集體建設用地可建租賃房 京滬等13個城成首批試點
時間：2017/9/1
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中國國土資源部今日發(fā)布公告稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設部根據(jù)地方自愿，確定第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
這13個城市為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
集體土地建租賃房之所以得到廣泛關注，根源在于其與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。
我國土地實行土地公有制,但是土地使用權(quán)卻分兩種,一種是國有土地使用權(quán),一種是集體土地使用權(quán)。集體土地即指農(nóng)民集體所有的土地。
國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。
據(jù)一財網(wǎng)，利用集體土地建租賃房“好處”不小，此舉不僅不占用地方國有建設用地指標，且可降低建設保障房的用地和拆遷成本。但是，在集體建設用地上建設租賃住房，并集中向城市居民出租，在當前相關法律法規(guī)之下存在一定的模糊地帶。此外，在集體土地上建租賃房，也令業(yè)界擔心是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題。
本次試點內(nèi)容包括：
（一）完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務。
（三）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設部門應與相關部門加強協(xié)作、各負其責，在建設用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權(quán)利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
本月初，住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展?！锻ㄖ访鞔_提出，在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。
建立購租并舉的住房制度成為中國建設房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的重要途徑。多個熱點城市就表態(tài)要擴大租賃住房供給，其中就有上海，提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房；北京提出未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排；廣州規(guī)定，未來五年，普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米，住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。
以下為《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》全文：
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關精神，結(jié)合當前管理工作實際，制定本試點方案。
一、總體要求
（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
（二）基本原則。
把握正確方向。堅持市場經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責任，保障依法依規(guī)建設、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。
（四）試點范圍。按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總本轄區(qū)計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復后啟動試點。
二、試點內(nèi)容
（一）完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務。
（三）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設部門應與相關部門加強協(xié)作、各負其責，在建設用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權(quán)利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
三、組織實施
（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調(diào)決策機構(gòu)。各地區(qū)各有關部門要加強協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進試點。
（二）推進試點實施。
1.編制實施方案。試點城市根據(jù)本方案編制實施方案，經(jīng)省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。
2.試點實施、跟蹤及總結(jié)。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。
2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。
2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門總結(jié)試點工作，總結(jié)報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。
（三）強化指導監(jiān)督。各地區(qū)各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監(jiān)督，依法規(guī)范運行。要加強分類指導，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。
（四）做好宣傳引導。試點地區(qū)要加強對試點工作的監(jiān)督管理，密切關注輿情動態(tài)，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。
