“它”決定了長期房?jī)r(jià)的走勢(shì)！
2017年12月11日，以“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，美好家園“為主題的和訊網(wǎng)第十五屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在北京舉行。任志強(qiáng)就“未來的房?jī)r(jià)”發(fā)表了主旨演講。
以下為任志強(qiáng)演講全文：
本來就是敏感的話題，他們非讓我講房?jī)r(jià)。有一個(gè)專家叫任澤平，和我同姓，他說短期看金融，中期看土地，長期看人口。
我個(gè)人認(rèn)為，在中國這個(gè)非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場(chǎng)化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。
政策在不斷的發(fā)生變化，政府計(jì)劃著土地的供給，這個(gè)大家都得承認(rèn)，沒有計(jì)劃指標(biāo)你是拿不到土地的。
政府審批著房?jī)r(jià)，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房?jī)r(jià)的漲幅，政府決定著收入的增長，同時(shí)政府也決定著利率和稅收。
換句話說，不管什么都得聽政府的，所以說，政策決定了房?jī)r(jià)，這主要分為三個(gè)層次。
國家制度
第一個(gè)層次是國家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時(shí)有一些是可以博弈的，比如說微觀政策。當(dāng)然了，環(huán)境緊張的時(shí)候市場(chǎng)作用就小一些，就是得聽政府的。
尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說什么都沒用，政府讓拆就得拆。
從國家制度來說，我覺得它決定了長期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這是市場(chǎng)機(jī)制沒有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不會(huì)發(fā)生變化的。
這些基本的制度包括土地制度、戶籍制度、稅收制度、市場(chǎng)制度等問題，這些都決定了房?jī)r(jià)上漲與下降。
土地和戶籍有很大關(guān)系，世界其他國家發(fā)展為什么房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，就是有第三個(gè)和第四個(gè)城市化發(fā)展的階段，城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)的階段和郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成的大都市圈。
中國沒有，因?yàn)橥恋刂贫葲Q定了農(nóng)村進(jìn)入城市和小城市進(jìn)入大城市，房子都聚集在那里，只有在這里可以弄房子。沒有辦法去郊區(qū)，郊區(qū)土地是集體土地，所以房?jī)r(jià)平均不下來。
我們歷來都講城鎮(zhèn)化的問題，或者城市群的問題，中國有城市群，但是很難有大都市圈，因?yàn)橥恋刂贫群蛻艏贫鹊膯栴}造成的。但是國際上都是大都市圈，而不是大城市群。
城市群是一個(gè)相互依賴的競(jìng)爭(zhēng)過程，而都市圈是合力發(fā)展的關(guān)系，差別就是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果，比如說非北京戶籍的人在北京干活，賣了半天力氣還得被趕走，在國際上根本不可能存在，這也是中國的特殊性。
所以我們沒有第三、第四個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，房子只能集中在城市，沒有別的辦法。農(nóng)村的房子說拆就拆了，沒有產(chǎn)權(quán)證。
土地政策
第二個(gè)是土地政策。在座很多媒體說開發(fā)商買了高價(jià)地，完蛋了，開始后悔了。其實(shí)開發(fā)商從來不怕買高價(jià)地，因?yàn)樗麄兛梢宰龈玫姆孔印?
要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開發(fā)商可以做更好的面包賣高價(jià)。問題就是政府不讓你賣高價(jià)，所以高價(jià)地都出現(xiàn)了問題。
土地的關(guān)系和房?jī)r(jià)的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問題，沒戲了，你讓房?jī)r(jià)不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶，因?yàn)榭梢再u11、12萬。
這是全世界都有的，而我們中國沒有按全世界做的方法去做，我們用平均數(shù)做標(biāo)準(zhǔn)。有一本叫《平均的終結(jié)》的書告訴我們，所有的平均都是錯(cuò)的，全世界住房水平統(tǒng)計(jì)上都是使用的中位數(shù)。
中位數(shù)的控制是控制低收入階層以下的數(shù)字里面有沒有他們能買得起的房子，不是計(jì)算中位數(shù)以上的房子，那是富人買的，愛賣多少錢沒有人管，那和政府沒有關(guān)系。
中國從來不公布中位數(shù)，所以所有的房?jī)r(jià)收入比都是錯(cuò)的，你的房?jī)r(jià)、屋面積和家庭收入都不是按中位數(shù)計(jì)算的。那就是變成你和馬云的關(guān)系，他賺的錢你們倆一平均，你比別人都富。
所以我們得出的基本結(jié)論，中國得不出一個(gè)完整的可以和世界對(duì)比的關(guān)系，就是缺乏中位數(shù)。
戶籍制度
戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中，如果沒有這樣一個(gè)結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒有辦法，他們就得往大城市跑。
什么情況下從城市里面出去呢，就是因?yàn)槟切┑貐^(qū)的收入低，所以很多沒有資源的城市人口是減少的。因此要用當(dāng)?shù)爻鞘械膽艟?jì)算，一定是錯(cuò)的。
我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說北上廣深是一線城市，而且房?jī)r(jià)高。從戶籍人口和常住人口看這個(gè)比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進(jìn)來的時(shí)候不是按當(dāng)?shù)氐膽艏丝谟?jì)算的收入，而是外來人口攜帶著大量的財(cái)富進(jìn)入到這個(gè)城市，所以這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就高了。
你們看北京大多數(shù)外來人都買得起別墅，買得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。
沒有辦法，你要是把這幾個(gè)城市的外來人口比例降下來，或者讓最有錢的這部分人別進(jìn)這些城市，房?jī)r(jià)就沒有那么高了。因此一定是政策決定的價(jià)格，這是長期政策，最主要的是土地和戶籍。
金融政策
宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會(huì)議。正是政策決定了利率問題，貨幣總量問題，決定了資金價(jià)格問題，融資方式和投資房子的問題。
比如說中央政府可以下令，所有的境外投資人不準(zhǔn)投房地產(chǎn)，不準(zhǔn)投娛樂業(yè)，其他的國家會(huì)做這種政策嗎，不會(huì)。只有中國會(huì)，大量外面的企業(yè)賣資產(chǎn)回來了，這就是宏觀政策決定了對(duì)市場(chǎng)的影響問題。
其中，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時(shí)候，我們可以看見，增長方式是一種。當(dāng)我們決定要保持相對(duì)GDP的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)，所以無論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)解決了大量的稅收和土地財(cái)政收入問題。
如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟(jì)增長，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。
其中，土地財(cái)政占的比例也很大，幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對(duì)我們的財(cái)政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。
大家都知道不好，利用土地財(cái)政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
中國的GDP二季度的時(shí)候6.9%，三季度變成了6.8%，為什么少了零點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)貢獻(xiàn)度下降少的0.1%。
房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度從二季度的0.5個(gè)百分點(diǎn)變成了三季度的0.4，到四季度估計(jì)得降到0.2個(gè)點(diǎn)，如果別的補(bǔ)不上，四季度GDP增長可能也就是6.6%的樣子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)掉下來了。
拿什么補(bǔ)？我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺(tái)的任何政策都補(bǔ)不上這多少萬億。
調(diào)控政策
現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)形成了非良性循環(huán)的關(guān)系，當(dāng)我們處于低潮的時(shí)候，政府采取了一些啟動(dòng)措施，然后開始進(jìn)入瘋狂的階段，然后開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動(dòng)，再調(diào)控。
這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房?jī)r(jià)一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動(dòng)。
這次沒有人知道會(huì)不會(huì)再啟動(dòng)了，誰也不敢說何時(shí)調(diào)整政策，以前我們都敢說，現(xiàn)在不敢說了，最近開會(huì)說建立長效機(jī)制。
也就是說，可能會(huì)有一些變化，但是這個(gè)變化是什么，沒有人知道。
我們很希望建立一個(gè)長效機(jī)制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國的政策改的更合理，這樣的話，長效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長。
微觀上來說，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)里面沒有產(chǎn)權(quán)，沒有交易環(huán)，沒有定價(jià)權(quán)，沒有競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)格信號(hào)的時(shí)候，還叫市場(chǎng)嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的調(diào)控政策都破壞了市場(chǎng)規(guī)律。
經(jīng)濟(jì)學(xué)講很清楚，最重要的是價(jià)格信號(hào)，如果價(jià)格信號(hào)是限購的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說高價(jià)房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過，就是低價(jià)的多簽一些，房?jī)r(jià)就下降了。
高價(jià)房子不是沒有人買，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價(jià)格信號(hào)是虛假的時(shí)候，你知道這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格是多少，我們沒有辦法判斷，就是因?yàn)閮r(jià)格信號(hào)已經(jīng)不真實(shí)了。
從供求關(guān)系來說，今年已經(jīng)出臺(tái)的政策，大概有70多個(gè)城市出臺(tái)了300多個(gè)文件，所以這300多個(gè)文件想達(dá)到什么目標(biāo)，就是控制價(jià)格。
幾個(gè)不變的東西
盡管中國的房地產(chǎn)是非市場(chǎng)化的，但是還是有一些市場(chǎng)化的東西。所以這些市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)形成了無論政策怎么變化，市場(chǎng)化的規(guī)律是不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策變化而變化的。
房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗?duì)美好生活的需求和對(duì)資源的需求。比如說大家都說學(xué)區(qū)房的問題要解決，可是如果你不建更多的好的學(xué)校，怎么解決？這就是資源不平衡的問題。
資源不平衡的時(shí)候，那個(gè)地方的房子就是貴，沒有辦法調(diào)和，所以這些是不變的。
還有一些會(huì)改變，我們已經(jīng)看到了價(jià)格的雙軌制，短期之內(nèi)的市場(chǎng)因?yàn)檎叩南拗坪驼{(diào)控會(huì)發(fā)生很多的變化，比如說本來房地產(chǎn)商想賣11萬，批你8.5萬，或者是因?yàn)楝F(xiàn)金流而降價(jià)，你本來想拖兩年，但是現(xiàn)金流不夠了，就需要降價(jià)。
換句話說，我個(gè)人覺得，現(xiàn)在有一個(gè)口號(hào)叫“新時(shí)代”，新時(shí)代最大的特點(diǎn)就是不確定性。沒有人可以知道新時(shí)代以后會(huì)出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。
但是有幾個(gè)東西是我們知道的，比如說剛才說的金融問題，金融問題不僅僅是信貸問題，最重要的是一個(gè)貨幣貶值的問題。
貨幣貶值對(duì)物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的，不管是房子用來住還是用來炒的，這個(gè)不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房?jī)r(jià)怎么會(huì)變成這樣？
1970年大白菜兩分錢一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時(shí)候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬元的都有。
那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當(dāng)前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當(dāng)前的利率，利率確實(shí)影響購房問題。但是長期的貨幣貶值問題對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的。
我們還可以看到房屋真正的價(jià)格變化，每個(gè)人都在吵吵，92年的時(shí)候是990元一平米，全國的平均房?jī)r(jià)。我已經(jīng)告訴大家用平均房?jī)r(jià)的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。
92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認(rèn)為漲的倍數(shù)很高了？但是我們?cè)倏匆幌?2年一個(gè)大學(xué)生的工資是多少？84元，換句話說92年84元的大學(xué)生，你一年的工資夠買一平米的房子，你干12個(gè)月能買一平米房子。
到了2017年的時(shí)候，大學(xué)生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房?jī)r(jià)才漲了七倍，也就是兩個(gè)月多一點(diǎn)點(diǎn)可以買一平米房子，你們認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高嗎？
是收入增長決定了房?jī)r(jià)，如果說收入不增長了，或者說宏觀經(jīng)濟(jì)情況，實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況都不好了，你的收入不增長了，房?jī)r(jià)能漲嗎。
所以，貨幣不值錢了，兩個(gè)月的工資夠買一平米的房子，你的房?jī)r(jià)收入比是多少，按照中位數(shù)計(jì)算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個(gè)人房?jī)r(jià)收入比很低，5左右，一年可以買12平米房子。五年買一個(gè)60平米的房子，人均30平米。1：5的房?jī)r(jià)收入比還高嗎，很低了。
換句話說，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房?jī)r(jià)變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來，說明你沒有聽懂。
有人擔(dān)心集體土地入市會(huì)抑制房?jī)r(jià)，我告訴大家，根本不可能有大量的供應(yīng)量，我2011年提出這個(gè)提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。
原來北京計(jì)劃36個(gè)村，現(xiàn)在只改了6個(gè)村，不是那么容易的事情。別想用大躍進(jìn)的方式認(rèn)為集體土地入市就可以解決很多的問題。
更重要的問題，租賃性住房在全國行不行？我覺得如果全國普遍鋪開就是錯(cuò)誤的政策，最多不超過20個(gè)城市，大量的需要租賃性住房。
為什么這么說，第一，租賃性住房，要有一個(gè)長期建設(shè)的過程，第二并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，我們認(rèn)為大概十個(gè)城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房?jī)r(jià)越貴的地方越需要，而超過平均房?jī)r(jià)一萬塊錢的城市有多少個(gè)？19個(gè)！
超過兩萬的地方就9個(gè)城市，房?jī)r(jià)越低的地方越不需要租賃市場(chǎng)，房?jī)r(jià)三千塊錢你建租賃住房干嗎，中小城市出了門五分鐘騎自行車到農(nóng)村，在那租一個(gè)房子很便宜，建租賃房干什么。
更重要的是，租賃性住房不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，凡是房?jī)r(jià)高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，全世界都如此。
看看香港的租賃市場(chǎng)，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來的，可以看到63.7%是私人住房提供的。
再看一下日本，租賃市場(chǎng)大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個(gè)人租一套房子。所以左暉先生（鏈家董事長）把老百姓的三居房子租了，把客廳打兩個(gè)隔斷說變成了五間房子了，老百姓覺得挺好，因?yàn)榭蛷d帶窗戶，結(jié)果這次不行了。
怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過渡性的問題。
最后，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：過去大家買房的時(shí)候都發(fā)財(cái)了，我們要感謝黨和政府，黨和政府的政策讓我們發(fā)財(cái)了。
如果中國繼續(xù)堅(jiān)持改革和市場(chǎng)化的道路，就必須開放市場(chǎng)或者恢復(fù)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)和交易權(quán)，但是我們現(xiàn)在實(shí)在不知道政策怎么樣，我們只能說政策可能會(huì)改變，希望這個(gè)會(huì)議能給我們一個(gè)明確的答復(fù)，好讓我們知道未來的房?jī)r(jià)往哪走！
