北外灘將與陸家嘴等錯位互補 寫字樓存量大增
時間：2017/9/14
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據(jù)《勞動報》報道，近些年，隨著一批極具潛力的新興商務(wù)項目相繼落戶，位于虹口區(qū)南部的北外灘區(qū)域已從原先的“航運聚集區(qū)”蛻變成如今的“航運和金融服務(wù)聚集區(qū)”。昨日，全性房地產(chǎn)咨詢公司“萊坊”發(fā)布研究報告顯示，截至今年一季度，北外灘寫字樓面積已為十年前的2.4倍，其租金達到每日每平米7.3元。
寫字樓存量為2008年的2.4倍
北外灘，位于虹口區(qū)南部濱江，總面積約6.4萬平米，西接外灘，南與陸家嘴隔河相望，是上海寫字樓市場重要的新興商務(wù)區(qū)之一。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展最早可追溯到1997年上海灘國際大廈的落成，自2002年，北外灘提出打造“航運功能”的定位后，大量港務(wù)貨運代理公司涌入，也催生了寫字樓市場的快速發(fā)展，一批乙級寫字樓項目進入市場。
根據(jù)萊坊方面的數(shù)據(jù)，2006年至2008年間，北外灘的寫字樓規(guī)模顯示出明顯的擴張跡象，每年新增辦公面積大約為7萬平米，而且諸如瑞豐國際大廈等甲級寫字樓的身影也多了起來。至2008年底，北外灘地區(qū)的寫字樓存量升至63萬平方米，較2006年初的總存量增加了50%。
2011年前后，北外灘升級定位為“航運和金融服務(wù)集聚區(qū)”，原有的寫字樓已不能滿足入駐企業(yè)對高端寫字樓辦公的需求，寫字樓也迎來了又一波建設(shè)高峰期。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年一季度，北外灘地區(qū)寫字樓存量已經(jīng)達到151萬平米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級寫字樓面積占總存量的67%。
區(qū)域租金十年增幅達92%
北外灘區(qū)域的寫字樓需求受政策導(dǎo)向影響明顯。2011年，北外灘相關(guān)部門發(fā)文，要求加大對于金融企業(yè)聚集力度。截至今年，財富管理、金融投資類型的租戶快速增長，在北外灘各租戶類型中的占比較2012年上升三倍，僅次于航運物流的42%和貨運代理的16%。
隨著一批租金承付能力較高的大型國企和金融企業(yè)入駐北外灘，北外灘的寫字樓租金水平在近年來得到大幅提升。2017年第一季度北外灘寫字樓租金達到每天每平米7.3元。北外灘租金的十年增幅為92%，與上海整體甲級寫字樓租金水平的差距也在逐漸縮小。
萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管及董事張延軍向記者介紹：“北外灘的寫字樓租金水平目前在上海主要寫字樓商圈中排名第六位，租金相當(dāng)于排在首位的陸家嘴平均租金的58%?！?
與外灘、陸家嘴區(qū)域形成錯位互補
作為最早啟動新興商務(wù)區(qū)之一，北外灘如今擁有定位清晰、寫字樓體量初具規(guī)模、靠近市中心及高租金預(yù)期等優(yōu)勢，但同樣面臨著開發(fā)進程較緩、軌交線路較少及現(xiàn)有建筑物影響整體規(guī)劃等挑戰(zhàn)。如何尋求自身發(fā)展的突破，這道題依然待解。
萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨給出了數(shù)條建議。首先，對于政府而言，應(yīng)針對北外灘特定的航運及其衍生行業(yè)，積極制定招商引資政策，在政策上給予稅收優(yōu)惠，鼓勵產(chǎn)業(yè)聚集。其次，對于開發(fā)商而言，應(yīng)將眼光放長遠，對于商業(yè)項目盡量采用只租不售的長期持有策略并加強后期管理，以保證物業(yè)品質(zhì)。其三，對于租戶和買家而言，考慮到北外灘的定位和發(fā)展?jié)摿?，建議航運及其相關(guān)行業(yè)可以選擇入駐，以享受產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的利好。根據(jù)規(guī)劃，北外灘將與外灘、陸家嘴、洋山深水港等區(qū)域錯位互補，重點打造航運、金融企業(yè)總部的集聚地、郵輪客運中心、口岸服務(wù)中心和文化創(chuàng)意中心五大功能。截至2020年，該片區(qū)內(nèi)將規(guī)劃興建84萬平方米甲級寫字樓，寫字樓規(guī)模相當(dāng)于在上海再造一個中央商務(wù)區(qū)。
