“住宅限售”成中國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制核心組成 一線城市有望跟進(jìn)
時(shí)間：2017/9/29
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9月22日至23日,2天內(nèi),西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢8個(gè)省會(huì)城市(重慶為直轄市)密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施,其中6個(gè)城市實(shí)施了限售。隨著限售這一措施被逐漸認(rèn)同,未來這一舉措將會(huì)被更多城市借鑒,有專家認(rèn)為,近期量?jī)r(jià)齊跌的一線城市也可能成為“限售”對(duì)象。也有評(píng)論人士指出,包括限售限價(jià)在內(nèi)的措施已經(jīng)使得商品房炒房的屬性大大降低,無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效,限購(gòu)、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制。
進(jìn)入下半年,一線城市房?jī)r(jià)全面止?jié)q。9月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,8月,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。
期中,北京、上海、廣州、深圳新建商品房?jī)r(jià)格同比降幅分別為4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房?jī)r(jià)中,一線城市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。廣州指數(shù)環(huán)比持平,而7月廣州指數(shù)環(huán)比仍上漲,北京、上海、深圳環(huán)比分別下跌0.9%、0.2%和0.2%。
以北京為例,限制高價(jià)樓盤入市等臨時(shí)手段被認(rèn)為是房?jī)r(jià)下跌的原因之一。7月11日,北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》重申,將繼續(xù)堅(jiān)定不移加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控,嚴(yán)格商品住房預(yù)售、現(xiàn)售的價(jià)格引導(dǎo),對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯高于前期或周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的,一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案,確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。
今年8月份之前,北京市住建委未曾核發(fā)過單價(jià)8萬元以上的新房住宅預(yù)售許可,最近一次批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)10萬元以上的商品住宅項(xiàng)目,則要追溯到2016年第四季度。這使得北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將8萬元/平方米看成是一條房?jī)r(jià)的“隱形紅線”。
進(jìn)入8月,北京數(shù)個(gè)高端樓盤預(yù)售證獲批,華潤(rùn)置地(1109.HK)名下昆侖域、九龍倉(cāng)(00004.HK)旗下北京中國(guó)璽和中國(guó)金茂(00817.HK)的北京金茂府均得以入市,三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)都在9.5萬元/平方米。
但北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示,連續(xù)有高價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目放行,這并不意味著北京會(huì)對(duì)高價(jià)地項(xiàng)目無限制地放行,(放行)表明北京市對(duì)今年控制房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)完成有較大信心。
有分析人士向澎湃新聞表示, 隨著價(jià)格的逐步放開,未來包括北京在內(nèi)的一線城市也將會(huì)引入對(duì)炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,在房子不能出售的情況下,將會(huì)大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。
新華網(wǎng)引述中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn),高端項(xiàng)目會(huì)并不會(huì)被無限制地放行。他預(yù)計(jì),2017年北京樓市調(diào)控依然會(huì)高壓運(yùn)行,房企為了避免未來市場(chǎng)下行,加快預(yù)售的舉動(dòng)可能會(huì)明顯。
相較于控制高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售等臨時(shí)舉措,“限售”被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為,房地產(chǎn)交易中對(duì)于房屋流動(dòng)性進(jìn)行管制, 讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實(shí),體現(xiàn)了當(dāng)前住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制正逐漸確立,甚至可以認(rèn)為“限售”和此前的租賃政策或都有可能成為長(zhǎng)效機(jī)制中的核心管控技術(shù)。
由新華社主管主辦的報(bào)刊經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊發(fā)的一篇《住房市場(chǎng)限購(gòu)限售限貸“短效機(jī)制”或成新長(zhǎng)效機(jī)制》文章也表達(dá)了這一觀點(diǎn),文章指出:在商品房成為中國(guó)住房供應(yīng)主體的今天,重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面,限購(gòu)、限貸、限售政策的大行其道,卻又無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效。深入分析可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)過嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸、限售后,中國(guó)大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房的界限已經(jīng)非常模糊。……中國(guó)大城市限購(gòu)限售后的商品房,與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群,同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策,則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接供給,而中國(guó)的商品住房土地也由政府直接供應(yīng),只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場(chǎng)力量。 文章認(rèn)為,“限購(gòu)、限售和限貸這些所謂的‘短效機(jī)制’,才是歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制。”
中信建投分析師陳慎則認(rèn)為,“限售”不僅是通過控制房屋流動(dòng)性來抑制價(jià)格上漲預(yù)期,同時(shí),新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長(zhǎng)意味著市場(chǎng)潛在供應(yīng)的降低,這期間房屋主會(huì)動(dòng)或者被動(dòng)流入租賃市場(chǎng),而這符合當(dāng)前租售并舉的政策思路。
另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,作為長(zhǎng)效機(jī)制重要組成部分,“限售”政策將向更多的城市蔓延,房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的一線城市也不會(huì)是例外,未來,“限售”或?qū)⑻娲刂祁A(yù)售證等臨時(shí)手段來調(diào)節(jié)樓市。
