長(zhǎng)期囤地要被征稅 開(kāi)發(fā)商拿地就得開(kāi)工感慨壓力大
時(shí)間：2017/9/1
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近日，“陜西省開(kāi)征土地使用稅”的消息頗為引人關(guān)注。事實(shí)上這并非陜西省“開(kāi)征”土地使用稅。8月1日，“陜西地稅”官方微博為此特別作出解釋：該通知是在大數(shù)據(jù)新形勢(shì)下，對(duì)原有土地使用稅管理的調(diào)整完善。早在1989年7月，陜西省就制定了《陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》，并一直執(zhí)行至今。
事情起源于7月27日陜西省政府網(wǎng)站一條《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法和房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的通知》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）?！秾?shí)施細(xì)則》對(duì)陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行了稅額幅度和征稅范圍的明確。
陜西省地方稅務(wù)局在官方解讀中提道，新規(guī)定是按照法定權(quán)限對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅管理的進(jìn)一步完善，利于在更大范圍促進(jìn)土地資源的集約節(jié)約利用。同時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)沒(méi)有產(chǎn)生任何變化。而在外界看來(lái)，陜西省在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)調(diào)整土地使用稅，有其特殊的背景考量，帶來(lái)的影響也有待觀察。
《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者采訪發(fā)現(xiàn)，全國(guó)多地出現(xiàn)強(qiáng)化土地使用稅征收情形，部分縣市過(guò)往長(zhǎng)期拖欠的土地使用稅被重要關(guān)注，多位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感嘆壓力增大。
遲來(lái)的調(diào)整
“土地使用稅”一詞最早出現(xiàn)于1988年。當(dāng)年9月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。人們熟悉的房地產(chǎn)稅即包括房產(chǎn)稅與土地使用稅兩部分。
隨著土地需求的增長(zhǎng)，土地價(jià)值攀升，國(guó)務(wù)院曾于2006年、2011年和2013年對(duì)土地使用稅進(jìn)行過(guò)3次修訂?，F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中對(duì)土地使用稅每平方米年稅額作出如下規(guī)定：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
隨著上述決定的發(fā)布，大部分省份的土地使用稅已經(jīng)陸續(xù)經(jīng)歷過(guò)多次調(diào)整。山東省國(guó)土廳某工作人員向《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者證實(shí)，山東地區(qū)的土地使用稅已經(jīng)征收多年。最新一輪的調(diào)整是在2014年。
根據(jù)陜西地稅局官方口徑，陜西省人民政府于1989年7月制定了《陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》（下稱《實(shí)施辦法》）后，一直執(zhí)行至今。
陜西地稅局還強(qiáng)調(diào)，新《實(shí)施辦法》和新《實(shí)施細(xì)則》對(duì)原有的相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行了修訂優(yōu)化。新城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定的征稅范圍中，明確了建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等征稅范圍：城市為市行政區(qū)（不含建制鎮(zhèn)）的區(qū)域范圍；縣城為縣城鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；工礦區(qū)為工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的工礦園區(qū)區(qū)域范圍，并且將納稅期限由按年計(jì)算、分半年繳納調(diào)整為按年計(jì)算、分季繳納。新規(guī)出臺(tái)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅納稅人的稅負(fù)“沒(méi)有產(chǎn)生任何變化 ”。
修訂后，陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：西安市1.5元至27元；寶雞市、咸陽(yáng)市、銅川市、延安市、渭南市1.2元至18元；漢中市、榆林市、安康市、商洛市、楊凌示范區(qū)1.2元至15元；縣級(jí)市0.9元至10元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至7元。
從0.6元到27元，土地使用稅范圍是如何劃定的？中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文教授向記者解釋，稅額等級(jí)是由人均土地面積決定。人越多的土地越值錢，所征收的土地使用稅也應(yīng)該越高，利于節(jié)約土地。
“這就好比，人口密集的城市收的土地使用稅高于人口稀疏的城市。迫使開(kāi)發(fā)商有效利用土地、保護(hù)耕地。”施正文說(shuō)道。
財(cái)政賬單
在外界看來(lái)，陜西省這場(chǎng)遲來(lái)的調(diào)整，或與其近年的財(cái)政壓力有關(guān)。
據(jù)陜西省財(cái)政廳新聞發(fā)言人、副廳長(zhǎng)劉紅春介紹，2017年上半年，全省地方財(cái)政收入完成1095.74億元，稅收收入完成774.91億元，增長(zhǎng)19.52%，占地方財(cái)政收入的70.72%。
與此對(duì)應(yīng)的是，陜西上半年財(cái)政支出2584.95億元，是地方財(cái)政收入的2.36倍。
有媒體指出，早在2016年，陜西省的財(cái)政收入曾首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速為-10.97%，相比于收入的大幅波動(dòng)，財(cái)政支出幾乎保持不變，收支自給率下降到41.84%。財(cái)政自給率是指地方財(cái)政一般預(yù)算內(nèi)收入與地方財(cái)政一般預(yù)算內(nèi)支出的比值，財(cái)政自給率是判斷一個(gè)城市發(fā)展健康與否的一個(gè)重要指標(biāo)。根據(jù)陜西省財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年前11個(gè)月全省地方財(cái)政收入完成1675.06億元，增長(zhǎng)5.67%；全省財(cái)政支出4102.55億元，增長(zhǎng)12.47%。
另外，陜西省第三批地方政府債券173.7億元于近日成功招標(biāo)發(fā)行。其中一般債券154.7億元，5年期專項(xiàng)債券為19億元。
公開(kāi)報(bào)道認(rèn)為，造成上述問(wèn)題的原因是，陜西是傳統(tǒng)的煤炭大省，2015年開(kāi)始的去產(chǎn)能對(duì)陜西的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響很大。
好在今年煤炭?jī)r(jià)格大幅上漲，陜西省上半年資源稅完成71.88億元，增長(zhǎng)110.22%。同時(shí)，今年上半年全國(guó)各省的土地出讓金收入也大幅增長(zhǎng)。賣土地和賣煤炭，暫時(shí)解決了陜西省財(cái)政收入的燃眉之急，上半年財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過(guò)半、進(jìn)度過(guò)半”的目標(biāo)。
下半年在地方債受限、房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的大背景下，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口成為了一個(gè)重要問(wèn)題。陜西省在這時(shí)調(diào)整土地使用稅也不難理解。
陜西省地方稅務(wù)局官網(wǎng)近日上傳了一篇題為《房產(chǎn)稅開(kāi)征的必然性》的文章。文章提出，城鎮(zhèn)土地使用稅則稅率過(guò)低（按面積征收0.6-30元/m2），既無(wú)法對(duì)地方財(cái)政構(gòu)成支撐，又無(wú)法有效抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，成為過(guò)時(shí)的、不能反映房地產(chǎn)發(fā)展變化的僵化稅制。
影響幾何？
在中國(guó)人民大學(xué)商法研究院院長(zhǎng)劉俊海教授看來(lái)，征收土地使用稅對(duì)政府和地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)都是好事。尤其是對(duì)于政府可謂“一舉三得”：一是增加政府財(cái)政收入；二是有助于嚴(yán)控土地，貫徹保護(hù)耕地，保護(hù)“紅線”；三是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，樹(shù)立政府的形象，避免政府成為助推房?jī)r(jià)的替罪羊。
同樣，施正文教授也認(rèn)為，征收土地使用稅在增加財(cái)政收入、保護(hù)土地的同時(shí)，一定程度上具有調(diào)節(jié)的作用?！叭司孛娣e少的地方稅額重，這種手段能夠讓建設(shè)單位盡量少占用土地，并且提高對(duì)土地的維護(hù)意識(shí)?！?
但此番調(diào)整或?qū)?duì)地產(chǎn)商帶來(lái)不小的壓力。
一位湖北襄陽(yáng)的地產(chǎn)人士早先經(jīng)歷過(guò)土地使用稅調(diào)整。他告訴記者，在土地使用稅從每平方米每年4元漲到現(xiàn)今的7元后，他每年為其所持有的一塊位于襄樊市襄陽(yáng)區(qū)的400畝（約合26萬(wàn)多平方米）土地繳納的土地使用稅達(dá)到180多萬(wàn)元。該地產(chǎn)人士向記者提供了2016年第三季度的繳稅憑證，顯示每季度需要上繳約40多萬(wàn)元。
該地產(chǎn)人士稱，根據(jù)規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)完成、將房屋銷售后購(gòu)房者辦了房產(chǎn)證，地產(chǎn)公司才能不再繳納土地使用稅。因此，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，土地使用稅的壓力越大。他認(rèn)為，若土地使用稅嚴(yán)格征收，將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)和銷售。
按照一塊土地從拿地開(kāi)發(fā)到最終出售的4年周期，這塊土地總共需要繳納的土地使用稅額高達(dá)700多萬(wàn)元。
襄陽(yáng)地稅局有關(guān)人員告訴記者，當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚愑赏恋厮鶎俜嚼U納，按年計(jì)算，分期繳納，通常是一季度上繳一次。如果偷逃土地使用稅除了會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)追查、要求補(bǔ)繳外，還需上繳滯納金和罰款。
記者從劉俊海教授處了解到，除了土地使用稅以外，開(kāi)發(fā)商從地方政府拿到土地后需要繳納的還有國(guó)有土地出讓金、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅，以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的印花稅、契稅等等。一塊土地在流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生大量需要繳納的稅費(fèi)。
“土地使用稅是使用期間的稅費(fèi)，需要按期不斷上繳，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是不可忽略的成本壓力。相比之下，其他費(fèi)用均為一次性繳納完畢?！币晃桓＝ǖ禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示。
該地產(chǎn)商持有的一塊僅84畝的土地，按照當(dāng)?shù)孛磕暾魇?元土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)，每年僅土地使用稅一項(xiàng)就需要上繳超過(guò)45萬(wàn)元。
就地產(chǎn)商而言，雖然土地使用稅的征收提高了地產(chǎn)商的運(yùn)作成本，但劉俊海認(rèn)為它可以倒逼地產(chǎn)商理性投資，作出正確的經(jīng)營(yíng)投資決策?！罢魇胀恋厥褂枚愖鳛槠髽I(yè)的動(dòng)態(tài)變量之一，企業(yè)在變動(dòng)不均的稅收環(huán)境下作出經(jīng)營(yíng)投資的判斷決策，得進(jìn)行成本效益分析。土地使用稅的開(kāi)征可以倒逼地產(chǎn)商理性投資，避免跟風(fēng)從事房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)性投資行為，以至于影響整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融安全。與此同時(shí)，也增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境透明度，提高政策預(yù)期?！眲⒖『Ｕf(shuō)道。
施正文教授還對(duì)記者補(bǔ)充道，由于中國(guó)目前征收土地使用稅的范圍只有經(jīng)營(yíng)性土地，并不針對(duì)居住用地。因此地產(chǎn)商在完成住宅用地建設(shè)并移交給居民后，就不需要繳納土地使用稅。因此，按期繳納的土地使用稅也有助于加快地產(chǎn)商建設(shè)進(jìn)度。
“對(duì)于稅費(fèi)改革來(lái)說(shuō)，大的方向是不斷減稅，從這個(gè)角度看，關(guān)于稅費(fèi)成本是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者的擔(dān)心是沒(méi)有必要的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。中原置地首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前全國(guó)的土地使用稅額都不算太高，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。
另一方面，土地使用稅的執(zhí)行情況也各有差異。前述襄陽(yáng)地產(chǎn)人士向記者透露，他所知的位于南方某地的土地未被征收土地使用稅。而一位不愿具名的專家告訴記者，的確存在地方政府不征收土地使用稅的情況。
“按照規(guī)定，地方政府并沒(méi)有減免其他土地使用稅的權(quán)限，但并不排除一些地方政府為了政績(jī)突出，會(huì)通過(guò)‘變相減免’土地使用稅的手段進(jìn)行招商引資，所謂‘變相減免’，意即先令開(kāi)發(fā)商繳納土地使用稅，之后以財(cái)政支出等其他方式將稅款退給開(kāi)發(fā)商?！痹搶＜艺f(shuō)道。不過(guò)據(jù)他了解，這樣的情況并不普遍。
陜西某地產(chǎn)商告訴《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者，過(guò)去稅務(wù)部門針對(duì)房地產(chǎn)的稅收，基本都是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后，集中清算、征收，因此很多小的地產(chǎn)商賣完項(xiàng)目后就注銷公司，把應(yīng)繳納的稅逃避掉了。該地產(chǎn)商稱，這就是地產(chǎn)行業(yè)很少出現(xiàn)偷稅漏稅的原因。
