明年新房投資增速進(jìn)一步下滑 房?jī)r(jià)回歸價(jià)值面
2017年，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？在某研究院近日舉辦的發(fā)布會(huì)上，業(yè)內(nèi)表示，2017年成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，回歸價(jià)值將是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心標(biāo)志。
“2018年新房投資增速將進(jìn)一步下滑。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除了貨幣信貸政策的收緊之外，新房投資增速的進(jìn)一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限，融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套，對(duì)銷售的拉動(dòng)作用逐步減弱。
具體來看，2018年，不同城市的走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生明顯的差異。其中，一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)，但房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。
二線城市內(nèi)部市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)繼續(xù)分化。2017年弱二線城市（大連、長沙、西安等）和調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但“補(bǔ)漲”的城市（杭州、成都等）表現(xiàn)較好，但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示其市場(chǎng)也開始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)減少、價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)；2017年政策嚴(yán)厲的強(qiáng)二線城市（廈門、天津、南京等）調(diào)控后市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降溫，其2018年市場(chǎng)走向和一線城市類似，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。
過去一年，在一線城市房?jī)r(jià)受嚴(yán)控之時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)的大漲成為樓市的新焦點(diǎn)。某研究院年度市場(chǎng)報(bào)告《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》認(rèn)為，2017年三四線城市市場(chǎng)的“繁榮”部分原因，是一二線城市的調(diào)控溢出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期動(dòng)力不足。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續(xù)，2018年三四線城市市場(chǎng)將會(huì)迎來降溫。
“在沒有加杠桿的情況下，房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力將回歸基本面。”業(yè)內(nèi)表示，經(jīng)濟(jì)增長較快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市價(jià)值將會(huì)更加凸顯，在整體降溫的環(huán)境中仍然能夠保持較好的市場(chǎng)。而一些人口流出、經(jīng)濟(jì)增長放緩、依靠加杠桿漲起來的城市將會(huì)迎來下跌。真正宜居的地段或區(qū)域房?jī)r(jià)仍然得到強(qiáng)有力的支撐。
以北京為例，在經(jīng)歷了2017年嚴(yán)厲的“317調(diào)控”后，在房?jī)r(jià)下跌中仍有一些區(qū)域房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，而這些區(qū)域多位于交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等配套完善的中心城區(qū)，市中心發(fā)展起步早，教育、醫(yī)療、交通等配套完備。
目前，我國商品房在住房供應(yīng)體系里占絕對(duì)主體地位，房?jī)r(jià)基本由市場(chǎng)決定。十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這實(shí)際上是要增加非市場(chǎng)化供給，主要是有限產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等。
“共有產(chǎn)權(quán)房是‘雙軌制’的一個(gè)嘗試，共有產(chǎn)權(quán)房較低的價(jià)格有利于保障剛需，同時(shí)后期的交易是制度內(nèi)的封閉運(yùn)行，也可以降低共有產(chǎn)權(quán)房的投資屬性，其價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格是兩條線。這一制度一方面有利于緩解政府供地缺乏激勵(lì)的問題，形成有效供給，滿足居住需求，另一方面對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期也有積極作用?！睒I(yè)內(nèi)說。
