注意！本輪調(diào)控后 這些城市房?jī)r(jià)或率先“反彈”
烏魯木齊5年房?jī)r(jià)沒(méi)大變化
近期，有媒體黃金周期間實(shí)地走訪(fǎng)了新疆。據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售透露，新疆首府烏魯木齊房?jī)r(jià)十分穩(wěn)定，最近5年都沒(méi)有大的變化。新房房?jī)r(jià)一直維持在7000-10000元/平方米之間,市內(nèi)甚至呈現(xiàn)出二手房、新房?jī)r(jià)格倒掛的情況。
烏魯木齊比較貴的是學(xué)區(qū)房，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)能賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米，還是那種比較破的老房子，小戶(hù)型比較受歡迎?！?
烏魯木齊并沒(méi)有限購(gòu)，其房?jī)r(jià)一直波動(dòng)較小。主要原因在于，一方面幅員遼闊供給充足；另一方面，周邊城市的城市化進(jìn)程速度加快，年輕人更喜歡落戶(hù)在昌吉市。
昌吉市距烏魯木齊開(kāi)車(chē)只要半小時(shí)車(chē)程，其新房的均價(jià)約為3000元/平方米，比烏魯木齊便宜一半多，同樣的價(jià)格，年輕人在昌吉市買(mǎi)房后，還能再買(mǎi)一輛車(chē)。
影響樓市最重要的因素
影響樓市最重要的兩個(gè)因素是供應(yīng)量和需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有句俗語(yǔ)：短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。它告訴我們，決定房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期走勢(shì)的是供需。
如果人口流入，你還不供地，那么這個(gè)地方房?jī)r(jià)是有壓力的。因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)走勢(shì)的直接變量是供應(yīng)量和需求。
中心城市，由于人口增加購(gòu)房需求不斷，土地供應(yīng)量必須相應(yīng)增多，才能夠控制房?jī)r(jià)，一旦供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)只能向上。
烏魯木齊之所以房?jī)r(jià)穩(wěn)定，是因供應(yīng)能夠滿(mǎn)足需求。有人或許會(huì)說(shuō)，房?jī)r(jià)還與投資客的熱錢(qián)有關(guān)。其實(shí)無(wú)論炒房客入場(chǎng)，還是熱錢(qián)流出，本質(zhì)上都是在改變需求，從而影響房?jī)r(jià)。
熱點(diǎn)城市樓市又如何？
目前，熱點(diǎn)城市成交量幾乎都入冬，房?jī)r(jià)也都基本趨穩(wěn)，在調(diào)控政策的作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)只剩一個(gè)字——穩(wěn)。
在政策的嚴(yán)厲管控之下，各地樓市逐漸趨冷。某數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅雖然新增供應(yīng)量環(huán)比上升5%，結(jié)束連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌局面，但是同比依然減少29%，說(shuō)明整體絕對(duì)供應(yīng)水平仍處低位。
數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市成為調(diào)控影響最明顯區(qū)域，9月供應(yīng)量環(huán)比下降31%，北京連續(xù)3月供應(yīng)量不足30萬(wàn)平方米，深圳新增供應(yīng)僅10萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅近9成；上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）環(huán)比企穩(wěn)回升，受上月極低基數(shù)影響，上海環(huán)比增長(zhǎng)一倍有余，但同比仍下降62%。
今年上半年持續(xù)火爆的二三線(xiàn)城市亦頹勢(shì)盡顯，環(huán)比下降1%，同比減少44%。多數(shù)城市同比、環(huán)比雙降，長(zhǎng)沙、常州等市環(huán)比跌幅超30%，同比跌幅更是超70%。
尤其是今年國(guó)慶黃金周，全國(guó)樓市成交量是近4年里最低迷的。目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒(méi)有結(jié)束，估計(jì)要持續(xù)到明年，成交量才會(huì)慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開(kāi)始跌價(jià)。
如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)，預(yù)計(jì)二手房成交價(jià)格下跌的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。
本輪調(diào)控后未來(lái)走勢(shì)
在這些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作用下，熱點(diǎn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)的大體走勢(shì)也很明朗：幾乎不會(huì)出現(xiàn)2015年年末-2017年年初這樣的暴漲局面，更大的可能是碎步上揚(yáng)，也即進(jìn)入慢牛通道。
當(dāng)然，具體各城市的房?jī)r(jià)會(huì)因供應(yīng)和需求的不同而不一樣。
下面通過(guò)一張住宅成交量同比圖更直觀(guān)看各城市住宅土地成交量變化情況，從這些數(shù)據(jù)中，我們能夠看出各城市房?jī)r(jià)未來(lái)走向的一些端倪。
數(shù)據(jù)根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)計(jì)算而得；制圖：財(cái)經(jīng)觀(guān)潮
從上圖可以看清晰看到，一些城市增加供應(yīng)量時(shí)，另有一些城市在減少。其中最具代表性的是深圳，今年前三季度住宅土地成交量為0。這種尷尬狀況，主要是因?yàn)樯钲诿娣e小人口多，幾乎無(wú)地可供。
前三季度深圳尚未推出一宗住宅用地。近年來(lái)，深圳新建住宅大多都是通過(guò)城市更新、舊城改造獲取的土地。
另外，沈陽(yáng)、蘇州、寧波、蘭州、天津、石家莊、濟(jì)南、長(zhǎng)春的土地供應(yīng)量同比均比去年同期要少。杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門(mén)雖有增加，但增幅不大。
因此，僅從住宅土地供應(yīng)量來(lái)看，此輪調(diào)控過(guò)后，深圳將率先反彈，進(jìn)入慢牛通道，漲幅也會(huì)領(lǐng)先，蘇州、寧波、天津、石家莊、濟(jì)南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門(mén)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春緊隨其后。
再來(lái)看需求變化，即人口變化。2017年最新數(shù)據(jù)尚未出爐，但過(guò)去幾年的人口變化能夠大概地反映出各城市未來(lái)的人口變化情況。
數(shù)據(jù)根據(jù)各城市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算而得；制圖：財(cái)經(jīng)觀(guān)潮
上圖是31個(gè)主要城市過(guò)去六年小學(xué)生變化情況，之所以采用小學(xué)生人數(shù)反映人口變化，是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局公布的常住人口與各地政府政績(jī)掛鉤，真實(shí)性有待商榷。
圖中可以清晰看到，廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長(zhǎng)沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過(guò)去6年人口增幅均不錯(cuò)，未來(lái)也應(yīng)該不錯(cuò)。
除了北京、上海之外，其他城市都在爭(zhēng)奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、成都、濟(jì)南、合肥、石家莊、沈陽(yáng)等城市均加入了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，再加上廈門(mén)、青島、蘇州等競(jìng)爭(zhēng)力超強(qiáng)的城市，未來(lái)這些城市的購(gòu)房需求量繼續(xù)膨脹。
因此，從住宅土地成交量和人口增長(zhǎng)預(yù)期來(lái)看，本輪調(diào)控之后，深圳將率先反彈，蘇州、天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門(mén)緊隨。
正如前面所說(shuō)，本輪調(diào)控發(fā)布了許多長(zhǎng)效機(jī)制，在租賃機(jī)制等調(diào)控下，暴漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。當(dāng)然，這里說(shuō)的反彈，是指率先進(jìn)入慢牛通道。
