落實(shí)購租并舉 土地市場(chǎng)是維穩(wěn)源頭
想要構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，必須要調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)。2017年，全國(guó)土地市場(chǎng)異?；馃?，尤其北京土地密集供應(yīng)程度實(shí)屬罕見。伴隨著政策調(diào)控步入深水期，土地市場(chǎng)也逐漸呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。在“房住不炒”的主旋律下，土地市場(chǎng)新的長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于穩(wěn)定樓市有什么作用？當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房頻出，購房者又該如何選擇？12月6日下午，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)系系主任趙秀池做客金鳳凰年終系列訪談——“解碼樓市 論自持時(shí)代土地市場(chǎng)的思與變”。在論壇上，趙秀池客觀分析了“房住不炒”基調(diào)下，土地供應(yīng)增多、自持自用等長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定樓市起到的作用，并指出政府對(duì)于租住者不斷賦權(quán)也需要消費(fèi)者轉(zhuǎn)變理念，“租房居住也能如意，是租是買因人而異”。而在未來，土地市場(chǎng)還將延續(xù)因城施策、因地制宜、租購并舉、限價(jià)自持等特點(diǎn)。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)系系主任趙秀池
土地供應(yīng)增多 房企抱團(tuán)取暖
鳳凰房產(chǎn)：2017年全國(guó)土地市場(chǎng)異?；馃?，尤其是北京土地密集供應(yīng)程度實(shí)屬罕見，首先我們就請(qǐng)趙秀池女士來用幾個(gè)關(guān)鍵詞概括一下今年土地市場(chǎng)的特點(diǎn)。
趙秀池：第一，土地供應(yīng)增多。因?yàn)楸本┯腥丝谑杞獾娜蝿?wù)，北京人口調(diào)控有兩個(gè)天花板，一是到2020年北京人口要控制在2300萬，二是城六區(qū)人口要減15%這個(gè)目標(biāo)。所以房子是給人住的，你房子蓋多了人是不是就多了，所以我們前幾年一直是減少供應(yīng)，包括到今年一開始的時(shí)候說北京供應(yīng)610公頃土地，是減少供應(yīng)，結(jié)果到5、6月份的時(shí)候告訴你增量供應(yīng)1200公頃，所以第一個(gè)感覺土地供應(yīng)在增加。也是針對(duì)咱們房子是用來住的，不是用來炒的，如果你供的少房?jī)r(jià)就會(huì)漲，這是第一個(gè)供應(yīng)增加。
第二，競(jìng)爭(zhēng)激烈。咱們北京的地開發(fā)商比較多，你供的地說多其實(shí)還是比較稀缺的，資源比較稀缺。這種情況下房?jī)r(jià)也是不斷的走高，地價(jià)也不斷走高，這種情況下剛才袁總說的聯(lián)合拿地的比較多。
第三，抱團(tuán)取暖，抱團(tuán)拿地，幾個(gè)開發(fā)商聯(lián)合才能把這個(gè)地拿下來。
第四，自持自用，剛才說到自持，開發(fā)商拿到住宅是70年的產(chǎn)權(quán)，你要持有70年。做住宅是用于出租的，一開始咱們規(guī)定你出租的這個(gè)合同不能超過10年，用于出租。還有一個(gè)自用，剛才說的有一些保險(xiǎn)公司拿地，其實(shí)它是自己用，用于產(chǎn)業(yè)的，這是我感覺到的特點(diǎn)。
大力賦權(quán)承租人 土地源頭保證供求平衡
鳳凰房產(chǎn)：剛才趙老師提到了自持自用，實(shí)際上在十九大之后“房住不炒”成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，這個(gè)在土地市場(chǎng)也有一些表現(xiàn)。請(qǐng)趙老師為我們談一下房住不炒的指導(dǎo)下，土地市場(chǎng)有沒有什么新的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定樓市起了什么作用？
趙秀池：房住不炒是咱們2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來的，房子用來住的不是用來炒的，十九大把這個(gè)定位又加深了一下印象，又提出來落實(shí)房子是用來住的不是用來炒的定位，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體居民住有所居。這個(gè)房子是蓋在地上的，所以土地實(shí)際上是源頭，我們能蓋多少房子，能供多少地，老百姓能不能住得好，實(shí)際上土地是源頭，土地的供應(yīng)本身就是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。你這個(gè)房子是不是供求平衡了，房?jī)r(jià)是不是穩(wěn)定了，大家是不是不用于投資了？那實(shí)際上看你的土地供應(yīng)，看供求關(guān)系、看供求結(jié)構(gòu)，所以從房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制來看，土地本身就是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，咱們說要利用金融的、貨幣的、稅收的手段，其中更包括土地的手段，土地是有源頭。所以從土地這個(gè)角度來講本身就是長(zhǎng)效機(jī)制，土地的供應(yīng)首先你能供應(yīng)多少，供應(yīng)的多和少就決定了這個(gè)房子是不是供求平衡。比如說咱們北京人口在增加，人口不斷增加，那你的房子是不是得不斷增加，因?yàn)樾枨笤谠黾?。如果你房子供不上，那就供求失衡，咱們過去看到的房?jī)r(jià)不斷上漲，其中一個(gè)原因就是供求關(guān)系，房?jī)r(jià)不斷上漲的原因就是供不應(yīng)求了，供不應(yīng)求了那你從土地源頭上是不是應(yīng)該多供地，所以咱們今年有一個(gè)大的轉(zhuǎn)向，由610公頃剛才說增加到1200公頃，所以這是第一個(gè)源頭土地的數(shù)量一定要根據(jù)需求的數(shù)量發(fā)生變化，保證供求平衡，這個(gè)房?jī)r(jià)才能得到穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)房住不炒。因?yàn)槔习傩斩际抢硇缘娜耍醒胝f不讓炒了你就不炒了嗎？老百姓會(huì)算賬，過去 我們?yōu)槭裁窗炎》孔鳛橥顿Y？是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在漲。比如說2015年深圳一套房子漲了50%，這套房子如果是500萬的話，漲50%什么概念？買一套房買對(duì)了，我就賺了250萬，250萬相當(dāng)于一輩子的工資，我就不用上班了，所以大家把這個(gè)房子作為投資品，再加上咱們投資渠道有限。
從中央調(diào)控的角度，我讓老百姓不炒，不作為投資的話，是不是就得控制房?jī)r(jià)不忙它漲幅過高。從土地源頭上我們要把握這個(gè)供求平衡，尤其是熱點(diǎn)城市，像北京這樣的城市，人口在不斷增加，所以我們的土地供應(yīng)要增加，這是一個(gè)數(shù)量上的變化。
再一個(gè)結(jié)構(gòu)上的變化，原來我們說大家都買房，說用于投資，一個(gè)是有老百姓的習(xí)慣，再一個(gè)剛才說有投資的需求。實(shí)際上現(xiàn)在咱們?nèi)丝诓粩噙M(jìn)城，大量剛性需求、改善性需求，他的目標(biāo)就是自住。如果自住的話，咱們現(xiàn)在也可以算一下賬，你不見得非得買房，不見得非得擁有產(chǎn)權(quán)，完全可以租房。我的觀點(diǎn)就是現(xiàn)在高房?jī)r(jià)下租房是劃算的。咱們舉一個(gè)例子，比如北京好歹一個(gè)二手房60平米，起碼多少錢？當(dāng)然區(qū)位不一樣，我就說我的例子，原來的老共房在四環(huán)邊上，大概均價(jià)是60000，60平米的話360萬，咱把60萬去掉就說300萬。你說買這60平米的房子還是租房子劃算，這個(gè)賬怎么算，這房子300萬，300萬如果我不買房，那它的機(jī)會(huì)成本就是我把錢放銀行，它是有利息的，這個(gè)利息能有多少呢？大概咱們看現(xiàn)在收益，活期還百分之3點(diǎn)多，我掙4%沒有問題，那300萬的利息4%就是一年12萬，一年12年什么概念？一個(gè)月1萬的利息，我拿這1萬去租房用得了嗎？我反過來租這60平米的房是用不了的，所以就說從承租人角度高房?jī)r(jià)下租房劃算。所以現(xiàn)在咱們?cè)诖罅Πl(fā)展租賃市場(chǎng)，剛才說土地供應(yīng)，我要增加自持的，要發(fā)展租賃。我說這個(gè)政策是政策導(dǎo)向，是政策導(dǎo)向也是民生的需要，因?yàn)槲易夥縿澦?。租房劃算為什么老百姓不租房還要買？原因就是說你賦予權(quán)不報(bào)，比如說我租房，我家孩子不能解決上學(xué)，我家孩子在北京上學(xué)一個(gè)看戶口，再一個(gè)看有沒有產(chǎn)權(quán)證，你的房子是不是在這買。現(xiàn)在咱們21號(hào)新政之后，租房新政有規(guī)定，現(xiàn)在在賦權(quán)，給承租人賦予一些公共福利的權(quán)力尤其是孩子上學(xué)，現(xiàn)在咱們新政有這樣的規(guī)定，對(duì)于京籍無房家庭，你在某一個(gè)區(qū)連續(xù)租住房子3年，然后在這個(gè)區(qū)又工作了3年，這叫職住均衡，就可以解決你這個(gè)孩子在這個(gè)區(qū)接受義務(wù)教育，可以解決孩子上學(xué)問題了。
還有戶口落戶的問題大家也比較關(guān)心，說我集體戶口原來在高校，我現(xiàn)在就業(yè)了，我要把戶口遷出來，遷出來原來也要落在產(chǎn)權(quán)房上，現(xiàn)在新政也有規(guī)定，公租房和直管公房是可以落戶口的。所以這樣的話，大家的觀念也在轉(zhuǎn)變，我不見得買房我要算賬，剛才我算賬我租房的話用利息都用不完，我那錢放在銀行我租房劃算，所以從土地源頭上將來自持的這種土地還是要增加，土地的結(jié)構(gòu)也在變，也在像足夠并舉發(fā)生變化。另外剛才說到多主體供應(yīng)，土地咱們說是政府的招拍掛這是一個(gè)方面，咱們說土地實(shí)際上是有農(nóng)村的、有城市的，城市規(guī)國(guó)家所有，農(nóng)村的集體建設(shè)用地我們也要利用起來。未來五年當(dāng)中北京要供應(yīng)1000公頃的集體建設(shè)上蓋租賃住房，這也是一個(gè)結(jié)構(gòu)的變化，有租賃的房還有過去的商品房，還有咱們的保障房，未來咱們大量的要提供共有產(chǎn)權(quán)房還有公租房，公租房將來是提供50萬套，共有產(chǎn)權(quán)房是25萬套，這里頭這些房子要蓋出來都是要有相應(yīng)的土地供應(yīng)的。所以咱們房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制源頭上就是一個(gè)土地調(diào)控機(jī)制，土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃你要做好，城市規(guī)劃包括房子是用來住的，它是老百姓生產(chǎn)生活的重要載體。大家住我要住住宅，大家要工作我是不是要有產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)、商業(yè)，我孩子要上學(xué)，我是不是得蓋學(xué)校，我要看病是不是得有醫(yī)院等等，所以這個(gè)土地源頭實(shí)際上你要做好多元化的配給，不同產(chǎn)業(yè)你這個(gè)比例到底怎么供。原來咱們說北京嚴(yán)令的政策，商改住不讓商改住了，實(shí)際上原來你商業(yè)的更多了。如果你從源頭上把土地算好了，它的比例應(yīng)該是多少，供求平衡了就沒有問題，所以我們把土地利用規(guī)劃做好，把土地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)給它供應(yīng)好，咱們的房地產(chǎn)發(fā)展也就沒有后顧之憂，這個(gè)房?jī)r(jià)也會(huì)得到平抑，樓市也會(huì)得到健康平穩(wěn)發(fā)展。
“租房居住也能如意 是租是買因人而異”
鳳凰房產(chǎn)：趙老師您剛才也談到了土地市場(chǎng)一些共有產(chǎn)權(quán)土地自持土地這樣一個(gè)新的趨勢(shì)，您覺得這種對(duì)于購房者有沒有什么新的指導(dǎo)？
趙秀池：樓市、股市、政策市，形勢(shì)一定要分析，追漲殺跌后悔持，準(zhǔn)確判斷方盈利。政策在變，咱們每個(gè)人都是理性的人，我都要算經(jīng)濟(jì)賬，肯定你的消費(fèi)觀念也要變。剛才說咱們土地供應(yīng)將來要大量供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房還有租賃房，所有我的消費(fèi)觀念我的房子到底是租還是買，我得算算賬，那要買的話我買什么房，要租的話租什么房？要買的房主要是兩大類，一類是商品房，一類是保障房?，F(xiàn)在咱們北京提供的保障房現(xiàn)在新推出來的叫共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房什么概念呢？就是購房人跟政府擁有一套房子，他們分別擁有不同的份額，政府最高持有50%的份額，什么概念？如果政府持有50%，那就是說你買房的時(shí)候你掏一半的錢就行了，政府是讓渡他的使用權(quán)，歸你使、歸你住，那這劃算不劃算，這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房是原來自住房的升級(jí)版，原來咱們自住房它的房?jī)r(jià)就是低于同等地塊30%的價(jià)格，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房仍然沿用這樣一個(gè)價(jià)格的優(yōu)惠，比同等區(qū)域便宜30%。另外政府再給你按份持有，咱們第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房就是這樣的，購房人拿22000就可以，實(shí)際上如果加上政府那個(gè)應(yīng)該是44000，他只掏了22000，周邊的房?jī)r(jià)也50000多，所以你買這種房子是挺劃算的。如果說要買的話，咱們現(xiàn)在要房住不炒，如果能把房?jī)r(jià)控制住，它就沒有投資的需求，咱們就不能賺錢了，那我就回歸居住功能?；貧w居住功能的話，那就買共有產(chǎn)權(quán)房是最劃算的，因?yàn)樗吘故钱a(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在咱們說盡管在給租賃賦權(quán)，給承租人賦權(quán)，剛才我們看到北京公共資源有是有限的，不可能把每個(gè)外地人或者說這孩子上學(xué)問題都解決了，所以他現(xiàn)在只是對(duì)北籍無房戶有一定的賦權(quán)，對(duì)于外來人口咱們說新北京人，那就要看你積分落戶，看你的居住證情況等等，能不能得到這個(gè)條件。
如果是你買的共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)房是沒有問題的，我有這個(gè)證，我就可以解決孩子上學(xué)的問題，這是買的問題，可以買共有產(chǎn)權(quán)房。剛才說自持土地，土地供應(yīng)自持的那就加大租賃市場(chǎng)的發(fā)展，剛才我說了我的觀點(diǎn)，高房?jī)r(jià)下租房劃算，咱們可以把革命時(shí)候打油詩變通一下，說我在城市生活好還是在郊區(qū)好？肯定是城市，所以城區(qū)城可貴，市區(qū)城可貴，住房?jī)r(jià)更高，若為生存故，二者皆可拋。什么意思？就是說在城里和郊區(qū)我比的話，哪過的方便？交通、醫(yī)療、商業(yè)配套等等，這些房?jī)r(jià)是優(yōu)質(zhì)資源的反映嗎？可能市區(qū)日子過的舒服一點(diǎn)方便，但是它房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)高我買不起的話，我是不是可以買郊區(qū)，二者皆可拋的意思，可以買郊區(qū)，但是郊區(qū)我買不起，京津冀協(xié)同發(fā)展我買合肥的也行，合肥也買不起，那什么意思？租房也挺好，現(xiàn)在政府也賦權(quán)，所以你可以改變你的消費(fèi)觀念，不用說一味的買房，而且將來如果房?jī)r(jià)得到平抑穩(wěn)定的話，你就回歸居住功能實(shí)際上租房劃算的。而且不像說原來咱們說外來人口，他收入低才租房不是這樣的。將來的發(fā)展方向，是租房市場(chǎng)有低端的，也有中端的，也有高端的，現(xiàn)在就有高端的需求。比如說有個(gè)大明星叫金星，她住的是總統(tǒng)套房，但是她的房子不是買的，她是租的，總統(tǒng)套房這個(gè)房?jī)r(jià)大概是8000萬，她交的房子是100萬，她租劃算還是買劃算，想想這個(gè)賬。她房子是8000萬，8000萬她沒有買房，她把它放在銀行，我們按4%的利息算，她一年的利息320萬，她現(xiàn)在只掏100萬的房租，而且它管家服務(wù)你物業(yè)費(fèi)各方面都不用掏了，所以租房劃算。對(duì)于咱們購房者而言，一定要看土地的政策，看土地的供應(yīng)，未來給什么房，你根據(jù)不同房子的類型來選擇自己是買房還是租房，我說買房居住令人滿意，租房居住也能如意，是租是買因人而異，正確選擇幸福長(zhǎng)期。
落實(shí)購租并舉 土地市場(chǎng)是維穩(wěn)源頭
鳳凰房產(chǎn)：雖然北京12月份還有4場(chǎng)土拍，但其實(shí)2017年的拿地已經(jīng)告一段落了，大家都很關(guān)心2018年的土地市場(chǎng)有什么新的變化，請(qǐng)趙老師大膽預(yù)測(cè)一下。
趙秀池：因?yàn)槲业难芯糠较蛞粋€(gè)是人口，還有一個(gè)就是房地產(chǎn)，因?yàn)榉孔邮墙o人住的。所以我的感覺未來會(huì)因城施策、因地制宜、租購并舉、限價(jià)自持。因城施策、因地制宜，因?yàn)榉孔邮墙o人住的，各個(gè)城市要算人口的賬，如果你是人口凈流入城市，那你土地供應(yīng)應(yīng)該增加，如果是人口凈流出的城市，土地供應(yīng)應(yīng)該減少。我一直在做北京研究，2010年做的前市長(zhǎng)郭金龍的課題，加快優(yōu)質(zhì)公共資源均衡配置，促進(jìn)城中區(qū)人口疏解。當(dāng)時(shí)北京人口數(shù)據(jù)，我是2010年的課題，2009年北京的人口是1755萬，什么概念？按照咱們舊版的城市規(guī)劃到2020年北京人口應(yīng)該控制在1800萬，就是說到2009年基本上提前10年或者11年達(dá)到了人口調(diào)控的目標(biāo)，所以現(xiàn)在咱們修編，現(xiàn)在有了新規(guī)劃，新規(guī)劃到2020年是2300萬，現(xiàn)在咱們?nèi)丝谑?172.9萬，到2020年實(shí)際上咱們?nèi)丝谶€是一個(gè)增量。從北京而言你的土地供應(yīng)還是要增加的，咱們屬于人口凈流入城市，人往高處走都往北京流，一因收入高，二因教育優(yōu)，三因機(jī)會(huì)多，好處數(shù)不夠，它的吸引力太大，所以各城市要看你人口的變化。如果是三四線城市，人口在流出，你的土地供應(yīng)一定要減量，所以一定因城施策，因地制宜。
為了落實(shí)房住不炒的精神，剛才說租購并舉是一定要落實(shí)的。除了共有產(chǎn)權(quán)房之外，大量租賃的房。北京供應(yīng)比例就是三七開，70%是產(chǎn)權(quán)類，30%是租賃類，這里頭除了商品房剛才說還要加大保障房的供應(yīng)，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房還有租賃房，包括集體建設(shè)用地上，這些數(shù)量都會(huì)大量的增加，所以實(shí)現(xiàn)十九大說的多主體供應(yīng)、多渠道保障，然后來落實(shí)房住不炒的精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，土地是源頭。
