社評：樓市分類調(diào)控需要更加精準
一些地方可以通過松綁限購政策來加快去庫存，但不能允許地方繼續(xù)大量增庫存，新增庫存必須與去庫存的數(shù)量緊密結(jié)合起來，新增庫存量在三年到五年內(nèi)不能超過去庫存量的一定比例。只有這樣，去庫存才能真正發(fā)揮作用和產(chǎn)生效果，才不會在執(zhí)行中被扭曲。
2018年樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實，甘肅蘭州成為本輪調(diào)控以來首個松綁限購城市。蘭州市1月5日晚發(fā)布公告，對部分區(qū)域取消限購，繼續(xù)限購區(qū)域取消限購社保、納稅證明，同時加碼實施限售，限購區(qū)域內(nèi)購買的住房，滿三年方可上市交易。
日前召開的全國城鄉(xiāng)住房建設(shè)工作會議上，住建部要求，2018年將抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
按照中央的要求，今年的樓市調(diào)控，在堅持調(diào)控政策不放松的同時，將進一步按照因城施策、因地制宜的原則，由各地根據(jù)自身情況，在不違反國家宏觀調(diào)控基本目標的情況下，選擇適合本地特點的調(diào)控方法、調(diào)控手段。同時，將根據(jù)不同城市的不同特點，尤其是一二線城市和三四線城市的不同情況，以及城市居民對住房的需求不同狀況，實行分類調(diào)控政策。應該說，蘭州市就是按照分類調(diào)控要求，結(jié)合自身需要，首個出臺松綁限購政策的城市。
當樓市調(diào)控發(fā)展到一定階段，無論是開發(fā)商還是地方政府，無論是炒房者還是剛需購房者，對樓市調(diào)控都有了比較深刻的理解，對樓市調(diào)控目標有了更多的了解。特別是“房子是用來住的，不是用來炒的”觀念，已經(jīng)在越來越多人心中扎下了根。這也意味著，死扛政策的現(xiàn)象會越來越少，順應政策需要、調(diào)整行為思路的意識會越來越濃，即便是炒房者恐怕也不會輕舉妄動了。
蘭州市出臺松綁限購政策，其他一些城市也可能出臺類似政策，無需由此擔心調(diào)控政策可能迅速“退出”。短期來看，調(diào)控政策幾乎沒有退出的可能，除非進入制度常態(tài)化，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的各項稅收制度、管理體系等已經(jīng)基本健全，樓市調(diào)控政策才有可能退出。
蘭州在松綁限購政策的同時，對限售政策做了加碼，限購區(qū)域內(nèi)購房需滿三年才能交易。這是對炒房行為的有效遏制，有利于更好地落實中央對住房問題的定位。樓市調(diào)控不是為了遏制住房消費，居民剛需和改善性住房需求是受保護的，樓市調(diào)控需要遏制的是過度投資和炒作，只要不是過度投資和炒作，在政策上仍然可以得到支持。
蘭州是今年首家松綁限購政策的城市，松綁的主要目的是為了去庫存需要。那些庫存壓力比較大的城市，如果與其他城市實行同樣嚴格的限購限貸限售政策，庫存矛盾會越來越突出，并有可能出現(xiàn)比較嚴重的風險。今年不排除另有一些城市也出臺松綁限購政策，甚至可能比蘭州的政策更加寬松。分類調(diào)控對下一步樓市能否穩(wěn)定、能否繼續(xù)保持有序發(fā)展十分重要。
松綁限購不是松綁調(diào)控，如何在松綁限購等政策的同時，收緊其他可能影響樓市調(diào)控的方面，是各城市在調(diào)整和完善樓市調(diào)控政策中必須處理好的關(guān)系。尤其在如何防止炒房方面，應當研究更加有效的政策和辦法。
考慮到一些城市盡管庫存狀況比較嚴重，去庫存壓力很大，但增庫存的動力并沒有減退，有關(guān)方面在評估評價分類調(diào)控政策效果時，也要對不同地區(qū)的不同情況進行全面分析，不能只看表面、不看內(nèi)容，只看數(shù)據(jù)、不重質(zhì)量。一些地方可以通過松綁限購政策來加快去庫存，但不能允許地方繼續(xù)大量增庫存，新增庫存必須與去庫存的數(shù)量緊密結(jié)合起來，新增庫存量在三年到五年內(nèi)不能超過去庫存量的一定比例。只有這樣，去庫存才能真正發(fā)揮作用和產(chǎn)生效果，才不會在執(zhí)行中被扭曲。
總之，樓市分類調(diào)控必須更加精準有序，必須切實體現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，才能對樓市健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生應有的作用，而不是成為地方繼續(xù)搞土地財政的工具。
