樓市最重磅的3大消息來了！這些城市才是未來的主戰(zhàn)場
話說今年房地產(chǎn)調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”，嚴(yán)到什么程度呢？樓市還能不能買，限購限售頻發(fā)，2020年后，房子還能賣出去嗎？
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三則大消息來了！
最近的幾則消息值得房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注。
一是，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在國新辦新聞發(fā)布會上表示：房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。
二是，截止目前為止，全國限售城市增至50個，繼限貸限售之后，限購潮再起，并已然成為了樓市新一輪調(diào)控升級的最重要手段。
三是，從今年9月下旬開始，國土資源部已部署對70城市住宅用地出讓合同執(zhí)行情況展開檢查，明確表示：住宅用地不能拿來炒作囤積。
三則消息當(dāng)中，樓市長效調(diào)控機制更為重要。就樓市長效機制而言，其實，樓市基礎(chǔ)性制度和長效機制并非當(dāng)下才提及的，其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。
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“房住不炒”豈止說說而已
先看一張圖片，這是某研究院的《中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望》的報告。
明顯看出，一線平均成交面積降幅明顯。二三線，尤其是三線，平均成交面積降幅最低。
從環(huán)比數(shù)據(jù)上看：
一線城市 8月環(huán)比 -11.6%↓，北上廣深同比均下降，上海、深圳同比降幅超五成；
二線城市 8月環(huán)比 2.8%↑，重慶成交保持環(huán)比小幅回落但絕對規(guī)模仍處高位，天津、南京等地成交持續(xù)走低同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；
三線城市 8月環(huán)比 4.5%↑，徐州需求透支成交乏力市場規(guī)模高位回落，汕頭等地成交量維持高位，1-8月同比增長超1.5倍。
從這組數(shù)據(jù)上，最起碼可以看出“城市是用來住的，不是用來炒的”，這句話不是說說而已。
和以往的“一刀切”的樓市調(diào)控政策不同，這次的調(diào)控主要采取“因城施策”，從供需端發(fā)力調(diào)控房價，用去庫存的方法促使房地產(chǎn)“平穩(wěn)健康發(fā)展”。
根據(jù)城市購買熱度不同，在需求側(cè)，對不同熱點城市采取了限購、限貸、限賣（T+n）調(diào)控，提高購房門檻，過濾掉一批投機份子；在供給側(cè)，增加土地供應(yīng)量，整頓新房、存量房銷售市場等，增加供應(yīng)量；三四線庫存多，通過棚改讓一部分熱錢流入三四線城市，減少庫存。
一套調(diào)控組合拳下來之后，再加上經(jīng)濟(jì)、貨幣、收入及購買人群心理預(yù)期的變化等因素的影響，目前全國樓市房價呈現(xiàn)的特點是：
一線城市房價已經(jīng)被摁住了，并且一段時間內(nèi)不會上漲
二線城市房價個別城市有上升勢頭，但整體比較平穩(wěn)
三線城市房價目前是高位橫盤，處于調(diào)整期
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短期房地產(chǎn)市場的預(yù)測
一線城市將步入“存量房”時代
目前北京的二手房成交量是新房的5倍，上海的二手房成交量是新房的3倍。未來，二手房存量房源將成為市場的主角，新房則成為配角，也會更稀缺。
并且一線城市隨著入城門檻的提高，高收入、高科技人才才是一線城市未來主要的流入人群。
以北京為例，上圖中，北京2017-2021年，5年的土地供應(yīng)一共6000公頃，商品房供地面積只占40.8%，所以，高收入人才導(dǎo)向流入，再加上土地的稀缺性，未來一線城市的房價會持續(xù)上漲。
二線城市是未來新房的主戰(zhàn)場
對于以往價值被低估的城市，依靠人口基數(shù)大、產(chǎn)業(yè)升級空間大、能獨立形成城市經(jīng)濟(jì)圈的城市，是未來投資的熱土。
大量人口為市場帶來住房需求，另外，受新經(jīng)濟(jì)輻射及軌道交通節(jié)點城市具有發(fā)展機遇。
2016年，天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京及青島GDP過萬億。
一線及杭州、南京等發(fā)達(dá)城市已發(fā)展至服務(wù)業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的階段，經(jīng)濟(jì)活力突出。
西部節(jié)點型城市，如重慶、成都等，借助“八橫八縱 ”鐵路規(guī)劃使各城市群內(nèi)部交通資源分配產(chǎn)生變化，部分節(jié)點城市發(fā)生變更，未來存發(fā)展機遇。
三四線城市進(jìn)入需謹(jǐn)慎
近兩年的限購政策，將市場的熱錢擠壓到了三四線，加上棚改政策的進(jìn)行，很多五六線的城市房價也出現(xiàn)了一番大漲，實現(xiàn)了ZF調(diào)控下的去庫存。
雖然短期內(nèi)釋放了資金去向壓力，但沉淀在這些非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上的資金，未來的退出將非常困難，沒有產(chǎn)業(yè)支撐、沒有人口支撐，也就沒有長期利好預(yù)期。
所以在選擇三四線城市進(jìn)入時，記得選擇核心城市周邊及有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的三四線城市，這些三四線未來具備發(fā)展空間，特色小鎮(zhèn)將迎快速發(fā)展期。
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2020后樓市將迎“大變局”
房地產(chǎn)專家張宏偉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實現(xiàn)，無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術(shù)平臺將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時間點有可能是在2020年之后的兩三年時間里。
湊巧的是，在2020年前后這段時間還有3個重要結(jié)論值得我們關(guān)注。
一是，樓市正式進(jìn)入存量房時代。某咨詢研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代。
二是，當(dāng)前至少50個城市限購政策出臺，并非只是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，它還有另外一個作用，那就是通過啟動限售2-3年為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記、購租并舉制度的建立及落地等等。
三是，經(jīng)歷2019-2020年下一輪市場上行期后，2021-2022年市場也將處于新一輪的調(diào)整下行期。從調(diào)控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。這也意味著到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈，基本處于調(diào)整期或調(diào)整后的平穩(wěn)期。從下一輪市場周期來看，2019-2020年將成為下一輪市場上行期，但2021-2022年市場也將處于新一輪的調(diào)整下行期。
綜上所述，樓市長效調(diào)控機制2020年左右正式建立并落地，同時，人口紅利趨勢性減少，樓市正式進(jìn)入存量房時代，當(dāng)前大部分城市樓市限售政策也會在2020年左右到期，大部分被限售的房子將進(jìn)入可售狀態(tài)。而當(dāng)經(jīng)歷2019-2020年下一輪市場上行期后，2021-2022年市場也將處于新一輪的調(diào)整下行期，屆時，樓市作為投資的資產(chǎn)配置的功能屬性被大幅降低，前期被限售的房源也將因此拋售進(jìn)入市場流通，再加上購租并舉、房地產(chǎn)稅等多重經(jīng)濟(jì)、財稅手段的調(diào)控，2020年之后的房地產(chǎn)市場會面臨真正大考，市場將處于趨勢性下滑的“考驗期”大變局。
如此看下來，去年至今的調(diào)控真的不算什么！
