信用租房無押金 住房租賃市場要變天？
租房中所謂“押一付三”、“押一付一”的交費(fèi)形式非常普遍，對此大家都習(xí)以為常，很少有人認(rèn)為是不合理的。但近期支付寶的一項戰(zhàn)略，卻大有顛覆這一傳統(tǒng)租賃模式的跡象。
近日，螞蟻金服旗下品牌支付寶推出新業(yè)務(wù)，其將在北京上海等8個城市率先推出信用租房模式。根據(jù)計劃，預(yù)計會有超過100萬間公寓正式入駐支付寶。此類模式下，傳統(tǒng)的押金交付模式被顛覆了。租客如果信用條件好，租房的時候甚至完全不用交押金，只需每個月定期交付租金就可以了。
是不是很實(shí)惠？至少對于當(dāng)前大城市的租客來說，這顯然能夠降低租房的成本。
租過房子的人對于租房難問題都有深切體會，尤其是新到一個城市的時候，工資收入也不高，口袋里的積蓄也不多，這個時候租房要墊付一筆押金顯然是有困難的。但不要押金怎么可以呢？至少房東會犯嘀咕。因為實(shí)際情況是，確實(shí)存在各類拖欠房租、毀壞房源等現(xiàn)象，押金成為房東維護(hù)其自身權(quán)益的一道保障。
所以，過去的租賃市場模式下，交付押金成為理所當(dāng)然的一道程序，而圍繞押金無法退還或者無法全部退還的問題，也沒有得到真正的解決。這也是這么多年來租賃市場一直沒有真正突破的重要原因。
最近兩年，我們看到租賃市場的各類支持性政策不斷出現(xiàn)，這充分體現(xiàn)出當(dāng)前對于發(fā)展租賃市場的重要導(dǎo)向。當(dāng)然，在此類政策中，政府自身的推動因素更關(guān)鍵，主要體現(xiàn)在積極增加供地、落實(shí)租售同權(quán)等，而企業(yè)自身的探索和創(chuàng)新相對是緩慢的。
而在“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流下，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有較好的創(chuàng)新優(yōu)勢。必須承認(rèn)，部分探索實(shí)際上還是狹義的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用模式。比如說現(xiàn)在一直提倡搭建互聯(lián)網(wǎng)租賃管理和運(yùn)營平臺，各地也在積極實(shí)踐，但類似平臺實(shí)際上是線下租賃市場的線上版本，對于租賃確有提高效率的作用，但很難說是具有顛覆性的。
而這一次支付寶的動作，可以認(rèn)為是有顛覆意義的。為什么這樣說？就在于這背后其實(shí)已經(jīng)創(chuàng)造了一個新的概念即“信用+”。
市場交易越是不斷深入，信用制度就愈顯珍貴，但是如何讓信用的價值真正發(fā)揮出來，市場參與者其實(shí)還沒有真正想好。如何讓信用擔(dān)保機(jī)制巧妙地轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞脙r值變現(xiàn)的機(jī)制，這很關(guān)鍵。
此次租賃市場的信用租房模式，應(yīng)該說已經(jīng)觸及到了這個領(lǐng)域。從支付寶的此次業(yè)務(wù)合作模式，我們看到了跨界合作對房地產(chǎn)領(lǐng)域尤其是租賃市場領(lǐng)域的真正變革意義。在實(shí)際的租房過程中，我們會看到，房東有熱心和不熱心之別，租客也有負(fù)責(zé)和不負(fù)責(zé)的差異。對于此類不同的供需結(jié)構(gòu)，租賃市場上卻沒有差別化的定價機(jī)制作對應(yīng)。換而言之，很少會有房東或租客因為違約而面臨懲罰，也很少有優(yōu)質(zhì)的房東或租客會受到各類政策優(yōu)惠或“偏袒”。所以，基于不同的信用等級來對租賃市場進(jìn)行定價，顯然是非常有務(wù)實(shí)意義的。而在一個較好的信用評價體系下，租客憑借較好的信用將能夠享受到更多的押金和租金優(yōu)惠，而好的房東也可以更好地吸引高信用等級的用戶。
但商業(yè)模式雖好，也需要遵循循序漸進(jìn)的模式。此類漸進(jìn)模式體現(xiàn)為：
第一，大城市優(yōu)先試點(diǎn)。從此次支付寶的試點(diǎn)情況看，主要圍繞北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8個城市，這都是當(dāng)前國家明確鼓勵發(fā)展租賃市場、租客規(guī)模相對大、移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用比較普及的城市。此類城市試點(diǎn)后，包括城市群中的中小城市、其他省會城市則可以積極納入試點(diǎn)范圍中。
第二，機(jī)構(gòu)房源先行試點(diǎn)。從此次合作來看，更多的是一些機(jī)構(gòu)性的租賃房源或者說是長租公寓先進(jìn)行試點(diǎn)。機(jī)構(gòu)房源可以批量管理，這樣也有助于形成比較系統(tǒng)的信用管理模式。而且機(jī)構(gòu)房源租期相對長，且本身有過濾效應(yīng)，即很多房源也是要審核入住者的身份的，所以后續(xù)納入到信用管理體系中的可能性最大。預(yù)計包括公租房、精裝修住房、房企自持的租賃房源、房東委托給中介全權(quán)代理的批量房源等都有機(jī)會先行試點(diǎn)，而個人房源的試點(diǎn)預(yù)計還比較困難。
第三，免押金成為高信用模式下的首個福利。信用租房模式下，如果信用高，那么押金就可以減免，這就相當(dāng)于貸款領(lǐng)域中的無抵押貸款模式。對于大城市來說，信用高的群體顯然有優(yōu)勢，尤其是一些租賃行為中規(guī)中矩、比較“本分”的租客更容易享受此類優(yōu)惠，甚至?xí)痈嗳藖韰⑴c此類模式。而對于高信用等級的群體來說，后續(xù)甚至可以享受包括家具無償使用、租金優(yōu)惠、租房積分落戶等方面的新福利。
一個完美的租賃市場，應(yīng)該是由三個基石組成的，即信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。當(dāng)前，這三個領(lǐng)域都在積極展開創(chuàng)新。此次“信用+”的應(yīng)用勢必更加鞏固租賃市場的發(fā)展。從微觀層面看，信用等級高的用戶，后續(xù)在租房領(lǐng)域中將會獲得更多的居住福利。而從宏觀層面看，我們也期待看到，后續(xù)房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制改革也會真正關(guān)注“信用租房”的內(nèi)容。
【專家簡介】嚴(yán)躍進(jìn)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)，研究方向為房地產(chǎn)市場與政策，同時對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、區(qū)域市場投資風(fēng)險等有獨(dú)到見解。
