龍頭房企拿地規(guī)模持續(xù)擴大 正向二三線城市下沉
今年9月下旬,國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。國土資源部相關(guān)負責(zé)人明確表示,住宅用地不能拿來炒作囤積。
中原地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年以來,一線城市住宅土地成交額達3715億元,溢價率跌至18%,二線城市溢價率為34%,住宅土地成交逐漸出現(xiàn)了持續(xù)降溫的趨勢,多城市住宅土地溢價率明顯下滑。
11月26日,某研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示,此次對住宅用地進行檢查實際上是,從供給端促進房企加快投資,無論是閑置待開發(fā)的土地還是半開工狀態(tài)的土地,都需要進行整改,這樣也是為了增加住房供應(yīng)規(guī)模。此次督查應(yīng)該會對各類住宅用地的出讓以及中間的開發(fā)流程進行嚴查。
中信建投證券一位分析師指出,近年來,龍頭房企拿地規(guī)模持續(xù)上升,今年前三季度龍頭房企拿地支出占銷售金額比重達到77.5%,僅次于中型房企,可見規(guī)模房企積極補庫存的態(tài)度明顯。前三季度房企板塊存貨占總資產(chǎn)比重下降至54.2%,較去年全年進一步下降0.9個百分點,維持2013年以來的下降趨勢。在經(jīng)歷了兩年市場回暖期之后,房企加速去庫存,優(yōu)質(zhì)庫存告急,大部分房企紛紛面臨補庫存壓力,同時這也是在今年市場調(diào)控影響之下,銷售增速持續(xù)下行,房企反而投資力度得以保持的原因所在,短期內(nèi)在土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,市場仍以去庫存為主基調(diào)的情況下,房企庫存的總體水平仍將保持低位徘徊。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,龍頭房企、中型房企和小型房企存貨占總資產(chǎn)比重均維持在50%以上,分別為54.5%、54.8%和59.6%,只有龍頭房企還保持上升趨勢。而轉(zhuǎn)型房企存貨占總資產(chǎn)比例較去年年底下降5.9個百分點至46.6%,其加速退出行業(yè)的態(tài)勢越發(fā)明顯。
中信建投證券該分析師表示,房企整體補庫存的力度在持續(xù)上升,前三季度房企拿地金額占銷售金額比重達到82.6%,較2016年全年提高11.9個百分點,經(jīng)過2016年市場回暖的銷售去庫存之后,大部分房企均面臨補庫存壓力,為了減輕資金壓力和分散風(fēng)險,房企拿地模式越發(fā)多元化以應(yīng)對日益上升的取地成本,同時在戰(zhàn)略布局方面,為了應(yīng)對日漸趨緊的政策調(diào)控,房企布局區(qū)域也在向二線城市和三線城市下沉。
嚴躍進表示,從拿地角度看,土地儲備是房企業(yè)績的最基礎(chǔ)來源,所以實際上積極拿地本身問題不大,是房企業(yè)績成長的必要條件。當(dāng)然從避免房價反彈的角度看,關(guān)鍵是要防范高杠桿拿地的現(xiàn)象出現(xiàn),同時對于各類住宅用地,要加大住宅產(chǎn)業(yè)化的投資,進而降低開發(fā)成本。