中國房地產(chǎn)泡沫破滅喊了那么久 為何還屹立不倒？
時間：2017/9/25
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關(guān)于中國房地產(chǎn)市場崩盤的言論就像狼來了的故事一樣，總是不斷的重復(fù)，2005年的時候有人說過，2008年也出現(xiàn)了拐點論，2014年房地產(chǎn)投資增速到1.5%。很多人就說房地產(chǎn)很可能一蹶不振，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，泡沫的確是在膨脹，所以有人擔心中國房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)跟日本90年代泡沫爆炸之后一樣的情景？這種擔心也是有一定的道理。
不過來自日本的研究跟我們的結(jié)論卻是相反的，安信證券聯(lián)絡(luò)日本最大的不動產(chǎn)研究機構(gòu)，發(fā)表了專門的報告——《中日房價孰高孰低？和泡沫頂峰相比如何？》，文中的核心觀點是：日本房地產(chǎn)的泡沫實際上出現(xiàn)了三次，第一次是1956-1965，第二次是1967-1974左右，崩潰是發(fā)生在第三次1986-1990年時代，中國現(xiàn)在的情景特別像日本第二次泡沫期間，也就是70年代，同時他們還認為中國可以通過經(jīng)濟快速發(fā)展化解泡沫，日本人的結(jié)論比中國人還樂觀一點。
日本房價泡沫產(chǎn)生的原因？
日本的房地產(chǎn)泡沫有它的特點，1985年日本在美國的逼迫之下簽訂“廣場協(xié)議”之后，日元大幅度升值,這對日本出口是重創(chuàng)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟衰退，日本政府為了挽救日本經(jīng)濟，推出6萬億的財政刺激計劃、5次降息，實現(xiàn)了一個相當寬松的貨幣政策，在這種情況之下，全社會的資金就向房地產(chǎn)集中，泡沫也就不斷催生。
但當1989年12月日本的股價到頂之后，也沒有引起房地產(chǎn)市場警覺，相反更多的資金進入了土地市場，當日本政府意識到問題嚴重性之后，采取了緊急的措施：限制房地產(chǎn)融資總量和上調(diào)融資基準利率，政府過猛的政策，應(yīng)該講是直接引爆了房地產(chǎn)泡沫，后果當然非常嚴重。
中國會重蹈日本當年房地產(chǎn)泡沫？
不過，中國應(yīng)該講發(fā)生這種崩盤的概率，我們覺得應(yīng)該不大，因為國情不一樣。在中國目前來講，支柱產(chǎn)業(yè)還是房地產(chǎn)，政府也一直在調(diào)控，從2014年到現(xiàn)在，宏觀調(diào)控一直都是在針對房地產(chǎn)，現(xiàn)在有句話，大家都知道，“房子是用來住的，不是用來炒的”，說明中國政府對房地產(chǎn)泡沫本身一直保持警覺的。
其次，中國與日本的發(fā)展階段也不一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破裂很重要的一個原因是城鎮(zhèn)化率到了極限，已經(jīng)達到了76%，中國目前城鎮(zhèn)化率53%,還有十幾個百分點的空間，那么多的農(nóng)村人口進城，的確需要解決住的地方，剛需是一個客觀存在。
另外，中國經(jīng)濟還在高速增長期，市場空間巨大，我們有比較多的回旋余地來解決或者緩解房地產(chǎn)投資下降對市場構(gòu)成的沖擊。
當然，我們不得不承認過去中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴還是挺大的，今后必須降低對房地產(chǎn)、對土地財政的依賴。
相比日本鼎盛時期整個東京的地價可以買下美國來看，北上廣的地價還是不夠買下美國的。當然，旁觀者清，日本根據(jù)中日房地產(chǎn)階段的對比，得出的結(jié)論還是有一定的參考價值，因為說到底，中國房地產(chǎn)的泡沫并沒有日本第三次泡沫崩潰之前那么大，最重要的是中國政府一直致力于避免房地產(chǎn)崩潰，所以我們對房地產(chǎn)泡沫既要抱有警惕，也沒有必要杞人憂天！
