今年不買房 明年買“地王”！這句話恐怕真要實(shí)現(xiàn)了
2016年被房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士稱為“地王年”。這一年，全國誕生了350宗地王，并且絕大部分都分布在一、二線熱點(diǎn)城市，又以一、二線城市最為集中。一年過去了，那些“地王”還好嗎？
01
50宗“地王”僅有一成入市
2016年被房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士稱為“地王年”。這一年，全國誕生了350宗地王，并且絕大部分都分布在一、二線熱點(diǎn)城市，又以一、二線城市最為集中。
其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價(jià)均超過了800億元，合肥的地王幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。
2017年末，距離這些“地王”誕生已經(jīng)一年已久，這一年中，一、二線熱點(diǎn)城市正在經(jīng)歷中嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，在此背景下，這些“地王”現(xiàn)狀如何呢？
某地產(chǎn)研究中心在對(duì)350宗地王進(jìn)行綜合考察后，以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、地王幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素，選取了50個(gè)典型地王作為樣本進(jìn)行分析。
從這50個(gè)地王建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開盤階段，而在未開盤的43個(gè)項(xiàng)目中，一年過去之后，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開工的狀態(tài)。
上述14宗未開工的地王已經(jīng)在主動(dòng)延遲入市時(shí)間，而且這些地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市，其中不乏2016年上半年成交的地塊，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。
不僅如此，在36個(gè)開工“地王”中，仍有八成尚未開盤，從已開盤的7個(gè)地王項(xiàng)目來看，也面臨著盈利的難題。
02
入市即“虧本”？ 地王的拖延術(shù)
從已開盤的地王項(xiàng)目來看，多是依據(jù)區(qū)域或板塊政府限價(jià)來銷售，但盈利空間著實(shí)有限。若將成交樓面價(jià)的2倍作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，僅有4個(gè)項(xiàng)目的開盤售價(jià)超越了這一基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了“保本”銷售。
因部分地王項(xiàng)目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮。在土地樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)幾乎持平的背景下，高端產(chǎn)品入市很難有較高的溢價(jià)空間，這或許是開發(fā)商延緩工程進(jìn)度的最重要原因。
對(duì)于“地王”不愿開工的原因，主要還是大多數(shù)地塊是因?yàn)殚_發(fā)商觀望所致。事實(shí)上，這些地王項(xiàng)目一般都處于房?jī)r(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)，板塊“限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。
在去年市場(chǎng)的瘋狂時(shí)期，開發(fā)商枉顧“面粉貴于面包”的現(xiàn)實(shí)情況，不斷追高，在地王成交樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。
03
加快“地王”入市 緩解供需矛盾
由于“地王”體量較大，具有一定的區(qū)域影響力，其延遲入市不僅在客觀上造成了區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺，也同時(shí)對(duì)其他項(xiàng)目的入市形成負(fù)面效應(yīng)。
目前，由國土部牽頭的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查大限將至，“地王”們也將無處遁形。
此前，為加大推地力度，防止坐地生財(cái)，囤地倒地，拖欠地款，國土部開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，按照工作部署，各省級(jí)國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。
就目前的市場(chǎng)情況而言，“限價(jià)”、“市場(chǎng)變冷”不應(yīng)該成為“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，“去年競(jìng)價(jià)拿地時(shí)，不少項(xiàng)目投資者都預(yù)期未來兩三年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在這樣預(yù)判價(jià)格下成交的地塊，現(xiàn)在自然會(huì)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)?！?
所以，加快“地王”入市，地方政府不能放任開發(fā)商延遲入市，形成囤地的情況，更要使開發(fā)商放棄“跨越周期”、“房?jī)r(jià)下一輪暴漲”的幻想。
04
對(duì)此專家如何看待
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅
在“8萬元隱形紅線”下，很多地王項(xiàng)目如果按照預(yù)期價(jià)格申請(qǐng)，將拿不到預(yù)售證，如果調(diào)低價(jià)格，利潤空間又極為稀薄，甚至沒有利潤可言，項(xiàng)目只能做出延期上市的選擇。
但是在政策并無完全松綁信號(hào)的前提下，融資渠道收緊、融資成本增高，如果開發(fā)商又缺少高端項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，地王項(xiàng)目若想解套，難上加難，更有甚者，可能會(huì)遭遇賣地求生的命運(yùn)。
即便價(jià)格有適當(dāng)放寬，也不會(huì)達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的高度，若繼續(xù)等下去，成本則會(huì)不斷增加。事實(shí)上，開發(fā)商沒必要等到一個(gè)很高利潤的價(jià)格，差不多就行了，趕緊走量。
財(cái)經(jīng)評(píng)論人譚浩俊
導(dǎo)致開發(fā)商只拿地、不開發(fā)的原因，可能有兩個(gè)方面：一是想通過等待觀望獲取最大的開發(fā)效應(yīng)，因?yàn)?，在一系列政策的調(diào)控下，目前的樓市狀況并不是很好，價(jià)格也比較低迷，如果立即開發(fā)，可能很難獲取目標(biāo)效益；二是“地王”項(xiàng)目所需要的投入多，在信貸收緊的情況下，開發(fā)的資金壓力較大。
很顯然，這兩個(gè)原因均不能構(gòu)成拖延開發(fā)的理由?！暗赝酢遍_發(fā)商必須按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)。不然，就得依法處理。
05
“地王”未來還會(huì)推高房?jī)r(jià)嗎？
2016年是中國有史以來高價(jià)地最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。而地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。
而如今僅有一成“地王”如入市，拿了高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將造成非常大的風(fēng)險(xiǎn)?！皹敲鎯r(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了高價(jià)地遍地的現(xiàn)象，雖然高價(jià)地不完全代表未來市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)很難不受到影響。
隨著今年，“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念也開始逐步形成。相關(guān)的政策措施不能及時(shí)跟蹤到位，不能發(fā)揮作用，就有可能對(duì)已經(jīng)形成的良好局面產(chǎn)生不利影響，甚至出現(xiàn)前功盡棄的現(xiàn)象。
從總體上講，樓市調(diào)控只能緊、不能松，只能越來越規(guī)范、不能越來越無序。如果能夠沿著調(diào)控的路走下去，樓市就一定能夠步入良性發(fā)展的軌道。想靠“地王”推動(dòng)高房?jī)r(jià)，現(xiàn)如今，也就想想，別再做夢(mèng)了。
