房?jī)r(jià)終于不漲了 但剛需卻遇到了更大的麻煩！
時(shí)間：2017/9/18
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前幾天，北京說要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比零增長，底線是新房市場(chǎng)環(huán)比零增長。這已經(jīng)是第二次說要實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比零增長”了，上一次是在2016年的12月份。而現(xiàn)在，這一目標(biāo)接近完成，數(shù)據(jù)顯示北京新房已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比不增長了，而二手房則已從最高跌回落了10%左右。
現(xiàn)在，我們可以梳理下，房?jī)r(jià)環(huán)比零增長是怎么實(shí)現(xiàn)的了。
一、二手房市場(chǎng)——管住學(xué)區(qū)房、提高首付比例、認(rèn)房又認(rèn)貸
在二手房市場(chǎng)，最堅(jiān)挺最扎眼的莫過于學(xué)區(qū)房。
一直以來，學(xué)區(qū)房總是上頭條次數(shù)最多的一類二手房。中國的家長對(duì)教育的投入也反映在學(xué)區(qū)房上面，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也是水漲船高。但今年3月份開始，學(xué)區(qū)房的價(jià)格開始明顯回落，特別是中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房，單價(jià)便宜1-2萬的不在少數(shù)。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，跟擴(kuò)大多校劃片和二手房代理價(jià)格設(shè)置上限有關(guān)。
多校劃片在一定程度上降低了學(xué)區(qū)房的熱度，但其實(shí)更關(guān)鍵的是房產(chǎn)中介對(duì)高價(jià)二手房的清理。
目前北京各大二手房中介都已經(jīng)上線了價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，一旦業(yè)主報(bào)價(jià)超過該系統(tǒng)給予的參考價(jià)格，房源就會(huì)被標(biāo)注為“無效房源”，不會(huì)在外網(wǎng)展示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不得推薦。業(yè)主如果想賣房子，唯一的辦法就是降價(jià)。
除了花大力氣降低二手房的供應(yīng)價(jià)格之外，提高首付比例，降二套房貸款年限，認(rèn)房又認(rèn)貸等措施則是從需求側(cè)來降低二手房購買力。
自去年10月份開始，首套房比例已經(jīng)上浮至35%，而二套房貸款年限則由最長30年降至25年。認(rèn)房又認(rèn)貸的威力最大，它將審核購房者在全國范圍內(nèi)的貸款記錄，只要你貸款買過房，不管是不是在北京，再買房都將執(zhí)行二套房貸規(guī)定，首付比例最低是6成，如果買的是非普通商品房，首付則上浮至8成。此舉對(duì)以改善需求為主，且以二手房為主的北京樓市來說，效果非常大。
二、新房市場(chǎng)——管住商辦、全面限價(jià)限售、打擊捆綁銷售
其實(shí)新房比二手房好調(diào)控得多，原因很簡(jiǎn)單，新房是集中供應(yīng)，管好開發(fā)商即可。
今年以來，商辦房終于被清理了。商辦房的爆發(fā)是在2016年，去年成交的新房中，超過一半是商辦房?，F(xiàn)在不行了，新建的商辦房可以改成租賃用房，但絕不能出售。
從去年開始，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”已經(jīng)成為土拍的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則。目前所有已經(jīng)成交的和正在掛牌的住宅用地都已經(jīng)執(zhí)行該規(guī)則。這意味著開發(fā)商在拿地之初就被限定了銷售均價(jià)和最高單價(jià)。無論你蓋普宅還是豪宅，最終的售價(jià)已經(jīng)給你規(guī)定死了。
這條規(guī)則有多厲害呢，我們舉個(gè)例子。比如豐臺(tái)西局，靠近三環(huán)，地理位置非常好，該片區(qū)目前有塊宅地正在掛出，但最高售價(jià)不得超過81690元/平米，均價(jià)也不得超過77800元/平米。要知道周邊次新的二手房售價(jià)已經(jīng)在12萬元左右了。
除了限房?jī)r(jià)，開發(fā)商以往常用的搭售車位和裝修等方式也已經(jīng)被叫停。
這一系列的調(diào)控，讓新房市場(chǎng)逐漸降溫。數(shù)據(jù)顯示，北京新房的價(jià)格已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下行。
三、房?jī)r(jià)環(huán)比不增長容易，但買到房真的不容易
管住房?jī)r(jià)，說到底還是得讓老百姓得到實(shí)惠才行，但從實(shí)際效果來看，并不明顯。
北京樓市早已由二手房主導(dǎo)，但現(xiàn)在買二手房難度可謂非常大。
目前北京的二手房整體價(jià)格的確降下來了，幅度也有10%左右，但二手房比新房的貸款難度更高，很多人在今年一季度申請(qǐng)的房貸，如今半年過去了都沒下來。
不少銀行在這個(gè)時(shí)候還玩起了搭售的生意，想快點(diǎn)拿到貸款，要么主動(dòng)上浮利率，要么同時(shí)買點(diǎn)銀行的理財(cái)產(chǎn)品和保險(xiǎn)，門檻還很高，動(dòng)輒10萬元起步，難住了不少人。
至于新房，則有兩個(gè)尷尬的地方。一個(gè)是新房普遍豪宅化。二是整體供應(yīng)明顯不足。
以9月份入市的新房為例，總共只有9個(gè)項(xiàng)目，5個(gè)是別墅，1個(gè)是普宅和別墅混合，只有3個(gè)是純普宅。相比去年9月份34個(gè)項(xiàng)目入市，今年的“金九銀十”要遜色許多。
再看看今年北京的整體供應(yīng)情況。2017年計(jì)劃供應(yīng)30萬套新建住房，其中產(chǎn)權(quán)類21萬套，產(chǎn)權(quán)類中商品房占7成，約為14.7萬套。在這14.7萬套中，中小戶型和自住房（現(xiàn)已變更為共有產(chǎn)權(quán)房）共計(jì)10萬套，而自住房又占了5萬余套。
幾番梳理下來，今年純商品房也就10萬套左右，其中普通住宅5萬套，高端住宅5萬套，所以商品房是越來越稀缺了。
從這里，我們也能一窺未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，雖然北京房?jī)r(jià)今年不增長了，未來也不會(huì)有大的漲幅，但這是整體價(jià)格，是被共有產(chǎn)權(quán)房平均之后的結(jié)果。
就純商品房來說，由于越來越稀缺，其實(shí)價(jià)格還是會(huì)慢慢上漲的。
四、現(xiàn)在還能買房嗎？
這一輪行情已經(jīng)基本結(jié)束，現(xiàn)在還能不能買房是個(gè)問題。
融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為，以往要是出現(xiàn)這個(gè)力度的調(diào)控，房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)繼續(xù)下行的，然后再來一波拉升，調(diào)控之后的幾個(gè)月是不適合買房的。
但這一輪調(diào)控由于是“因城施策”，包括一線城市在內(nèi)的幾十個(gè)城市，其實(shí)底線都是將房?jī)r(jià)穩(wěn)住。而采取的措施，大家其實(shí)都已經(jīng)爛熟于心，比如限價(jià)限購限售等。北京這邊中小戶型買到后是5年不準(zhǔn)賣的（以產(chǎn)證或完稅證明為起點(diǎn)），其他城市也有不少實(shí)施限售的。
之所以要實(shí)施限售，是因?yàn)橄迌r(jià)的存在。限價(jià)限的是開發(fā)商，價(jià)格不能賣得太貴，限售限的是購房者，買到了便宜的房子，自然也不能讓你輕松賣出去賺差價(jià)。
說到這里，其實(shí)能不能買房，已經(jīng)有答案了。限價(jià)意味著稀缺，當(dāng)你只能買到限價(jià)的房子的時(shí)候，不買就意味著讓別人占便宜。
只不過對(duì)于剛需來說，現(xiàn)在的問題已經(jīng)不僅僅是能不能買房了，而是有沒有資格買房，能不能搶到便宜的房子的問題。
