調控會不會放松？三問中國樓市
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十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
將來，房地產調控會不會放松？租購并舉的住房制度，如何探索？多主體供給、多渠道保障，又該如何實現(xiàn)？
住有所居，是全體人民共同的夢想。要實現(xiàn)這一夢想，需要做的工作可不少：要在房價出現(xiàn)過快上漲時及時調控，讓房地產市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，要盡快補上住房租賃這一短板，讓租房客也能安居樂居，還要做好住房保障工作，為困難群體兜住底。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這一思路，為夢想的實現(xiàn)提供了一張美好的藍圖。
問調控怎么調？
不能松口氣歇歇腳
去年國慶節(jié)前后，各地為應對此前房價過快上漲的態(tài)勢，相繼出臺了一系列房地產調控政策。時至今日，無論是宏觀數(shù)據(jù)，還是親身體驗，都佐證著一個事實：房地產調控效果明顯，全國樓市已經出現(xiàn)明顯降溫——
“漲”聲不再過響。截至今年8月份，全國70個大中城市中，北上廣深4個一線城市同比漲幅已經連續(xù)11個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落，三線城市的漲幅也回落了0.3個百分點。
銷售不再過熱。全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1—9月份的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。
“我們預計，今年四季度全國房地產市場還將延續(xù)成交量增速回落、成交價格趨于穩(wěn)定的走勢，全年房地產市場將保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢?！弊〗ú坎块L王蒙徽表示。有業(yè)內人士分析，今后兩年市場仍將持續(xù)平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落。
那么，調控是否就可以“松口氣、歇歇腳”呢？
國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲認為，從形勢上看，房地產市場的穩(wěn)定性在提升，但就特大城市、熱點城市來看，供需矛盾依然存在，投資投機沖動依然存在，短期內仍不能放松調控，仍要把擠泡沫、防風險放在重要位置。
不少專家學者認為，當前調控的高壓態(tài)勢不能減。中原地產首席分析師張大偉表示：“從目前采取限售的熱點城市來看，買房者購房后最早也需要到2020年才能出售。這一措施明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大?！?
王蒙徽介紹，住建部門正在研究建立房地產統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警的指標體系，“加快建立市場預警機制，加強監(jiān)測和分析，指導地方保持房地產市場平穩(wěn)。”
問租賃咋鼓勵？
積極探索租購并舉、共有產權
前三季度，在房價漲幅收窄的同時，房地產投資依然在平穩(wěn)增長。“在一二線城市持續(xù)調控、部分城市出現(xiàn)降價的情況下，三四線城市依然支撐了市場增量?！睆埓髠フJ為，正是“手術刀式”的政策，實現(xiàn)了市場的精準調控。
國家統(tǒng)計局局長寧吉喆也表示，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產投機的取向不會變，“但對于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解決。”
“房子是用來住的”，租房與買房都是解決“住”的有效手段。過去，我國房地產市場“重售輕租”。今年以來，為了補短板、強租賃，各地各部門紛紛出招。
比如探索“租購同權”。7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”首次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中。隨后，無錫、鄭州、濟南、北京等地也先后推出為租房者擴權的相關政策。
又如規(guī)范和穩(wěn)定租賃關系。長期以來，我國住房租賃市場上經營主體較為分散，租戶維權難、租房體驗不佳的問題較為突出。今年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》的征求意見稿對外發(fā)布，目前正在研究制定之中。8月以來，杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門先后推出住房租賃監(jiān)管服務平臺，意在讓租房更規(guī)范。
租購并舉，是我國住房市場供需結構的內在需求。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，從需求端看，流動人口、新市民需求較多，租房需求很大；從供給端看，我國住房已經結束了短缺進入了飽和甚至過剩的狀態(tài)，有大量的存量房處在閑置狀態(tài)，“強調住房的居住功能，加快發(fā)展租賃市場，可以更好解決外來人口居住問題，促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展?！彼硎?，下一階段從增量來看，重點要發(fā)展“租”，但從整體結構來看，我國目前的“租購并舉”還是以購為主的，當然一二線城市租的比例要高些。
租購并舉之外，各地政府也在尋求通過其他機制來引導樓市平穩(wěn)發(fā)展，比如推出共有產權住房。這一方式下，政府和產權人各持一定的產權比例，但使用權屬于購房人，這樣購房人就可以用更低的成本實現(xiàn)住有所居。
目前，北京市出臺了《共有產權住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求；上海市到去年底已供應共有產權保障住房8.9萬套，有效改善了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住條件。
問供給咋增加？
市場與政府合力拓展供給面
十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，這一說法從供應體系、保障體系、租賃市場三個方面對住房制度進行了完整表述，使“住有所居”有了更加明確的實現(xiàn)路徑。
那么，多主體供給、多渠道保障，該如何實現(xiàn)呢？
一來，要以市場為主滿足多層次需求。
劉洪玉認為，房地產長效機制建設要有助于促使住房回歸居住屬性，為每一類人群都提供一個可以預期的獲取住房的渠道，而且這些渠道應當是“可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)”的：“可進入”就是可以根據(jù)自身情況找到相應的獲取住房渠道；“可選擇”就是有可供其選擇的住房供應；“可支付”就是經濟上可承受；“可持續(xù)”就是渠道可以長期開放運行。“有了穩(wěn)定的渠道和制度，大家才會有穩(wěn)定的預期，也有助于住房市場穩(wěn)定?！?
以市場為主，則指要更多借助企業(yè)、資本的力量來做大做優(yōu)供給。比如住建部等部門就提出，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，此舉一方面可讓國企更好發(fā)揮引領帶動作用，穩(wěn)定市場租金，另一方面也有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。
二來，則要以政府為主提供基本保障。
黨的十八大以來，我國累計有6000多萬居民通過棚戶區(qū)改造住上了樓房，還有1900多萬住房困難群眾住進了公租房。上海市社科院研究員張泓銘認為，今后政府手中要保持適當多的房源，并更多發(fā)展租賃型保障性住房，同時，通過制度設計和創(chuàng)新，動員社會力量參與政府的保障工作。
保房還得保地。今年4月，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布通知，要求部分熱點城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應規(guī)模。今年以來，北京明確，未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求；上海、杭州等地也已紛紛推出“只租不售”的地塊。專家認為，住宅用地供應力度的持續(xù)加大，將有助于穩(wěn)定預期、促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
