“租購并舉”利好不斷 租房者的春天來了嗎?
十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。報告中明確提出的“租購并舉”，針對的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實，凸顯了房屋租賃市場的重要性。
受租購并舉政策的紅利影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足長租公寓領(lǐng)域搶占市場先機，支付寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺進入租賃市場，北京、成都、廣州等城市也相繼出臺相關(guān)政策，引入住房租賃監(jiān)管平臺。在此背景下，共享家居等新行業(yè)商機應運而生，消費者關(guān)于租房的體驗與買房的心態(tài)也悄然發(fā)生改變。
“對現(xiàn)有租賃市場來說，大部分資本只是介入這個服務，并未涉及供需?！泵鎸Ω鞣劫Y本涌入租賃藍海，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，在租售比如此懸殊的市場大環(huán)境下，如果房屋供應量不增加，對于租賃市場的影響就不會太大。未來租賃市場調(diào)控的核心依然在土地與房源供應。
市場新主體
長租公寓：房企爭搶萬億元蛋糕
兩年前，25歲的何明坤第一次來到廣州。人生地不熟，朋友推薦下，他在員村二橫路附近的城中村落腳?？拷罔F，方便找工作，他接受了1800元的月租費用。和所有城中村一樣，各種線路交纏一起蓋過小巷細長的天空，水果店、小飯館、配鎖攤等遍布街道兩旁。
“周邊環(huán)境不好，早上不用調(diào)鬧鐘，都會被各種狗叫、雞叫吵醒，夜晚大排檔的吆喝聲也讓人沒辦法早睡?！弊×艘荒旰螅蚊骼某侵写灏岢鰜碜庀铝烁浇^(qū)的房屋，綠化好，安全清凈。但一段時間后，他發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)小區(qū)里都是老人帶著小孩的身影，“居住環(huán)境感受不到絲毫年輕人的活力?！苯衲?月，何明坤選擇了來廣州后的第三次搬家——— 住進長租公寓。
有人中意城中村的便利和低租金，也有人青睞長租公寓的居住品質(zhì)和社交屬性。龍湖冠寓廣州店店長項磊向南都記者表示，租客以白領(lǐng)為主，很多人以前居住過城中村和傳統(tǒng)小區(qū)房后，開始租住長租公寓。領(lǐng)包入住的配套設施、精致美觀的裝修及共享休閑場所，使長租公寓在年輕群體中富有極大的競爭優(yōu)勢。
“目前長租公寓市場處于良性競爭狀態(tài)，許多企業(yè)切入到市場中來，搶占先機?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員龍斌向南都記者表示，由于市場需求量巨大，公寓市場依然是一片藍海。東方證券研究報告稱，目前我國租賃人口約為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前租房人口占城鎮(zhèn)常住人口的21%。
全國排名前三十的開發(fā)商約有三分之一已進入市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等。冠寓相關(guān)負責人告訴南都記者，截至10月底，冠寓已完成了包含北上廣深等14個城市的進駐，龍湖集團現(xiàn)已將長租公寓定位為繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大主航道業(yè)務進行投資和布局。
為什么曾經(jīng)習慣賺快錢的房地產(chǎn)商，進軍租賃新市場做起長線生意？冠寓相關(guān)負責人表示，冠寓是龍湖應時而生的品牌，長租公寓政策紅利是最大的機遇。國家租購并舉的調(diào)控及法律規(guī)范，鼓勵了當前大量開發(fā)商企業(yè)進入到廣袤的租住市場。
對于市場需求而言，一線及部分二線城市中，房屋租賃的供需矛盾依然突出。傳統(tǒng)租賃市場依然侵占了95%的市場租住需求，而面對年輕人對居住環(huán)境及社群品質(zhì)很強的消費升級意愿，卻沒有足夠的供應。
“租客集中在18-35歲年齡段，每周都有三四天在公共空間聚會聊天、看電影?！苯衲?月入住冠寓的李文怡最看重的就是公寓的社交屬性，公共區(qū)域有健身房、桌球室、休閑餐吧等，極大豐富了業(yè)余時間，“很多人成為了好朋友，甚至還成就了美好的戀情。”
“冠寓當前經(jīng)營資金以集團投入為主，資金獲取成本較低僅占4.7%?！惫谠⑾嚓P(guān)負責人向南都記者表示，冠寓的收入并不全靠租金，在回報和利潤方面將聚焦于資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值，打造長租公寓與聯(lián)合辦公、配套商業(yè)小綜合體的結(jié)合，整合城市資源將更多生活場景轉(zhuǎn)化為消費場景，拓展其他增值服務。
傳統(tǒng)開發(fā)商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨立創(chuàng)業(yè)的魔方、YO U +等。問及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與之相比的優(yōu)勢，冠寓相關(guān)負責人稱，一是背靠龍湖集團，具有強烈的品牌效應；再者，集團有獨立招標采購體系，成本低且供貨速度快，在公寓裝修及運營上有著質(zhì)量的把控和保證；在布局方面，多年地產(chǎn)的沉淀不僅有低成本融資能力，并且對城市狀況有非常詳盡的了解，積極匹配城市產(chǎn)業(yè)升級與功能規(guī)劃，深耕城市人群特性開展業(yè)務。
在未來的具體運營上，冠寓相關(guān)負責人表示，2017年是冠寓元年，年底將完成布局16城、開業(yè)逾1.5萬間的計劃，在三年之內(nèi)實現(xiàn)20億元營收的目標。
租房新方式
信用租房：阿里京東百度推免押金
在北京工作的王詩雨有過一段不愉快的租房經(jīng)歷。
今年研究生畢業(yè)的她，曾在一家租房中介手中，通過“押一付三”的方式租下豐臺區(qū)里一小區(qū)的主臥。盡管合同上白紙黑字寫著“到期退還押金”，但當租賃合同到期時，中介卻聲稱“想退押金，必須尋到下一個租房者”。不斷的爭論與商討，中介始終不履行合約并惡言相向的態(tài)度讓王詩雨失望不已。
“‘押一付三’是為了防止租客反悔不租，為什么現(xiàn)在成為了中介挾以侵權(quán)的手段？”與王詩雨經(jīng)歷類似，很多租房者對傳統(tǒng)房屋中介喪失信心。但隨著近年來不少互聯(lián)網(wǎng)巨頭涌入租房領(lǐng)域，默認“押一付三”的付款方式被悄然改變，“押零付一”的信用租房時代開啟，用戶憑借信用便可減免押金，按月交租。
目前，京東白條、支付寶和百度金融都紛紛進入信用租房領(lǐng)域。10月，支付寶宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先推廣信用租房，芝麻信用分達到650分以上，選擇免押金專區(qū)房源即可免去租房押金。不僅在支付寶平臺上信用好的用戶可以免押金，螞蟻金服也將信用能力開放給傳統(tǒng)中介機構(gòu)，讓中介據(jù)此評估租戶信用水平，決定是否為用戶提供免押金租房等服務。
房源不真實、“付三押一”造成的資金壓力、任意漲租等，是租房行業(yè)多年存在的用戶痛點。《北京青年人才住房情況調(diào)研報告》顯示，約73.7%的受訪者表示在租房過程中遇到過權(quán)益受損的情況。虛假房源、高昂的中介費、房東違約以及一些霸王條款，給租房者帶來不好的體驗。
螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務事業(yè)部總經(jīng)理王博向南都記者表示，支付寶的母公司螞蟻金服在互聯(lián)網(wǎng)實踐中積累的實名認證、移動支付、信用體系、消費金融等多維能力，可以為租房行業(yè)提供解決用戶痛點的新思路、新方法，這是推出“信用免押金”租房模式的初衷。
“比如電子合同可以借助支付寶的實名認證和支付能力，免押金和信用檔案可以借助芝麻信用的信用體系，而按月交租的背后其實是房租分期，可以借助螞蟻金服的金融解決方案?！蓖醪┱f。
南都記者了解到，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛護房源，按時交租，誠實守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會影響其信用評估。在一定程度上，信用租房模式避免了黑中介的多種問題。
支付寶目前接入的合作方以連鎖品牌公寓魔方公寓和服務商蘑菇租房等，其中通過服務商接入了近百家品牌公寓，比如w elike、朗筑公寓等。王博表示，支付寶平臺上目前房源總量有100萬左右，此前上海試運營數(shù)據(jù)顯示，有80%的用戶選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式，這為他們將信用租房升級為支付寶長期業(yè)務打下了信心。
對于剛畢業(yè)的年輕人而言，信用租房模式也緩解了很大的資金壓力。王詩雨告訴南都記者，租一套月租3500元的公寓，如果選擇“押一付三”的房東直租模式，第一次就得支付14000元費用?！叭绻x擇房屋中介，還得在這個基礎(chǔ)上交中介費。但押零付一，只需要支付3500元，一下子可以節(jié)省1萬多元?！?
對于租戶而言，真房源可月付，選擇信用好的公寓平臺可以避免被騙，是支付寶信用租房的優(yōu)勢。“目前只與品牌公寓合作，靠信用免押金的房源還是太少。以楊浦區(qū)為例，支付寶租房上只有8套房源免押金出租?！睆氖陆ㄖO計工作的謝馳原在上海已有三年租房生活，與其他對接個人房東的傳統(tǒng)中介平臺相比，同一地區(qū)房源選擇太少是他不使用支付寶租房服務的主要原因。
談及未來的發(fā)展，王博向南都記者透露，支付寶免押金租房正處于起步階段，目前正陸續(xù)和中國放心公寓聯(lián)盟中近300家品牌公寓商戶洽談合作，爭取再接入兩三百萬間公寓房源。將模式逐步完善后，會接入傳統(tǒng)中介房源?！白夥啃袠I(yè)一直是線下的傳統(tǒng)行業(yè)，以往租房平臺更多是廣告形式，未來傳統(tǒng)中介和C2C的房源如何按照真房源的方式管理，還需要我們做大量的調(diào)研溝通工作?！?
行業(yè)新商機
共享家居：茶幾月租最低12元
租賃市場的藍海，也改變了一位年輕人的人生軌跡。大學畢業(yè)進入工信部工作，短短5年被破格提拔為副處級干部，李穎的仕途在旁人看來一帆風順。但工作9年之后的2015年，他做了一個讓人吃驚的決定，離開體制，自主創(chuàng)業(yè)。
李穎的家鄉(xiāng)江西贛州擁有南方最大的家具生產(chǎn)基地南康家具城，身邊很多親戚都從事家具生產(chǎn)。當前家居、家具市場的萬億級容量以及逐年上升的增長率讓李穎看到潛在的巨大商業(yè)前景。
今年7月，一家互聯(lián)網(wǎng)共享家居平臺抖抖家居完成由美國納斯達克上市公司航美傳媒聯(lián)合創(chuàng)始人提供的300萬元天使輪融資。自認“天生創(chuàng)業(yè)者”的李穎在歷經(jīng)了三次創(chuàng)業(yè)后，進軍顛覆傳統(tǒng)的家具市場———共享家居，成為共享家居市場家具租賃賽道上先行者中的一員。
“國家推行租購并舉政策及環(huán)保理念的支持，年輕租房人群對生活品質(zhì)要求提高的期望以及現(xiàn)實租房遇到的家具老舊、購買成本高的消費痛點，這些都促成了我們創(chuàng)辦共享家居項目?！倍抖都揖拥暮匣锶送鯒罡嬖V南都記者，項目與租房市場的發(fā)展密不可分。
奉行“隨便用、隨時退、沒責任”品牌理念的抖抖家居9月正式上線，對初創(chuàng)型企業(yè)和租房用戶提供按月租賃家具服務。數(shù)據(jù)表明，抖抖家居的有贊商城上線半個月，銷售已達200多單。
用戶在抖抖家居平臺上挑選家具，在線支付租金后，由平臺進行家具運送、安裝服務。市面上價格千元左右的1.5米床，在抖抖平臺上租賃月付約40元，租用時長可選3個月至3年，租金隨租期增長有相應的折扣優(yōu)惠，若租期超過3年，家具將贈送給用戶不再收回。“北歐簡約茶幾”這款產(chǎn)品，月租只需12至16元，租賃周期為1-36個月不等。
王楊向南都記者表示，抖抖家居不設實體店，租賃工作在線上完成。根據(jù)下單情況從家具廠商發(fā)貨，省去了家具購置、庫存租房等高價成本。用戶租用完畢后，家具將被回收至廠家進行翻新維修，投入下一輪租賃。除了實現(xiàn)供應鏈及金融分期公司的合作，還與鏈家、我愛我家、蛋殼公寓、優(yōu)派（資料、團購、論壇）公寓等達成戰(zhàn)略合作。
房屋是租來的，但生活不是。未來，抖抖家居還將會擴大品類，完成年輕人對消費升級的需求?！拔覀儗尤爰译姟茨σ?、跑步機、大型綠植等共享業(yè)務。”王楊相信，以后將形成一個大家居租賃平臺，解決租房時代下的用戶痛點。
消費新觀念
租房結(jié)婚：“沒有房子就嫁了”
來到上海工作的第四年，張可忻選擇今年4月與男友結(jié)婚，婚房是長寧區(qū)江蘇路的一間約70平方米的公寓。
靠近市中心，交通便利，15樓的陽臺可以俯瞰上海的繁華夜景，這間房屋滿足了這對新婚夫婦居住的所有條件。唯一遺憾的，這是一間租來的房。
雖然經(jīng)常笑言“沒有房子就嫁了”，但對于張可忻而言，在上海買房存在很多現(xiàn)實困難。大城市房價高、落戶難，是擺在這些年輕人面前的首要難題?！安贿^從生活品質(zhì)上而言，租房居住比買房住高很多?！睆埧尚谜f，像婚紗一樣，租的婚紗可能比買的會更有機會穿上更美、更貴的。
不想過早背負房貸壓力、不愿舍棄居住在市中心的便利條件加之越來越多的租房紅利政策興起，很多在大城市生活的年輕人開始慢慢傾向于租房居住。
11月開始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。累計年內(nèi)1-10月，全國發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。
不僅是租房政策的鼓勵，房貸也不再只是買房專用，租房也可以貸款了。近期，中國銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場，與開發(fā)商簽訂協(xié)議，聯(lián)合長租房源，在深圳率先開始租房貸款業(yè)務，租房貸款額度可達100萬元。
在我國住房供應體系中，租賃市場是一個明顯的短板。談及建立租購并舉的住房制度對于發(fā)展住房租賃市場的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，不僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。
租房短板如何補上？龍斌表示，增加土地供應、壯大市場主體，穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強權(quán)益保障都是方法。張大偉分析，未來主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，供應70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，北京、上海等城市響應積極；另外一類是針對租購同權(quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。到目前為止已有超過12個省份50個以上城（資料、團購、論壇）市發(fā)布了政策內(nèi)容，用以保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定。
“現(xiàn)在很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級。但所有的資本方對現(xiàn)有租賃市場來說，大部分只是介入這個服務，包括像支付寶及京東這類平臺，其實并沒有涉及供需?！睆埓髠ジ嬖V南都記者，在租售比如此懸殊的市場大環(huán)境下，如果房屋供應量不增加，對于租賃市場的影響就不會太大。
租賃新政策一定程度上可以保護無力購房的租戶，但在房價上漲過程中，租戶也經(jīng)常處于選擇購房的等待過程中?！霸黾庸?，包括北京都在增加租賃土地供應，但形成房源依然需要一定時間。未來租賃市場調(diào)控的核心依然在土地與房源供應?！睆埓髠フf。
目前租購并舉政策的實施仍在起步階段，龍斌表示，各種政策的效果依然要看實際落地執(zhí)行情況。租房市場受傳統(tǒng)的購房思想制約，不可能讓消費者馬上由買房心理轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?，但隨著政策的調(diào)控及各方努力，這是一個值得期待的轉(zhuǎn)變趨勢。
