租房入住體驗(yàn)不佳 可以主張哪些權(quán)利
時(shí)間：2017/9/22
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據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，長期以來，國內(nèi)住宅市場一直行進(jìn)在“重售輕租”的軌道上。租房市場不夠規(guī)范、房源遠(yuǎn)低于需求、租屋質(zhì)量整體不高，承租人選擇有限，同時(shí)，黑中介頻頻現(xiàn)身，房主和租戶都處于信息和交易不對稱的弱勢。
“出租屋內(nèi)安放不下青春”的故事，每每成為奮斗者前進(jìn)的羈絆，而房子上附加的各種發(fā)展權(quán)利，更令很多本意堅(jiān)持租房者被迫買房。那么，租房入住體驗(yàn)不佳，可以主張哪些權(quán)利？
今年8月份，李女士通過中介在北京真武廟六里租了一套一居室，40平米，月租5400元。如此高昂的租金，入住體驗(yàn)卻非常糟心。李女士在這里只住了不到20天，就遇到多次電梯停運(yùn)，加起來的時(shí)間就有5天。她租的這間房屋在12層，女兒腿還骨折了，不能乘坐電梯上樓對她來說猶如雪上加霜。
李女士說：“住到這兒以后遇到了很多不便。電梯老齡化嚴(yán)重，經(jīng)常壞但沒有人來修，我們?nèi)フ疫^物業(yè)，由于這個(gè)小區(qū)是兩個(gè)物業(yè)公司管理，他們總是相互推諉。物業(yè)說話態(tài)度很不好，說這是老齡電梯，沒有零件可換，只能拆東墻補(bǔ)西墻?！?
之后李女士找到租給她房子的中介公司我愛我家，我愛我家的工作人員對此表示無能為力。李女士在租房時(shí)只交了月租的租金，并不包括物業(yè)費(fèi)。她并不清楚房租里都包括哪些費(fèi)用，她究竟能享有哪些權(quán)利。
李女士說：“‘我愛我家’工作人員說這是老小區(qū)，環(huán)境就這樣，租房好像不管我們要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是房主交了，每個(gè)月我們付的只是月租、煤氣、水電，其他的包括什么就不清楚了?！?
中介公司不給力，李女士只能自己找到物業(yè)公司去詢問究竟誰來負(fù)責(zé)維修電梯。但她發(fā)現(xiàn)，她住的這棟樓竟然按照樓層的單雙數(shù)分別由兩家物業(yè)公司管理。兩家公司都說，修電梯的事情不歸自己管。這兩家物業(yè)公司分別叫中國北方機(jī)車車輛工業(yè)集團(tuán)公司和北京鑫地城物業(yè)管理有限公司。
李女士說：“單雙數(shù)樓層分別由兩家物業(yè)公司管理，也就是說，兩邊電梯拆東墻補(bǔ)西墻。我去找物業(yè)，物業(yè)很不耐煩，說這是老電梯了，在維修，電梯里公布了維修電話，可以撥打。因?yàn)檫@事兒，住戶還老上他那兒打架?！?
記者撥通了李女士在電梯里看到的維修電話，對方的態(tài)度令人詫異，不僅強(qiáng)調(diào)維修電梯不歸自己管，還強(qiáng)調(diào)只服務(wù)于北車的老干部。
北車物業(yè)說：“你們樓的物業(yè)公司3棟17層、19層、15層歸我們管，4棟2層、4層、6層、8層、10層、12層、14層、18層歸我們管，明白了嗎？我們是為北車的老干部服務(wù)的，電梯公司是跟北車直接簽的，跟我們一點(diǎn)兒關(guān)系都沒有。你們可以往上告，公司有監(jiān)督電話，我們管不了他?！?
那么，小區(qū)所屬的居委會(huì)能不能負(fù)起責(zé)任？經(jīng)記者采訪，居委會(huì)也表示管不了，這由物業(yè)負(fù)責(zé)。現(xiàn)在不太清楚，需要明天過問領(lǐng)導(dǎo)，再予以答復(fù)。
李女士說，現(xiàn)在只要下樓出門就會(huì)提心吊膽，擔(dān)心回來時(shí)電梯會(huì)壞。租金已經(jīng)交了，不能退錢，必須硬著頭皮住下去。遇到這樣的事情，應(yīng)該怎么辦？租金是不是可以打個(gè)折扣？我愛我家的工作人員說，租金打折不太現(xiàn)實(shí)，修電梯的費(fèi)用肯定該由物業(yè)公司來出。
我愛我家工作人員說：“樓下物業(yè)要找不到的話，就往樓下扔垃圾，物業(yè)就會(huì)出來了，平時(shí)從樓上下去找是找不到的。住戶也可以通過居委會(huì)找到物業(yè)，住在高層本來就應(yīng)該坐電梯，不然怎么辦？房租都交了，物業(yè)跟不上，這些錢理應(yīng)物業(yè)那邊出，不是我們這邊出?！?
今年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”。一時(shí)間“租購?fù)瑱?quán)”的話題引起廣泛關(guān)注。
“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上名校”“租房也能落戶”……7月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策。7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。
租房入住體驗(yàn)不佳，到底租戶可以主張哪些權(quán)利？北京潮陽律師事務(wù)所的胡鋼律師以及北京律師協(xié)會(huì)、消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)的主任蘆云針對相關(guān)問題作出了分析點(diǎn)評(píng)。
經(jīng)濟(jì)之聲：如果李女士以消費(fèi)者的身份來主張權(quán)利，首先要找到的是不是房屋中介？這時(shí)李女士要求租金打折扣是不是合理？
胡鋼：“對于消費(fèi)糾紛，如果有相關(guān)消費(fèi)的書面合同，建議消費(fèi)者仔細(xì)閱讀合同文本本身，這樣就能找到一些基本的思路。本案涉及到是房屋租賃的糾紛，我認(rèn)為李女士可以打開相關(guān)的書面房屋租賃合同，看看出租方是誰，自己和誰簽的合同，是直接和房主簽訂的合同，還是和房主以及房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂了三方合同。
那么，無論是哪種合同，一般來說房屋中介只是起到撮合交易的作用，更主要的問題還是需要消費(fèi)者和房主進(jìn)行直接溝通。本案涉及到的所謂電梯的問題，也需要看房屋租賃合同中，對于電梯的使用，是否有直接的約定，然后再進(jìn)行進(jìn)一步探討。
一般來說，直接將電梯使用狀況載入普通住房租賃合同中的情況極為罕見，所以，如果出現(xiàn)這些問題，我個(gè)人認(rèn)為是一種漠視性的房主義務(wù)。消費(fèi)者在履約過程中，無論這種瑕疵是房主的責(zé)任，還是他方的責(zé)任，承租人是承擔(dān)實(shí)際損失的一方。對此，承租人和出租人可進(jìn)行直接的協(xié)商，適當(dāng)減免房租的租金；另外，作為出租人和房主，應(yīng)積極主張自己的權(quán)利，爭取把電梯盡快維修好。”
經(jīng)濟(jì)之聲：本案中，房主把房子租給中介公司，然后中介公司再租給租戶，租戶和房主之間其實(shí)是不見面的，在這樣的情況之下，房屋中介是不是就承擔(dān)起了更多的法律責(zé)任和法律義務(wù)？
蘆云：“現(xiàn)在這樣的情況在租賃市場確實(shí)比較多，一方面是房主為了省心，為了將來少一些麻煩，租給了中介公司，實(shí)際上這個(gè)合同的簽署雙方就變成了中介公司和租戶之間。那么，中介公司在這里邊也不簡簡單單是一個(gè)居間或者撮合交易達(dá)成的性質(zhì)。他對于房主有一定的義務(wù)，比如要維持這個(gè)房屋的現(xiàn)狀，不能打隔斷、不能破壞，同時(shí)他也應(yīng)當(dāng)對租客承擔(dān)一些義務(wù)，比如在租賃過程中出現(xiàn)了一些問題，都需要由中介出面解決。所以說，在這種合同中，合同雙方的主體變更，導(dǎo)致合同中這三方所需要承擔(dān)的各自的權(quán)利義務(wù)都會(huì)不同。具體到這個(gè)案件中，我們需要考察一下他究竟是由租戶和房主直接簽的，還是由租戶跟中介公司直接簽的?！?
經(jīng)濟(jì)之聲：在記者的采訪中，多方都不斷強(qiáng)調(diào)的一件事就是李女士租住的這個(gè)小區(qū)是一個(gè)老小區(qū)。甚至出現(xiàn)了，同一棟樓按照單雙號(hào)樓層由兩家物業(yè)公司來管理的現(xiàn)象。那么，現(xiàn)在電梯出現(xiàn)問題，多方推諉，找不到解決的辦法。在這里住的業(yè)主都沒有辦法，租房住的租客要維權(quán)是不是更加無力？
胡鋼：“確實(shí)如此。這種情況下，出現(xiàn)這種物業(yè)的糾紛，直接損害的是業(yè)主的權(quán)益。承租人承租了業(yè)主的房屋，他又成為一個(gè)間接的受害人。但是，他主張權(quán)利的聲音在很多時(shí)候是被淹沒的。”
經(jīng)濟(jì)之聲：就目前來看，租房和買房在住房時(shí)享有的權(quán)利有哪些不同？
蘆云：“買房，因?yàn)槟闶且鳛橐粋€(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)人，在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上享有獨(dú)特的權(quán)利，比如說要進(jìn)行房屋的處置、買賣、抵押這一系列的行為，只有房屋的產(chǎn)權(quán)人能夠?yàn)橹?；但是在使用的效果上，無論是產(chǎn)權(quán)人自己住，還是說他出租給租賃方，他們?nèi)ナ褂玫臅r(shí)候并沒有差別，并不是說因?yàn)槟闶亲赓U人，所以你就不能使用電梯，或者你都沒有權(quán)利要求去使用一個(gè)安全的電梯，這種說法是不對的。在使用的性質(zhì)上，業(yè)主和租賃方都是享有同等權(quán)利的，不應(yīng)當(dāng)有歧視?！?
經(jīng)濟(jì)之聲：5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見。7月20日住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)。7月26日住建部表示將立法明確租售同權(quán)。8月28日國土部與住建部共同印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，根據(jù)地方自愿的原則，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。短短三個(gè)月，各大城市陸續(xù)出臺(tái)租賃住房改革新政，如何理解“購租同權(quán)”？租房時(shí)代真的來臨了？
胡鋼：“‘租購?fù)瑱?quán)’可能更多的是媒體或者相關(guān)專家的一種解讀。征求意見稿第一條開宗明義地講，‘為了建立租購并舉的住房制度’。租購并舉和租購?fù)瑱?quán)有關(guān)聯(lián)或者衍生的關(guān)系?？傮w來說，這是中央確立‘房子是用來住的，不是用來炒的’這個(gè)思路以來的一個(gè)重大變化。
從消費(fèi)者角度來說，特別對于承租人來說，《征求意見稿》最大的一個(gè)特點(diǎn)是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了承租人權(quán)利的保護(hù)，比如強(qiáng)調(diào)了出租人不得以暴力威脅等方式強(qiáng)制驅(qū)逐承租人，收回住房。而且要求承租人的租金按月支付，能夠大大減輕承租人的資金支出和相關(guān)的成本壓力，也能做到一種很好的保護(hù)。我們非常期待，未來中國的房地產(chǎn)市場能夠走到一種健康的、承租人權(quán)利更加受到尊重和保護(hù)的新住房時(shí)代?！?
經(jīng)濟(jì)之聲：今年8月17日，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，規(guī)定北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入、京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)等，在戶籍、教育等方面也賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益。租房真能上“名?！眴?？這個(gè)公租房指的是什么呢？
蘆云：“這個(gè)文件是我們這么多年來翹首以盼的。特別是對于京籍無房的或者是非京籍的這些外來人員子女上學(xué)的問題。其實(shí)這不只是哪一個(gè)部門的個(gè)決策，它涉及到方方面面。在這個(gè)問題上，我們覺得，首先是有了這樣一個(gè)政策，有了一個(gè)大的方向。
公租房實(shí)際上也算是一個(gè)歷史的產(chǎn)物，租住人通過跟公司或者部門簽訂合同，然后享有這個(gè)房子一定的居住權(quán)，但也僅僅是居住權(quán)。而且一般來講，他只限于簽署人本人，并不能進(jìn)行遺囑或者轉(zhuǎn)租等等，它是有很多限制的。我們現(xiàn)在看到在房屋市場上，除了我們常說的商品房，還有很多政策性住房，和一些歷史遺留的房屋問題。我們國家出臺(tái)這些政策，應(yīng)當(dāng)把所有的房屋問題都考慮進(jìn)來，統(tǒng)籌規(guī)劃，最終切實(shí)保障廣大群眾的最基本的居住權(quán)?！?
