房?jī)r(jià)大跌房子就被銀行收走？目前只有這一類人最危險(xiǎn)！
在中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期單邊牛市的情況，一旦房?jī)r(jià)不漲，那對(duì)買(mǎi)了房的人來(lái)說(shuō)絕對(duì)不是個(gè)好消息。比如房?jī)r(jià)不漲通脹繼續(xù)，房子實(shí)際上是在緩慢貶值的，當(dāng)然，還有人的擔(dān)心更加極端一點(diǎn)，比如：房?jī)r(jià)大跌，房子是不是就要被銀行收走拍賣(mài)？
一、落后的房貸模式客觀上避免了大面積斷供的可能
大面積斷供，意味著樓市預(yù)期已經(jīng)崩盤(pán)。但現(xiàn)在你看，大家都在干什么？南京就不說(shuō)了，成都到現(xiàn)在還在要求全款，買(mǎi)房的人還是太多了。
最最重要的一點(diǎn)還不在這，而是金融，是房貸。也許你會(huì)覺(jué)得3成首付很低了，橫向?qū)Ρ纫韵拢@個(gè)比例其實(shí)還算高的。更重要的事，我們的房貸業(yè)務(wù)很安全，安全是因?yàn)槲覀兊慕鹑诓话l(fā)達(dá)，更因?yàn)橐怀霈F(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，房貸立刻就收緊了。
銀行放貸，購(gòu)房者按月還款，一直還30年，現(xiàn)在購(gòu)房者都聰明了，越來(lái)越多的人不會(huì)選擇提前還款。這就意味著，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸是流動(dòng)性非常差的資產(chǎn)。這種問(wèn)題在西方得到了較好解決，銀行通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式把房貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)售出去。
我們則沒(méi)有資產(chǎn)證券化，房貸業(yè)務(wù)還是非常傳統(tǒng)的借錢(qián)還款這種模式，一筆業(yè)務(wù)結(jié)束了，收回資金才能開(kāi)展下一筆業(yè)務(wù)。一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，銀行需要錢(qián)，它就尷尬了。所以現(xiàn)在銀行不想把更多的錢(qián)投入到房貸業(yè)務(wù)中。
耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武曾表示，中國(guó)的房貸模式差不多還停留在美國(guó)上世紀(jì)80年代的水平。落后的模式讓很多人無(wú)法擁有一套房子。
但換個(gè)思維來(lái)看，也正因?yàn)檫@種落后，讓房貸資產(chǎn)相對(duì)封閉，風(fēng)控也相對(duì)更高，房貸業(yè)務(wù)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模斷供的情況。
二、個(gè)人斷供的可能性也不高
以上是比較宏觀的，從個(gè)人的角度來(lái)說(shuō)。如果一套房首付3成，從交首付到裝修入住，再到領(lǐng)證辦理各種稅費(fèi)，差不多先期投入已經(jīng)占到4-5成了。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)如果跌不到5成，你顯然還是愿意繼續(xù)還款而不是斷供。房?jī)r(jià)能跌到5成嗎？
這些年，樓市整體性的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，城市一級(jí)的泡沫破滅倒是有過(guò)幾個(gè)案例，但真正斷供的人也是極少，房子被銀行收走拍賣(mài)的情況也是極少見(jiàn)。
退一萬(wàn)步說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，銀行和購(gòu)房者是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)一兩個(gè)類似案例不是很正常嗎？對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌，房子就被收走拍賣(mài)是有點(diǎn)杞人憂天了。
當(dāng)債務(wù)比房子市值還高的時(shí)候，房子就成為“負(fù)資產(chǎn)”，你即使不斷供，銀行還會(huì)找你要求你還債。理論上是這樣的，但大多數(shù)人都不會(huì)出現(xiàn)這種情況，除非你是今年下半年買(mǎi)的房子，而且是加了很多杠桿。之前買(mǎi)的房子，房?jī)r(jià)漲幅最低也有兩三成，再加上你首付的3成，房?jī)r(jià)也得跌5成以上，你才有可能被要求補(bǔ)充抵押物的情況。房?jī)r(jià)越平穩(wěn)，你越安全，安安心心還款，一年，你差不多就能還掉5%的貸款。這樣銀行安安心心收款，大家都安全。
三、房?jī)r(jià)大跌，銀行也不愿意收房
最惡劣的情況，房?jī)r(jià)真的大跌了，銀行會(huì)斷然收房去拍賣(mài)嗎？說(shuō)實(shí)話，除非銀行真的沒(méi)招了，否則它都不會(huì)這么干，因?yàn)檫@等于包袱都自己扛了。銀行要的是資金，而不是房子，更何況這個(gè)時(shí)候房子是劣質(zhì)甚至是垃圾資產(chǎn)。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，最優(yōu)選擇是讓你繼續(xù)還款，房?jī)r(jià)大跌，最可能的情況就是讓你多還點(diǎn)。
在銀行所有資產(chǎn)中，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)流動(dòng)性和收益雖然不及企業(yè)貸款，但它仍然是最安全的資產(chǎn)。這些年房子增值了不少，實(shí)際上已經(jīng)累積了很高的安全壩，銀行不怕房?jī)r(jià)跌。
真正讓銀行擔(dān)心的反而是企業(yè)貸款，比如給開(kāi)發(fā)商的貸款，它不怕個(gè)人斷供，但怕開(kāi)發(fā)商倒閉。你看現(xiàn)在的大開(kāi)發(fā)商，知道行情不好了，房子賣(mài)得很快但拿地成本控制得很死，他們也怕銀行不給貸款。
四、下半年進(jìn)場(chǎng)的炒房客最危險(xiǎn)
在我看來(lái)，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬，真正危險(xiǎn)的是最近這半年來(lái)進(jìn)場(chǎng)的炒房客。這些人杠桿很高，別看不少是全款交給開(kāi)發(fā)商的，但實(shí)際上也是到處騰挪湊來(lái)的全款，并不是完全的自有資金購(gòu)房。現(xiàn)在的橫盤(pán)會(huì)讓他們賺不到錢(qián)，又得承擔(dān)高昂的資金成本。
這部分人相對(duì)于整體來(lái)說(shuō)，數(shù)量并不多，不會(huì)構(gòu)成整體風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前的樓市已經(jīng)趨于橫盤(pán)，而底線也大致如此了。多次出現(xiàn)了“房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”并不是一句空口號(hào)，這是有著深厚內(nèi)涵的。就拿特朗普減稅和美聯(lián)儲(chǔ)加息來(lái)說(shuō)，大家以為我們不加息就沒(méi)動(dòng)作么？實(shí)際上早就啟動(dòng)相關(guān)應(yīng)對(duì)措施了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵的背景很深厚，他這段時(shí)間相當(dāng)活躍，其核心觀點(diǎn)就是讓財(cái)富留在國(guó)內(nèi)，財(cái)富的流動(dòng)性要降，這是目前最務(wù)實(shí)的方案。
鎖住資產(chǎn)，然后用3-5年把經(jīng)濟(jì)理順了，特別是實(shí)體明顯好轉(zhuǎn)，這才是關(guān)鍵。收入上來(lái)了，才是應(yīng)對(duì)斷供風(fēng)險(xiǎn)的最好策略。
