿(mào)購物中心、望京華堂、大鐘寺中坤廣場、中糧廣場、中關(guān)村廣場購物中心等；已經(jīng)進(jìn)行“酒改辦”的項(xiàng)目有金融街洲際酒店、萬豪酒店、開元酒店等等。
寫字樓收益穩(wěn)定需求旺盛
為何在一線城市會(huì)出現(xiàn)如此多的商場、酒店改造成寫字樓的現(xiàn)象呢？在業(yè)內(nèi)看來，相較商場和酒店來說，寫字樓的運(yùn)營成本低、租金回報(bào)高，這也促使業(yè)主們調(diào)整運(yùn)營方式，謀求更多發(fā)展機(jī)遇。
與零售物業(yè)市場相比，寫字樓市場受電商沖擊小，運(yùn)營管理成本較低，近幾年來需求和租金均保持較為穩(wěn)定的增長趨勢?？紤]到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營成本較低，將商場改為寫字樓成為不少開發(fā)商提高收益的選擇。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時(shí)城市發(fā)展的動(dòng)力來自于消費(fèi)推動(dòng)。以前適合商場和酒店的地方，現(xiàn)在可能缺少公寓和寫字樓，消費(fèi)推動(dòng)就會(huì)讓城市功能產(chǎn)生變化。鑒于酒店本身的建筑特點(diǎn)無法改變，改造為辦公樓，其租金要低于市場平均水平，租戶品質(zhì)也可能不如甲級寫字樓，但會(huì)高于服務(wù)式公寓的回報(bào)率。
“酒改寫”將受更多關(guān)注
第一太平戴維斯在對于2017年下半年北京甲級寫字樓市場的展望中，提到未來機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途，包括商業(yè)綜合體、酒店等物業(yè)改成辦公物業(yè)。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“核心商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，促使越來越多租戶考慮城市邊緣的商務(wù)園區(qū)和核心地段的高品質(zhì)‘商改辦’、‘酒改辦’等改造物業(yè)。盡管這些非傳統(tǒng)辦公選項(xiàng)仍然具有各種短板和限制，但作為優(yōu)質(zhì)寫字樓的補(bǔ)充應(yīng)該得到持續(xù)關(guān)注?！?
報(bào)告認(rèn)為，近年來，“商改辦”、“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏，相對于商場和酒店而言，寫字樓在運(yùn)營成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。隨著新聞大廈、中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預(yù)計(jì)未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。
此外，商場、酒店一般擁有不錯(cuò)的區(qū)位優(yōu)勢，在改造成寫字樓后，也會(huì)給一些寫字樓市場增量稀缺的區(qū)域帶來新增供應(yīng)，這也將對現(xiàn)有的寫字樓市場格局帶來沖擊。
