中央年底最后發(fā)聲：明年要讓炒房客把房子吐出來 造福剛需！
臨近年底，中國房地產(chǎn)市場罕見地迎來了一輪密集的政策信號。從中央政治局會議，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會議，高層會議連續(xù)對房地產(chǎn)市場定調(diào)。一方面，新的住房制度輪廓逐漸清晰，與此同時(shí)，相映成輝的房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)開始提速；另一方面，如何應(yīng)對短期市場波動也有了明確的指導(dǎo)思路。
在24日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽對于明年樓市的工作重點(diǎn)做出了進(jìn)一步的細(xì)化，王部長提出，2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。此次發(fā)聲也被認(rèn)為是2017年的最后發(fā)聲，意味著房地產(chǎn)市場明年大局已定。
從王部長的發(fā)言中我們不難發(fā)現(xiàn)明年房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會延續(xù)今年的趨勢，不松懈、不怠慢，只是會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上更加精準(zhǔn)調(diào)控，比如市場已經(jīng)明顯降溫的城市不會繼續(xù)加碼，而對于市場仍有抬頭之勢的城市有望加大力度，筆者早前曾經(jīng)說過，對于勢如破竹的三四線城市明年或擴(kuò)大調(diào)控范圍，調(diào)控手段也會多樣化，比如限售或蔓延到一些較火熱的三四線城市。
而在需求端同樣會差別化對待，國家也是首次提出滿足首套剛需、支持改善需求，針對此提法業(yè)內(nèi)很多專家解讀為明年會在政策上給予首套房、改善需求者以傾斜，是為政策的寬松。眾所周知，今年以來政策強(qiáng)硬的背后對于剛需實(shí)際上是有“誤傷嫌疑”的，比如銀行紛紛上調(diào)首套房貸款利率，在抑制炒房投資的同時(shí)也使得剛需的購房成本大增。因此判斷，明年或改變對于剛需和改善的認(rèn)定，通過技術(shù)手段區(qū)分后對真正的剛需在購房利率、貸款審批以及房源供應(yīng)上都會享受優(yōu)先級別。
中央發(fā)聲明年讓剛需們盡可能都買上房，但不可忽視的是中央也明確了明年要“遏制投機(jī)炒房”，如何理解“遏制”呢，一是盡可能通過政策手段逼他們吐出手上的房源，二是阻擋他們進(jìn)場繼續(xù)炒房，比如“限售”擴(kuò)容、二套房以上貸款利率提高、本地戶口和社保繳納（案例：燕郊）限制等。
毫無疑問，炒房風(fēng)盛行是加速房價(jià)上漲的原因之一，而且這種問題還是相當(dāng)嚴(yán)重。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)守的首要原則是“抑制資產(chǎn)泡沫”，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)大局的目的，其中更是把房地產(chǎn)發(fā)展的最終目的調(diào)整為“房住不炒，住有所居”。其意義十分明確，既要解決剛需的居住需求，又要通過行政手段消弱“炒”的成分，回歸房子的居住屬性。
為什么說是“削弱”而不是“剔除干凈”呢，因?yàn)榉孔颖旧砑婢呔幼『屯顿Y屬性，只是因?yàn)榻鼉赡攴康禺a(chǎn)市場發(fā)展迅猛，投資需求被過分放大了，既然房子本身有投資屬性，所以不可能做到盡數(shù)消除，但可以肯定的是未來房子的居住屬性絕對要高于投資屬性，房地產(chǎn)的預(yù)期也會逐漸扭轉(zhuǎn)。
眾所周知，房子本身是不具有升值的功能的，炒房投資者看重的也是附加在房子上的預(yù)期價(jià)值，尤其是最近兩年各地房價(jià)更是大漲超過50%，所以不管是任何房子只要買進(jìn)就是穩(wěn)賺不賠的，這種刺激之下調(diào)動了全民買房“躺著賺錢”的積極性，新聞更是屢屢曝光有人把辛苦做了十幾年的實(shí)業(yè)都關(guān)掉拿錢來炒房，而“消費(fèi)貸款”、“首付貸”、信用貸款、小額貸款等更是通通流向房地產(chǎn)市場，這種對于房產(chǎn)價(jià)值的炒作已經(jīng)嚴(yán)重扭曲。打擊投機(jī)炒作實(shí)際上就是挽救房地產(chǎn)于水火之中。
很多人可能會說，直接通過行政手段提高購房資格，或者直接限制出售價(jià)格不就快而有效的降低房價(jià)了嗎，既達(dá)到了降房價(jià)的目的又打擊了炒房。筆者想說，官方的房地產(chǎn)調(diào)控更加注重促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，而強(qiáng)硬的政策調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)大起大落的做法顯然并不屬于平穩(wěn)健康的類別。
房價(jià)調(diào)控的重中之重是嚴(yán)禁濫加杠桿的違規(guī)操作，讓信貸資金回歸輔助購房的本位。一要嚴(yán)控信貸流向與數(shù)量，把優(yōu)惠的成數(shù)、利率的折扣集中向首次購房人群、中小戶型傾斜；二是對反復(fù)多次貸款、假借公司名義貸款、騙取消費(fèi)貸款的炒房者，或者披上各類外衣的“偽裝炒房者”，關(guān)緊閘門。
當(dāng)前，除了使用短期的限制性措施，嚴(yán)格限制住房投機(jī)炒作，強(qiáng)化調(diào)控成果，還應(yīng)著手構(gòu)建基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。最近網(wǎng)上熱議的房地產(chǎn)稅的開征無疑是長效機(jī)制的最好舉措，甚至已經(jīng)達(dá)到了未開征已經(jīng)震懾到了炒房投資者的作用。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，房產(chǎn)稅不推出，調(diào)控就不能退出，長效機(jī)制的建立也就無從談起。所以，房產(chǎn)稅已是箭在弦上，雖然有問題存在，但出臺進(jìn)程將會加快。
與此同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)會議指出，要加快建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場對于改變居住模式以及房企投資模式，均有十分積極的作用。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，發(fā)展住房租賃市場，有助于減少房地產(chǎn)市場內(nèi)的投機(jī)行為，也有助于促進(jìn)房價(jià)逐步回歸理性。
說了這么多，信號已經(jīng)非常明確，房價(jià)下跌大局已定，房地產(chǎn)即將進(jìn)入“以居住為主”的新時(shí)代，無論是政策端的壓制，還是投資炒房空間的壓縮，抑或資金支撐等方面都將給炒房者制造難題。市場在回歸理性，房價(jià)惡意瘋狂上漲的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，倘若投資炒房者仍然一根筋地以為房地產(chǎn)是“包賺不賠”的買賣，勢必會付出沉重代價(jià)。業(yè)內(nèi)專家更是勸誡到，“識時(shí)務(wù)的明年千萬別炒房，否則可能賠個(gè)精光”，這話又有幾人能懂呢？
