中國房子的定價權(quán)在誰手中?“掌握在眾多的買家手中”
房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過去。
關(guān)于樓市,有兩個消息,一是個好消息,一個是壞消息。
壞消息是,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預計,2017年全年,北京二手住宅成交量將暴跌51%,從2016年的27萬套跌至13.4萬套。
好消息是,購房者的話語權(quán)提升,部分城市房價已有明顯松動跡象。
而伴隨房價的松動,人們對未來房地產(chǎn)市場的預期正在發(fā)生變化。
老百姓的預期
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌說,未來房地產(chǎn)市場最大的不確定性是預期。
預期,簡單來說就是對未來情況的估計。
過去十余年,人們聽到的都是買房賺錢發(fā)財?shù)墓适隆_@可以從老百姓對房地產(chǎn)市場的一段調(diào)侃中看出來。
“自行車進去,奔馳出來;打工仔進去,老板出來;光著屁股進去,穿著皮爾·卡丹出來?!?
總結(jié)雖然夸張,但確實道出了些許實情。
在房價上漲的預期下,大家都想買房,有了房子的人想買第二、第三套。沒有房子的唯恐再也買不起,拼了命也要趕上這趟發(fā)財?shù)牧熊嚒?
于是,在“供給”相對不變的情況下,市場“需求”被不斷放大,后來的買家自然要給出更高的價格。
如此這般循環(huán),房價一路上漲。
在財經(jīng)專欄作家陳思進看來,如果沒有最后的買家不惜一切代價去接盤,房價又如何能漲起來呢?
房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2017年下半年,在這一輪樓市的嚴厲調(diào)控下,有些炒房客非但沒有賺到錢,反而出現(xiàn)資產(chǎn)縮水了近四成的情況。
伴隨炒房客被樓市套住的情形不斷發(fā)生,購房者的觀望態(tài)度明顯加劇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,隨著政策進入平穩(wěn)周期,此前熱炒的城市將逐漸進入低谷徘徊,預計后續(xù)市場將在低位運行。
換句話說,如果人們購房預期改變,在房子漲到一定價位后不再進場,房價也將是可控的。
所以孫宏斌說,“預期影響了以后,(政策)放開了房價也不會漲?!?
原因有二,其一很多城市房價漲了一倍甚至一倍以上,再漲就挺難了;其二2018年樓市調(diào)控政策的大方向不會改變。
從這個角度來說,中國房價如何走,很大程度上掌握在眾多的買家手中。進場還是不進場,何時進場這是一個問題。
長效機制建設(shè)
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期,坊間一直呼吁長效機制的出臺。
12月8日,中央政治局會議強調(diào)2018年一項工作重點就是加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。
如何建立房地產(chǎn)長效機制?
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一對中新社國是直通車記者表示,在制度安排上,應(yīng)首先完善住房制度,完善多主體供應(yīng)、多渠道保障,租購并舉的住房供應(yīng)體系,加快住房租賃市場立法,加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。
在此基礎(chǔ)上,建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監(jiān)管等制度。
值得注意的是,目前,多項機制的建設(shè)都已經(jīng)出現(xiàn)破冰和加速推進的跡象。
以北京為例,完善多主體供應(yīng)、多渠道保障,租購并舉的住房供應(yīng)體系,未來5年,北京將供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房。
與此同時,北京還將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過加快房源供應(yīng),進一步穩(wěn)定社會預期,抑制投資投機性購房需求,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進行。
從全國來看,上海、廣州、杭州等13個城市,已開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,農(nóng)村土地制度改革破冰前行。此外,部分地方今年已經(jīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)。
在房地產(chǎn)長效機制尚未建立起來之前,同策研究院總監(jiān)張宏偉預判,2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風向標意義松動。
克而瑞研究中心報告預計,更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他社會企業(yè)都將加緊布局租賃住宅。
除此之外,作為房地產(chǎn)長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會比市場各方預期更快地出臺。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,中央政治局會議為明年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策提供了新思路,對于住房制度改革的表述可以理解為“二次房改”可能開啟。