下個(gè)月樓市將出大事兒！這個(gè)信號(hào)太強(qiáng)烈了
近期，建行爆出大消息！從明年1月1日（或12月1日）起，不允許再有陰陽(yáng)合同了！因?yàn)橐跃W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值最為計(jì)算基數(shù)確定房貸額度，“首付貸”、“消費(fèi)貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場(chǎng)剔除，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。
建設(shè)銀行將禁止銀行合同
對(duì)于很多城市的“潛在購(gòu)房者”來(lái)說(shuō)，即將到來(lái)的1月1日（或12月1日）將成為一道“突然降臨的天河”，把你和房子一下子隔得更遠(yuǎn)！
近期，在朋友圈看到的，某市建行的業(yè)務(wù)通知，告訴我們：從1月1日開(kāi)始“二手樓不允許有陰陽(yáng)合同了”。因?yàn)橐浴熬W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度”。
上圖為進(jìn)一步的解釋。它告訴我們，在二手房交易流程中存在相互監(jiān)督，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)可以向監(jiān)管部門(mén)（主要是各地銀監(jiān)局）舉報(bào)銀行的不規(guī)范做法。
這兩張圖片是真的還是假的？
目前，上述兩幅圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。但圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》是真實(shí)存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”聯(lián)合下發(fā)的，編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。
建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實(shí)的，只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。
什么是陰陽(yáng)合同？對(duì)樓市有何影響
所謂陰陽(yáng)合同其實(shí)是指
合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)?guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭?！瓣庩?yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)樓市有何影響？
這個(gè)政策的實(shí)施，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，它只影響二手房、基本上不影響新房。
新房交易很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在基本上是政府定價(jià)，每套新房?jī)r(jià)格在樓盤(pán)發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了，沒(méi)有爭(zhēng)議。
二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個(gè)價(jià)格：
1、真實(shí)成交價(jià)；
2、銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)；
3、合同備案價(jià)；
4、政府評(píng)估價(jià)。
由于房?jī)r(jià)變動(dòng)很快，二手房交易又存在陰陽(yáng)合同，其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。比如甲乙雙方在深圳買(mǎi)賣(mài)一套100平米的二手房，約定成交價(jià)是1000萬(wàn)元。但買(mǎi)方希望多貸點(diǎn)款，向銀行提交的貸款申請(qǐng)上可能是1200萬(wàn)成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。
但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門(mén)提交的備案合同上，是盡量少寫(xiě)的。如果可能，恨不得把成交價(jià)寫(xiě)成1分錢(qián)，或者贈(zèng)送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個(gè)官方評(píng)估價(jià)，便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會(huì)把評(píng)估價(jià)定低一些，一來(lái)讓利于民、二來(lái)防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō)，政府的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7成左右，每年會(huì)調(diào)整一次到兩次。
目前在實(shí)際操作中，二手房的合同備案價(jià)和政府評(píng)估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價(jià)格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。
按照最新的文件，買(mǎi)二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個(gè)價(jià)格”里，“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。
比如還是上面說(shuō)的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬(wàn)的房子。假設(shè)政府評(píng)估價(jià)是750萬(wàn)，這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬(wàn)計(jì)算，而不能按照1000萬(wàn)了。（買(mǎi)賣(mài)雙方想以750萬(wàn)以下價(jià)格備案，官方輕易也不會(huì)允許，因?yàn)檫@意味著稅收流失，除非真的證明是兇宅之類(lèi)的。但這樣做，貸款額度只能進(jìn)一步降低）
專(zhuān)家對(duì)此如何看待？
天天說(shuō)錢(qián)創(chuàng)始人劉曉博
很大幾率是1月1日開(kāi)始執(zhí)行，想通過(guò)買(mǎi)二手房“上車(chē)”將更加困難！按照最新的文件，買(mǎi)二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。
在上述“4個(gè)價(jià)格”里，“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。
總之，這意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”，再加上對(duì)“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等渠道的整治，二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來(lái)越寒冷。
石廈資深經(jīng)紀(jì)人謝老濕
對(duì)于建行規(guī)范銀行貸款的通知，大家不要自己嚇自己；能肯定的告訴大家，對(duì)市場(chǎng)造成影響不大，該干嘛干嘛去！
建行消息的確是真實(shí)的，只是個(gè)別解讀有誤。大家要區(qū)分網(wǎng)簽價(jià)，過(guò)戶(hù)價(jià)，貸款評(píng)估價(jià)是三個(gè)不同概念，網(wǎng)簽價(jià)是實(shí)際成交價(jià)格，通常中介公司用密鑰打出來(lái)的，過(guò)戶(hù)價(jià)是國(guó)土局核定價(jià)格，貸款評(píng)估價(jià)是銀行通過(guò)第三方評(píng)估公司鑒定出來(lái)的價(jià)格。
銀行的評(píng)估價(jià)通?？梢赃M(jìn)行二次調(diào)整，此文件以最低評(píng)估價(jià)進(jìn)行貸款，也就是杜絕二次評(píng)價(jià)價(jià)調(diào)整，說(shuō)明白一點(diǎn)就是杜絕高評(píng)高貸，規(guī)范貸款市場(chǎng)。
絕非所說(shuō)貸款按國(guó)土局的過(guò)戶(hù)價(jià)來(lái)貸，一定不可能的。國(guó)土局過(guò)戶(hù)價(jià)只有市場(chǎng)只有市場(chǎng)成交價(jià)格的7成不到，怎么可能，那下崗的不是中介，而是銀行。
地產(chǎn)大V陸劍偉
這個(gè)這個(gè)傳聞實(shí)際上前一陣就聽(tīng)說(shuō)了，只不過(guò)從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看建行可能就是可能會(huì)要率先執(zhí)行。其實(shí)這個(gè)信貸政策的收縮，實(shí)際上從今年今年二季度以后就開(kāi)始了。看樣子年底實(shí)際上是再進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。
但是要注意這種個(gè)貸信貸收縮的政策可能會(huì)誤傷剛需，這個(gè)跟我們的深八條政策是有些相悖的，因?yàn)樯畎藯l的政策是要求保護(hù)剛需?，F(xiàn)在正在持續(xù)再收一點(diǎn)，在一定程度上是影響剛需的入市的步伐的。
網(wǎng)友對(duì)此如何看待？
@趙府：剛需受傷！可能剛準(zhǔn)備好的首付又不夠吧。
@我是老徐：傳聞終于落地，樓市沒(méi)得炒的啦。16，17年，高位高桿杠拿了房子的， 又要重演08年的悲劇了。
@多來(lái)米：這下炒房真要歇菜了。
@易：房貸的收緊才是開(kāi)始，政策力度一半還沒(méi)到。明年的m2增長(zhǎng)基本和房地產(chǎn)無(wú)關(guān)。杠桿高的早做打算。
@Kodak：房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降，交易成本倒是蹭蹭漲，房?jī)r(jià)不降，交易如果成本上漲，換房剛需都困難啊。
@小鄧：這政策只要在深圳實(shí)施，那就明年不用賣(mài)二手房了，這才是真正的炸彈。如果真要實(shí)施，深圳三級(jí)市場(chǎng)應(yīng)該全零成交。
@key：假如實(shí)施的話，評(píng)估公司全得坑了。
@流年清歡：有了這個(gè)政策，二手市場(chǎng)通常會(huì)很不活躍，交易性機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少。不好說(shuō)會(huì)進(jìn)入房災(zāi)階段，但要提前有熊市思維了。
@YP?：其實(shí)可以過(guò)戶(hù)價(jià)和成交價(jià)一致的，這樣就不用多掏錢(qián)付首付，但稅費(fèi)會(huì)增加降下來(lái)剛好夠交稅費(fèi)也是平的，業(yè)主不缺錢(qián)降價(jià)大多不愿意。
