杭州樓市進(jìn)入冷靜期 多套法拍房低于評估價成交
二手房成交量持續(xù)萎縮,新房市場也終于松動了,進(jìn)入年底,杭州樓市初現(xiàn)疲態(tài),曾經(jīng)狂熱的法拍房也降溫了:越來越多的法拍房,成交價低于評估價。
賣小學(xué)區(qū)房單價不到3萬元/平米
市中心國都公寓起拍價成交
在幾個月前杭州法拍房火熱的時候,一位經(jīng)手過多套法拍房的法官曾經(jīng)感嘆,以前每套法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是會不會流拍,而今年法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是溢價率會不會創(chuàng)新高的問題。
然而11月下旬以來,一些本應(yīng)屬于“爆款”的房源,卻以遠(yuǎn)低于市場價的價格成交,有的甚至直接以起拍價成交。11月29日,就有兩套地段、學(xué)區(qū)相當(dāng)不錯的房源,競拍價格讓無數(shù)網(wǎng)友看得眼珠子都要彈出來了——
一套市中心國都公寓148.6m2的房源,評估價735萬元,實際成交價515萬元,相當(dāng)于單價僅3.47萬元/m2。而在二手房市場,目前國都公寓小戶型房源的成交均價基本在5萬元/m2左右,140m2以上的大戶型,今年成交均價也都超過4萬元/m2;
還有一套位于信義坊一帶的墅林苑房源,為賣魚橋小學(xué)本部學(xué)區(qū)房,面積也比較適中,為82.5m2,最后實際成交價為246萬元,折算下來單價為2.98萬元/m2。相比之下,在二手房市場上,墅林苑11月有套72m2的房源成交,單價為4.13萬元/m2。
這兩套看上去很不錯的房源,為何成交價低得出人意料?來拍網(wǎng)法務(wù)部主管王路說,國都公寓這套房源,當(dāng)時有位客戶來咨詢并去實地勘樣后,覺得戶型和學(xué)區(qū)一般,評估總價也比較高,因此放棄了報名,“后來看到競拍價只要515萬元,這位客戶很后悔。因為這套房子最后只有2人報名,實際競拍時只有一位客戶出了一次價格,就以起拍價成交了。”
而墅林苑這套房源曾經(jīng)也有位想買學(xué)區(qū)房的客戶去現(xiàn)場看過,覺得樓層高(6樓)、沒電梯,于是放棄。墅林苑的房子共有9人報名。“最后競拍成交價不算高,說明現(xiàn)在競拍人越來越理性了?!?
多套法拍房低于評估價成交
咨詢報名的人明顯減少
除了國都公寓和墅林苑,最近還有多套法拍房,實際競拍成交價低于評估價。
比如,11月25日,一套市中心綠洲花園169.08m2的房源,評估價為762萬元,最后實際成交價為701萬元。
11月26日,一套濱江區(qū)銀色港灣149.51m2的房源,評估價500.59萬元,最后實際成交價451萬元;一套蕭山區(qū)金色錢塘232.25m2的房源,評估價557萬元,實際成交價446萬元,整整低了百來萬;一套錢江世紀(jì)城佳境天城238.91m2的房源,評估價541萬元,實際成交價522萬元。
11月28日,一套市中心清水公寓144.72m2的房源,評估價564萬元,實際成交價534萬元;一套和家園紫和園370.81m2的房源,評估價1000萬元,實際成交價836.5萬元。同一天,還有一套頂級豪宅九溪玫瑰園219m2的房源,評估價879.2萬元,最后因無人報名慘遭流拍。
對于近期頻頻出現(xiàn)成交價低于評估價,蕭山區(qū)人民法院負(fù)責(zé)法拍房的董法官說,因為法拍房的評估價格往往是1~3個月前的二手房市場價,因此最近這批競拍房源,其評估價多數(shù)是8月~10月二手房市場行情最好時候的價格,本身可能就有點(diǎn)偏高,實際競拍時最后成交價雖然沒有達(dá)到評估價,但大多數(shù)也沒有太偏離市場價。
不過,最近這段時間法拍房咨詢報名人數(shù)減少,卻是不爭的事實。在淘寶司法拍賣平臺上,大多數(shù)即將在兩三天內(nèi)競拍的房源,截至目前還無一人報名,這在幾個月前是無法想象的。當(dāng)時,很多意向客戶會早早咨詢并去現(xiàn)場看房、報名,做好準(zhǔn)備坐等一場“惡戰(zhàn)”。幾個月前,熱門房源動輒有五六十人報名,而現(xiàn)在即使是比較有獨(dú)特優(yōu)勢的房源,如墅林苑、清水公寓、曙光之城等,也不過幾個人報名。
三大原因共振
法拍房終于降溫
對于眼下法拍房咨詢報名人數(shù)顯著減少,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是多個原因共振形成的效果。
首先,對于很多資金實力相對不強(qiáng)的客戶來說,之前因為杭州新房市場推盤少,房源緊俏,動不動需要全款和托關(guān)系,轉(zhuǎn)而到法拍房里淘房。而這段時間,隨著年底開盤高峰的到來,大量新盤集中開盤,其中不乏價格實惠的樓盤,很多客戶被分化到新盤市場去了。
而對于法拍房市場上那些中高端房源來說,因為總價比較高,買得起這類房源的客戶主要是生意人。這部分人群在年底往往會有資金周轉(zhuǎn)緊張的情況,而目前隨著信貸政策收緊,很多法拍房實際上已經(jīng)不能貸款,需要一次性付款,因此這部分人群在現(xiàn)階段會暫時退出法拍房市場。
對于一些沖著投資而來的限購客戶來說,他們對市場是最敏感的。目前種種跡象顯示杭州樓市進(jìn)入了疲怠期,接下來很可能會出現(xiàn)調(diào)整,這個時候踩著高點(diǎn)殺入法拍房市場,其實風(fēng)險還是比較大的,特別是一次性付款的話,財務(wù)成本并不低。