銀十或成泡影：一二線城市成交跌70% 北上廣領(lǐng)跌
今年，十一黃金周的樓市成交只有冷清氛圍，“銀十”或已不再。
數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的國慶假期中，30個(gè)熱點(diǎn)城市樓市網(wǎng)簽量同比跌幅達(dá)80%。特別是20個(gè)一二線城市，樓市成交量環(huán)比下降64%，同比跌幅達(dá)到了70%。
10月9日，港股的內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯下跌，雅樂居集團(tuán)跌5.04%，跌5.02%，中國恒大跌4.80%，碧桂園跌3.79%。10月10日，A股的房地產(chǎn)板塊普遍走低。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，黃金周樓市的慘淡勢頭必給10月熱點(diǎn)城市成交埋下陰霾，這背后包括調(diào)控政策趨緊、房企推盤節(jié)奏減緩、預(yù)售證嚴(yán)格審核、消費(fèi)貸收緊等多重因素，四季度樓市成交量可能繼續(xù)走低。
北上廣網(wǎng)簽量跌幅均超6成
10月1日-6日，一二線城市合計(jì)成交105.4萬平米，較9月同期環(huán)比下降63.5%，較去年10月同期同比下降69.8%，三四線城市合計(jì)成交8.8萬平米，較9月同期環(huán)比下降94.1%，較去年10月同期同比下降91.9%。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，黃金周期間，熱點(diǎn)30城網(wǎng)簽量同比平均跌幅約8成。
一線城市中，北上廣網(wǎng)簽量跌幅在均在六成以上。比如：10月1日-7日，北京樓市合計(jì)簽約143套，同比下調(diào)65%；黃金周前6天，上海網(wǎng)簽新建住宅147套，跌幅達(dá)到78%；黃金周前七天，廣州一手樓網(wǎng)簽成交485套，同比下降88.47%，特別是海珠、越秀和白云三區(qū)零成交；10月1日-7日，深圳新建住宅網(wǎng)簽445套，同比2016年同期的508套下跌13%。
二線城市成交下滑也非常明顯，南京市前7天新建住宅網(wǎng)簽457套，同比去年同期的905套跌幅達(dá)50%；福州前7天新建住宅網(wǎng)簽345套，同比去年同期的540套下跌36%。
根據(jù)國信證券的跟蹤，如果按全部城市口徑，黃金周期間新房和二手房周同比為-49.5%和-56.9%。按三四線城市口徑，黃金周新房和二手房周同比為-55.7%和12.1%。
鏈家的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，其中指出，和2016年國慶黃金周相比，今年重點(diǎn)城市的二手房成交量出現(xiàn)較大幅度的減少，超過一半的城市成交量下滑50%以上。
市場更有消息稱，多地新房項(xiàng)目迫于資金壓力開始降價(jià)促銷的情況，而二手房議價(jià)空間也在加大。
16個(gè)重點(diǎn)城市的推盤數(shù)據(jù)也十分慘淡。數(shù)據(jù)顯示，國慶前一周16個(gè)重點(diǎn)城市推盤面積環(huán)比+94%，而國慶當(dāng)周推盤面積環(huán)比下降88%。
分流剛需
樓市“銀十”開局不利與調(diào)控政策的變化有很大關(guān)系。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，以往房地產(chǎn)市場調(diào)控依賴事后管理，今年強(qiáng)調(diào)“預(yù)期管理”，樓市過熱征兆出現(xiàn)時(shí)提前發(fā)布政策降溫。
華爾街見聞發(fā)現(xiàn)，自2016年“9·30”調(diào)控以來一二三四線調(diào)控政策逐漸加碼，有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。
比如：過去一年內(nèi)，北京發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施，包括調(diào)高首付比例、減小房貸打折力度、甚至?xí)和７抠J、多校劃片、五年內(nèi)推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房等。
上海市將首付比例調(diào)高至35%，要求“十三五”期間新增住房170萬套，上調(diào)最低房貸折扣和房貸利率，延長審批周期等。
二線熱點(diǎn)城市為代表的南京，規(guī)定新購住房三年不得轉(zhuǎn)讓，武漢本市戶籍居民購買二套房最低首付款比例為50%，禁止購買第三套住房。
9月22日，西安、南寧、長沙、南昌、石家莊等城市再次收緊調(diào)控政策，9月30日，寧波、青島等調(diào)控政策再次升級(jí)。
因此，預(yù)期管理的調(diào)控影響下，投機(jī)性買家開始選擇觀望，多城市試點(diǎn)的購租并舉開始分流購房剛需，這一定程度上改變供給端的構(gòu)成。
此外，需求端也受到了多重因素影響：第一，央行、銀監(jiān)會(huì)等多部門整治消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，各大銀行收緊消費(fèi)貸后，資金價(jià)格出現(xiàn)一定上升，限制了購買一方的支付能力。
第二，全國已有46個(gè)城市執(zhí)行不同年限的限售政策，即要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。換言之，限售將使得購房者必須要以自用為目的配置資金，高杠桿高成本資金流入樓市難度加大。
對于國慶假期樓市成交清淡另一原因，華創(chuàng)證券首席地產(chǎn)分析師袁豪認(rèn)為，這源于全國多地樓市調(diào)控升級(jí)加碼影響以及去年930政策在國慶期間加緊成交形成的高基數(shù)綜合所致。
此外，預(yù)售證的嚴(yán)格審核也是不可忽視因素。易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，一些樓盤因?yàn)閭浒竷r(jià)的原因，預(yù)售證遲遲拿不下來，推盤節(jié)奏受到影響。此外也不排除一些資金壓力不大的房企，在十一期間推盤意愿并不高，這些也都影響了新房成交的銳減。
值得注意的是，預(yù)期管理式的調(diào)控正逐漸加碼。10月9日，也是國慶長假后第一天，海南三亞的調(diào)控再次升級(jí)，在購買以及交易兩端同時(shí)加碼：在海南省無住房的非本省戶籍居民家庭，在三亞市中心主城區(qū)范圍內(nèi)購買住房的，需提供從購房申請之日起在海南連續(xù)繳納2年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；同時(shí)對非本省戶籍居民及法人購置的商品住宅施行5年限售。
可見，今年“銀十月”很可能成為泡影。
