“樓市速凍”效應(yīng)擴(kuò)散：“凍結(jié)交易”能阻止中國房價(jià)暴跌嗎？
時(shí)間：2017/9/25
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國慶之前的這個(gè)周末，樓市調(diào)控炸響“驚雷”——“史上最嚴(yán)”限售政策密集出臺(tái)。
9月23日，重慶、南昌同一天發(fā)布限售政策，獲得房產(chǎn)證后2年限售；西安發(fā)布新房調(diào)價(jià)需要申報(bào)的政策；石家莊更猛！直接限售5年，而之前保定新房限售期長達(dá)10年！很多省會(huì)城市沒來得及跟進(jìn)，不排除更多二線熱點(diǎn)城市加大限售政策。
從7個(gè)城市新出調(diào)控政策的條款來看，大多針對(duì)新購房再上市作出限售，時(shí)間為2年至5年不等。另據(jù)了解，長沙市此次是23日凌晨發(fā)布新政，有關(guān)消息稱，9月22日晚上突擊開盤項(xiàng)目將一律嚴(yán)厲查處。
這一輪七地發(fā)布樓市新政，其共同特點(diǎn)指向了“限售期延長”。也就是說，通過延長新購房的限售期，嚴(yán)厲控制新購房再上市，精準(zhǔn)打擊“短炒”。
而此前，中國央行已經(jīng)表態(tài)，支持北上廣深房貸利率上浮，房貸利率已經(jīng)突破5%，而且進(jìn)入上行通道。
輿論風(fēng)向標(biāo)開始悄然發(fā)生動(dòng)搖了。面對(duì)新一輪“房貸利率上浮+新購房限售期延長”的雙重巨壓，中國房價(jià)會(huì)出現(xiàn)暴跌嗎？據(jù)了解，一直鼓吹中國房價(jià)“永遠(yuǎn)不會(huì)跌”的任大炮終于改口了。
“史上最嚴(yán)限售”密集出臺(tái)
9月23日，石家莊發(fā)布《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的補(bǔ)充意見》。
該意見提出，非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購買首套住房時(shí)，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月，及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購1套住房；本市戶籍居民家庭自發(fā)文之日起，新購住房（含新建商品住房和二手房），五年內(nèi)不得上市交易。
據(jù)華爾街見聞了解，上周五晚到次日凌晨，重慶、南昌、南寧、長沙先后發(fā)布樓市限售新政。
重慶和南昌要求，新購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易；南寧限售兩年針對(duì)二套及以上住房；長沙要求購房滿三年方可交易；西安還發(fā)布了商品房價(jià)格調(diào)控通知。
貴陽市有關(guān)部門在22日發(fā)布樓市調(diào)控新政策，主要包括以下要點(diǎn)：
1）銷售周期在36個(gè)月以上的區(qū)（縣、市）要停止供應(yīng)土地；36-18個(gè)月的，要減少供地；18-12個(gè)月的，維持正常供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加供地，并加快供地節(jié)奏。
2）將第二次住房公積金貸款的首付比例由20%調(diào)整為30%；職工家庭累計(jì)有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的，認(rèn)定為三套或以上住房貸款，停止辦理住房公積金貸款。
3）即日起購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓。自2017年9月23日零時(shí)起，凡在我市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購買時(shí)間以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)。
“樓市速凍”效應(yīng)加速擴(kuò)散
北上廣樓市在經(jīng)歷第一季度“瘋狂”，第二季度“調(diào)整”之后，第三季度開始進(jìn)入“速凍”。
特別值得注意的是，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速北上廣樓市“速凍”。
各種跡象表明，北上廣樓市“速凍”效應(yīng)開始顯現(xiàn)，8月愈發(fā)明顯。緊要關(guān)頭，9月19日，中國央行表態(tài)支持房貸利率上浮。這是關(guān)于房貸政策的最新動(dòng)向，意味著房貸利率進(jìn)入上行通道。
輿論認(rèn)為，北上廣“樓市速凍”之后，目前這種效應(yīng)正在加速向省會(huì)城市擴(kuò)散，意味中國房地產(chǎn)調(diào)控政策“嚴(yán)厲升級(jí)”。
“沒有想到這么快，北上廣的速凍效應(yīng)開始向二線省會(huì)城市蔓延，新房限售期延長意味著凍結(jié)交易量，主要是為了遏制房價(jià)漲幅。至于速凍效果如何？監(jiān)管部門或許仍在觀察樓市的反應(yīng)，然后才能制定新的調(diào)整政策，目前難以下定論?！?月23日，一位大型公募基金投研人士告訴華爾街見聞。
今年以來，一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)，一線城市大多無法購買，北上廣樓市8月份交易量猛然“腰斬”。這種情況說明，一方面一線城市的第一步調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象；另一方面，在這種情況下，7、8月份大量購房資金加速轉(zhuǎn)移至二三線城市。
統(tǒng)計(jì)顯示，8月份二線城市房價(jià)漲幅仍然較大，甚至出現(xiàn)暴漲的情況。因此，管理層再度趕在國慶長假之前的周末，加速出臺(tái)新房限售等調(diào)控措施，進(jìn)一步遏制“金九銀十”的房價(jià)漲幅。
長沙市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，此次樓市調(diào)控政策“加碼”的特點(diǎn)是，全面強(qiáng)化了住宅的“居住屬性”，堅(jiān)決抑制其“投資屬性”。同時(shí)，強(qiáng)力保障剛需購房，精準(zhǔn)調(diào)控投機(jī)行為和市場炒作。
該人士表示，受益于政策影響，下階段長沙市場低端有住房保障、限價(jià)房托底，中端市場切實(shí)保障了剛性住房需求，高端市場則可充分滿足改善及其他品質(zhì)需求。同時(shí)，限售期限延長將直接影響市場走勢(shì)預(yù)判，投機(jī)炒房需求尋求空間已十分艱難，市場看漲預(yù)期將明顯改觀，房價(jià)有望趨于穩(wěn)定。
開發(fā)商“硬扛”：房價(jià)會(huì)暴跌嗎？
“七城限售”新政甫一發(fā)布，社會(huì)各界有關(guān)人士紛紛發(fā)表點(diǎn)評(píng)，引起海內(nèi)外極大關(guān)注。
顯然，長沙市住建委負(fù)責(zé)人的上述一番話意味著，“長沙房價(jià)有望趨于穩(wěn)定”！
據(jù)了解，一位基金業(yè)投資人士第一時(shí)間發(fā)表了自己的點(diǎn)評(píng)：“不許買不許賣，干掉流動(dòng)性，需求側(cè)管理！短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)才是中國經(jīng)濟(jì)的秘密……”
另據(jù)有關(guān)消息稱，一直鼓吹中國房價(jià)“永遠(yuǎn)不會(huì)跌”的任大炮終于改口了。任志強(qiáng)在最近一次演講中說，“凍結(jié)交易”意味著未來樓市將沒有交易價(jià)值，那么炒房者將徹底被打爆。而且房子不能交易，“杠桿炒房者”將一生背負(fù)巨額債務(wù)。
輿論解讀認(rèn)為，任志強(qiáng)的潛臺(tái)詞是樓市將要暴跌，但是他預(yù)測國家會(huì)用禁止樓市交易的方式，來阻止房價(jià)暴跌。
關(guān)鍵問題在于：凍結(jié)交易能阻止中國房價(jià)暴跌嗎？限售期延長的意義到底在哪里?
有關(guān)人士指出，進(jìn)入下半年以來，國家在樓市調(diào)控思路和邏輯上發(fā)生了改變，一改過去為了調(diào)控房價(jià)而調(diào)控，現(xiàn)在重點(diǎn)從“更加民生”的角度，期望解決所有人的住房問題。
以長沙為例，新購房限售期從2年延長到3年，無疑是調(diào)控政策在升級(jí)，表明當(dāng)?shù)卣€(wěn)定樓市的決心。另一方面而言，限售期延長能降低房屋的流動(dòng)性，減少一次交易，就少一次加價(jià)機(jī)會(huì)，客觀上減輕了對(duì)“剛需”群體的誤傷。
除了對(duì)于炒房者、投資客的驅(qū)趕效應(yīng)之外，普通購房者更關(guān)心的是，限售之后房價(jià)會(huì)不會(huì)有影響呢？或者說，會(huì)不會(huì)帶來新一輪房價(jià)大跌？
有一種值得認(rèn)真思考的觀點(diǎn)認(rèn)為，新政在一定程度上會(huì)影響購房者的心里預(yù)期，直接切斷了短期投機(jī)者的后路。另外一方面，限購升級(jí)又把一部分人趕出樓市門外，喪失了購房資格，這意味著對(duì)于后來者更加有利。
更關(guān)鍵的是，在未來幾年，不排除政府直接用限價(jià)措施繼續(xù)調(diào)控房價(jià)，強(qiáng)制開發(fā)商降價(jià)。目前而言，開發(fā)商仍在“硬扛”！
任志強(qiáng)表示，中國央行貨幣政策從緊還會(huì)持續(xù)，至少到目前為止我們還看不到有放松的可能性。如果持續(xù)下去再借不到錢，明年就有問題了。所以資金緊張可能在明年，那么有可能房地產(chǎn)投資和銷售就會(huì)出現(xiàn)更快速的下行。
不過，銷售下行不一定是市場問題，是因?yàn)楹芏喑鞘胁唤o開發(fā)商發(fā)預(yù)售證，因?yàn)殚_發(fā)商老想賣高價(jià)。遇到賣不了高價(jià)的時(shí)候怎么辦呢？就硬扛著?？傅绞裁磿r(shí)候呢？扛到資金不夠的時(shí)候，也就是說開發(fā)商就得“降價(jià)”了。
