這7個信號告訴你2018樓市怎么走 看完整個人都通透了
有人說了，2017年年初被人忽悠買房，現(xiàn)在房價跌了不少，2018年會不會砸在手里。我想對比中國股市的投資，樓市從未讓人失望。一線樓市這10年每次下跌都是買入機會，哪次買房讓您寢食難安，恨不得趕緊賣出的？
當然我說的是一般情況，那種拼命上杠桿不知死活對抗大勢的人，干啥都得原地爆炸。
原因是什么？
風險控制、需求研判不到位。
2017樓市是波瀾壯闊的。
我們見證了春季“3.17”限購的威力，也恐懼于盛夏樓市“見頂”的輿論。金秋之際的“租賃同權(quán)”開啟了我們對樓市新的想象，寒冬之時的“信貸緊縮”、“調(diào)控分化”讓我們認真思考何去何從。
2018我們?nèi)匀灰獜摹胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹被{(diào)出發(fā)，不敢說預判，窺探未來樓市運行的一角，有更多機會去規(guī)避風險發(fā)現(xiàn)機遇仍是核心重點。
這里給 一個超前性的猜想：2018樓市將很困難，剛需上車機會顯現(xiàn)，分城調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行。
樓市政策
“理性投資孫宏斌”最近發(fā)言：“有些房子不像上半年那么搶手、好賣，過去都是一小時賣完了，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場已經(jīng)在發(fā)生變化?！?
從目前官方的輿論導向來看，在經(jīng)濟大勢無重大變化的前提下，2018年樓市調(diào)控放松的可能性極小。而且兩大央媒便曾接連發(fā)聲，重申樓市調(diào)控的決心，并表示“要讓短期調(diào)控政策為長期改革創(chuàng)造窗口期，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，治標更須治本?！?
要知道美國全球加息的情況下，我們居民人均信貸杠桿已經(jīng)很高了，銀行儲蓄存款是接連下降的，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了大多數(shù)家庭，就現(xiàn)在情況而言，這個炸彈隨時可能爆炸。那么主動去金融杠桿，防范金融風險是第一要務，樓市在這種情況下是不能再對居民生活和金融運行造成太大壓力的。
樓市調(diào)控一定不會放松，有可能漸漸壓力增大，并且健全建設各部門關于樓市交易的制度。
土地供應
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額接近3.5萬億元，同比上漲31%。成交結(jié)構(gòu)上看，租賃用地、保障用地、共有產(chǎn)權(quán)用地等土地供應比例上升，弱二線和三四線城市成交比重增加。
2018年房市整體仍處于下行周期，開發(fā)商資金面相對緊張，因此2018年土地市場溫度有所下降。但是由于二線與三四線去庫存、補庫存行為仍在進行，因此這些城市地價繼續(xù)上漲。未來全國整體土地市場行情將出現(xiàn)分化局面，特別是去年土地溢價較高的城市將繼續(xù)回落。
供需關系
2016年-2017年房價暴漲、政策嚴打并沒有讓實際需求減弱。一二線仍然是大量首次置業(yè)、剛需改善、城市更需求的集中地。盡管外來人口有所回落，城市財富匯集效應仍然有致命的吸引力。
目前全國二手房市場置換需求旺盛，跨省、跨市購房需求不減，投資需求、居住環(huán)境改善的都會在合適的時機爆發(fā)。而且中國城鎮(zhèn)化進程還未結(jié)束，未來大城市人口集中現(xiàn)象越來越明顯，同時家庭結(jié)構(gòu)分散加速、人口老齡化、二孩增多對應的購置需求現(xiàn)象不斷上升。
總的來說，“城市包圍農(nóng)村”是大趨勢，所以您有錢，還是到城里投奔親戚吧！
去庫存周期
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年前11月全國商品房庫存5.96億平方米，去庫存周期4.5個月，全國主要80城庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平。其中住宅3.1億平方米，去化周期2.35個月。商業(yè)2.86億平方米，去化周期60個月。弱二線與80%三四線城市去庫存未完成、一二線16個熱點城市補庫存未完成、20%的三四線城市去庫存完成。
從商品房庫存結(jié)構(gòu)看，2017年前11月5.96億平方米庫存里，65%在三四線城市，30%在二線城市，5%在一線城市。此次去庫存主要是去三四線幾年前積壓的庫存，特別是貨幣化棚改讓很多城市乘著資金熱潮房價翻了一番，加上一二線資金投資需求也帶動了中部熱門城市的上漲，總得來說當資金潮水褪去時，才知道哪些城市的房價在裸泳。
建議大家選購的時候要首先關注有人口注入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市，特別是一些小城市漲了50%的就不要過多考慮了。
貨幣供應
2018年底的會議提出“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長?！?
2017年定調(diào)是“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定?！?
目前看來M2增長已經(jīng)回落個位數(shù)，嚴防貸款流入房地產(chǎn)領域，控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模取得初步成效。我們發(fā)現(xiàn)身邊很多理財利率都提高了，總之錢變得更值錢，隨著金融去杠桿繼續(xù)，地產(chǎn)銷售、地產(chǎn)投資的貢獻率都將大概率下降。
新的住房制度
從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。未來五年，北京、上海、廣州三個一線城市租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。
租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)逐漸落地，這些名詞并不是憑空創(chuàng)造的，從水深火熱的美帝資本主義住房市場借鑒參考很有意義，住房制度終究是要適應城市發(fā)展需要。
房價往哪兒走
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會發(fā)生變化，在國家分配土地資源的情況不會發(fā)生變化的前提下，中國房地產(chǎn)市場不可能會發(fā)生根本性變化。
從全國房價調(diào)控成效來看，總體平穩(wěn)，漲幅回落。其中一線和強二線城市調(diào)控嚴厲，房價難跌，整體需求仍向上。中西部熱點都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產(chǎn)業(yè)紅利，房價還有上行空間。核心三四線城市房價受到政策影響及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，房價上漲十分肯定。但庫存嚴重過剩的三四線城市房價如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時各大城市落戶政策放開，加大首次購房優(yōu)惠及高層次人才定居保障制度，房價短時間仍難以下降，優(yōu)質(zhì)城市甚至是上揚的。而且土地財政短期難以摒棄，從最近幾個月土地成交情況看，價格還在上漲，沒有措施去抑制地價上漲，最終會傳導到房價。
展望2018應該是平穩(wěn)過渡的一年，很多去年沒上車的在2018-2019年應該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時期最好不要盲目投資，資金很貴，時間很貴。
