庫(kù)存上升的樓市 將以時(shí)間換得空間
從調(diào)控措施來講，當(dāng)前仍有不少“彈藥”可以選擇。比如，進(jìn)一步利用信貸杠桿，加大行政調(diào)控力度，出臺(tái)“房產(chǎn)稅”等。不過，在財(cái)稅、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情況下，“以時(shí)間換空間”的長(zhǎng)線調(diào)控戰(zhàn)略是大概率事件。
上周，一手住宅共網(wǎng)簽3638套，成為今年單周成交量第二高，這表現(xiàn)了調(diào)控環(huán)境下，受壓抑的需求得到釋放，同時(shí)也可以看到，政府之手在調(diào)解供需兩端上已發(fā)揮巨大作用。
西方有一句俗語(yǔ)：你甚至可以讓鸚鵡成為一位博學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者——只要教它學(xué)會(huì)講“供給”與“需求”兩個(gè)詞。
供給、需求與市場(chǎng)均衡，是市場(chǎng)最根本的秘密。
對(duì)于樓市來說，就要常常走這樣一個(gè)高難度平衡木：在供求之間尋求平衡。樓市必須有一定的庫(kù)存，否則樓價(jià)就很容易引起劇烈漲跌。今年以來，廣州一手住宅的庫(kù)存量由降到升，以3月調(diào)控新政為界，可分為兩個(gè)階段。3月份之前，成交量大幅增長(zhǎng)，庫(kù)存被快速消化，3月時(shí)廣州去化周期為5.4個(gè)月，這是今年的最低水平。這個(gè)時(shí)候，“供不應(yīng)求”、“缺貨”等言論不絕于耳，樓價(jià)的上漲欲望空前強(qiáng)烈。
“3·30”調(diào)控措施出臺(tái)，首當(dāng)其沖是對(duì)庫(kù)存量進(jìn)行調(diào)節(jié)。
從4月起，由于購(gòu)房門檻提高，買房資格也被嚴(yán)格限制，投資置業(yè)者的購(gòu)房需求被抑制，網(wǎng)簽成交量放緩。此后，庫(kù)存量開始逐月上升，而成交量開始下滑，庫(kù)存消化周期也開始不斷延長(zhǎng)。當(dāng)前，全市去化周期為8.4個(gè)月，中心五區(qū)均在13個(gè)月以上，其中，天河與海珠更超過20個(gè)月。
雖然，當(dāng)前庫(kù)存量的統(tǒng)計(jì)還存在滯后因素，有不少是已售出但未網(wǎng)簽的“庫(kù)存”。但是，至少在當(dāng)下，樓市“缺貨”的壓力已大大緩解。
另一方面，作為市場(chǎng)“中期庫(kù)存”的土地供應(yīng)也在放量。
一線城市住宅土地供應(yīng)明顯加速，年內(nèi)供應(yīng)的住宅用地已達(dá)到226宗，比2016年全年上漲了62%。而廣州也在第三、四季度逐漸加快土地供應(yīng)。第三季度，廣州共出讓地塊46宗，出讓總面積233.7萬平方米，同比上漲191.0%；進(jìn)入第四季度，廣州還有46宗地塊計(jì)劃出讓。
用7個(gè)月時(shí)間，換得供給端相對(duì)充裕的市場(chǎng)，調(diào)控就有了騰挪的空間，改變預(yù)期也有了可能。
“行百里者半九十”，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)半途而廢。從調(diào)控措施來講，當(dāng)前仍有不少“彈藥”可以選擇。比如，進(jìn)一步利用信貸杠桿，加大行政調(diào)控力度，出臺(tái)“房產(chǎn)稅”等。不過，在財(cái)稅、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情況下，“以時(shí)間換空間”的長(zhǎng)線調(diào)控戰(zhàn)略是大概率事件，即短期依靠金融信貸乃至行政手段抑制不合理需求，同時(shí)加快推進(jìn)“租購(gòu)并舉”政策，逐步緩解房地產(chǎn)供需矛盾。
就當(dāng)下情況看，雖然，樓價(jià)什么時(shí)候松動(dòng)還有待觀察，但接下來上漲的欲望肯定會(huì)被進(jìn)一步消解，并進(jìn)入長(zhǎng)期橫盤博弈階段。
