樓市調(diào)控從短期走向長期 壓縮牟利空間
近日，8月房價環(huán)比漲幅居首的桂林發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求加強相關(guān)調(diào)控措施，包括第三套及以上住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年才能轉(zhuǎn)讓，注銷所涉及房源重新銷售的價格不得高于上次合同備案價格等。此前幾天，石家莊、重慶、南寧等七城同時收緊調(diào)控。
自去年“9·30”樓市政策落地以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年，迄今為止，全國已有超過100個縣級以上城市跟進。從限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權(quán)、購租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機行為，促使住房向居住屬性回歸。
顯效 房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫
2016年9月30日，北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策，給當(dāng)時火熱的市場澆下一盆涼水。迄今為止的一年間，全國有超過100個縣級以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。
中國房地產(chǎn)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮在接受某報記者采訪時表示，本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比，涉及面廣，“基本上涉及房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括土地供應(yīng)、房屋銷售，以及開發(fā)企業(yè)融資端與購房人購房端的金融調(diào)控等，而且力度遠超以往調(diào)控”。
在各地調(diào)控措施不斷升級的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場明顯降溫，逐步回歸穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過1%的有50多個城市，超過4%的多達11個，同比漲幅超過20%的城市有12個。其中，合肥、廈門同比漲幅高達47%，南京為43%，上海新建住房價格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。二手房價格方面，合肥同比上漲50.1%，北京同比上漲40.5%，上海同比上漲37.4%，廈門同比上漲37%，深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。
一年后，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的8月70個大中城市住宅銷售價格顯示，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地，已沒有同比漲幅超過20%的城市。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2016年“9·30”政策出臺后，住宅市場迅速降溫，交易量在去年最后三個月穩(wěn)定下滑。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調(diào)確立下來后，調(diào)控不斷收緊，交易量下滑趨勢延續(xù)到2017年。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年以來的調(diào)控，效果不斷顯現(xiàn)，熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制，今年8月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。同時，去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點。
生變 房地產(chǎn)租賃時代正在開啟
2016年年底，中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。
今年5月，住建部就《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開征求意見。7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租并舉，租售同權(quán)。隨后，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，正式開啟我國租房時代。
方正證券分析師任澤平表示，截至目前，我國已有20余個省份出臺“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。
庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給，庫存壓力大的省份則強調(diào)利用好存量用地。多數(shù)省份允許改建商品房用于租賃，并加快培育專業(yè)租賃企業(yè)，鼓勵房企轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓彶⑴e型。
以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠占一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，占比21.7%。上海新五年的供地計劃，商品房用地2000公頃，租賃用地也達1700公頃。
針對13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，國土部相關(guān)負責(zé)人表示，希望通過改革試點，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
轉(zhuǎn)向 調(diào)控思路漸從短期走向長期
過去多年，雖然歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，但在很多炒房者的眼里，低價購房、高價賣出以賺取暴利，是他們熱衷房地產(chǎn)投資的主要原因，甚至有上市公司通過賣房保殼，讓住房背離了居住屬性。此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購、限貸，而是通過去杠桿、限售、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式，形成房價閉環(huán)，壓縮房地產(chǎn)牟利空間，促使住房真正回歸居住屬性。
將于9月30日正式實施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購房所占份額，退出方式以及價格。除了購買資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是，共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。在交易方面，上述辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。若購房人轉(zhuǎn)讓價格明顯低于評估價格的，代持機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價格予以回購。也可按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
此外，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機構(gòu)回購。這意味著，只要名下有新添住房，共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機構(gòu)回購。
康俊亮表示，按照市場化原則確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的方式，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實處，使保障對象有房可住。同時，可以保證保障對象分享基于房價上漲帶來的收益，但又有效避免了保障對象謀取不合理利益，大大壓縮了謀利空間。
除了北京，雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價空間。據(jù)介紹，雄安新區(qū)的房子是用來住的，不是用來炒的，要滿足各種不同消費群體的需求，不留炒作空間，實行租售并舉的住房政策。
值得注意的是，雄安新區(qū)將執(zhí)行積分購房，租賃十年后可進行積分購房，但買房后在一定期限內(nèi)禁止賣出。同時，房屋出售時，政府具有回購優(yōu)先權(quán)，其回購價格僅略高于同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。
有業(yè)內(nèi)人士認為，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)政策實現(xiàn)了打擊炒房的閉環(huán)——從平臺租或買，最后再賣給平臺，中間消滅了大幅溢價的空間。
“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長期。”康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。
