北上廣深 最大的危險來了！
對于“一線城市”和“強二線城市”來說，最大的危險是什么？
最近我集中研究北、上、廣、深、杭、寧等城市及其核心城區(qū)的官方文件，其中包括市區(qū)兩級的“十三五規(guī)劃”、“改革計劃”、“政府工作報告”。結果有了一個重要發(fā)現(xiàn)：中國的中心城市及其核心城區(qū)，都有一個強烈的焦慮——擔心“產業(yè)空心化”。
在這個“共同焦慮”之下，各城市有一個趨同的舉動：通過城市更新，釋放更多的產業(yè)空間，進一步壓縮住宅用地。而且在中心城區(qū)，由于住宅用地稀缺，開發(fā)商集中開發(fā)大戶型住宅，中小戶型變得越來越稀缺。
其實在我看來，過度擔心“產業(yè)空心化”是沒有必要的，由此而來的“產業(yè)空間增長強迫癥”正加劇中心城市的“住宅空心化”，讓大城市面臨一個巨大的風險——居住過度郊區(qū)化、中心城區(qū)過度產業(yè)化，最終把中心城區(qū)變成了8小時之外的“無人區(qū)”。
其實，隨著社會的進步，“產業(yè)空心化”已經是個陳舊的概念，需要重新界定。
義上的“產業(yè)空心化”，只指以制造業(yè)為代表的第二產業(yè)占國民生產總值的比重大幅下降，第三產業(yè)比重迅速上升，超過了第二產業(yè)，以至大于一、二產業(yè)之和。有人認為第三產業(yè)比重超過 60%，即是產業(yè)空心化。
下面是中國經濟總量最大的11個城市的“三次產業(yè)占比”和城市面積的對比，它們的排序是按照“金融機構本外幣存款余額”（資金總量）排列的，數(shù)據(jù)截至2016年末。一般來說，面積越大的城市，越有條件維持龐大的制造業(yè)，避免所謂的“產業(yè)空心化”，因為騰挪的空間大。
主要城市三次產業(yè)占比
注：以上數(shù)據(jù)來自各地統(tǒng)計局，面積單位為“平方公里”。
可以看出，如果以“第三產業(yè)占比60%”劃線，北上廣深杭都已經出現(xiàn)了“產業(yè)空心化”，南京比較接近“產業(yè)空心化”。北京是“產業(yè)空心化”最厲害的城市。
地方官員對“產業(yè)空心化”的高度警惕，主要來自對香港教訓的反思。其實香港的問題非常特殊，它是一個面積狹小的“獨立關稅區(qū)”。海關阻止了移民和資金的流動，而中國內地的城市很難出現(xiàn)這種狀況。
以北京為例，雖然在內地城市里是“產業(yè)空心化”最嚴重的城市，但北京經濟的活力卻獨步天下，大概只有深圳可以跟它比。目前北京不僅匯聚了全國最多的資金（是上海的1.3倍，香港的1.4倍，深圳的2倍），其擁有的世界500強總部為全球第一，上市公司總市值幾乎相當于“深圳+上海+廣州+杭州”，至于代表新經濟的“獨角獸”企業(yè)數(shù)量，則占了全國的一半。
為什么北京和香港的第二產業(yè)占比都非常低、產業(yè)空心化都這么嚴重，但經濟差距這么大？原因很簡單，傳統(tǒng)的“產業(yè)空心化”的定義過時了。
國家統(tǒng)計局公布的三次產業(yè)的定義是：
第一產業(yè)是指農、林、牧、漁業(yè)（不含農、林、牧、漁服務業(yè)）。
第二產業(yè)是指采礦業(yè)（不含開采輔助活動），制造業(yè)（不含金屬制品、機械和設備修理業(yè)），電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)，建筑業(yè)。
第三產業(yè)即服務業(yè)，是指除第一產業(yè)、第二產業(yè)以外的其他行業(yè)。
由此可見，“第三產業(yè)”涵蓋面非常廣，不僅包括金融、房地產、批發(fā)和零售業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、IT、文化、教育、衛(wèi)生、科研，還包括“農、林、牧、漁服務業(yè)”、“采礦業(yè)中的開采輔助活動，制造業(yè)中的金屬制品、機械和設備修理業(yè)”等等。
我們可以思考一下，騰訊、阿里、京東、百度、奇虎360等這些新興企業(yè)，毫無疑問都屬于第三產業(yè)。至于華為、大疆、小米這類企業(yè)，其相當大的部分（研發(fā)、銷售、軟件）也屬于第三產業(yè)，只有生產制造部分屬于第二產業(yè)。
也就是說，隨著社會的進步“第三產業(yè)”的內涵在無限膨脹，而“第二產業(yè)”則沒有大的變化。
因此，“產業(yè)空心化”這個概念已經過時，三次產業(yè)的劃分方式意義已經不大。
中國內地是一個大關稅區(qū)，在這樣一個關稅區(qū)內，資金、人員、物資是自由流動的，有充分的競爭。因此沒有必要為某個城市的“產業(yè)空心化”擔憂，市場會自動配置資源。
以深圳為例，在中國內地11個經濟總量最大的城市里，深圳面積是最小的，小到“非常可憐”的地步（這意味著制造業(yè)在深圳騰挪空間很小，很容易外遷）。但深圳第二產業(yè)的占比仍然超過廣州、杭州和南京。至于深圳的工業(yè)增加值，則超過除上海之外絕大多數(shù)城市（蘇州厲害的是工業(yè)總產值，不是工業(yè)增加值）。
由于過度擔心“產業(yè)空心化”，包括深圳在內的大城市，都在拼命擠壓住宅用地，保障產業(yè)用地。再加上中心城區(qū)住宅開發(fā)日益“大戶型化”，其結果是中心城區(qū)迅速“人口空心化”。在深圳，即便是“一拆為三”之后的寶安區(qū)實際生活的人口，就接近“南山區(qū)+福田區(qū)+羅湖區(qū)”。目前，深圳實際上對外聯(lián)系的“綜合門戶”已經不在“原特區(qū)內”，而在“寶安區(qū)+龍崗區(qū)+龍華區(qū)”。
以深圳為例，“十三五”期間住宅需求是180萬套，但深圳只能提供65萬套左右，政府已經提倡市民到東莞惠州買房子了。但問題是，居住和工作的分離，將讓這部分市民更容易“拋棄深圳”，變成100%的東莞人和惠州人。
最理想狀態(tài)是“職住平衡”，而不是由于擔心“產業(yè)空心化”而造成“居住空心化”、“城市空心化”。
最近上海在剛剛公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》里提出：
主城區(qū)合理確定住宅用地供應規(guī)模，重點增加中小套型住宅的比重，吸引年輕人和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的居住，保證主城區(qū)的活力。
應該說，上海是非常有遠見的，這一點值得其他大城市學習。
還是那句話，隨著“第三產業(yè)”的內涵變得越來越豐富，“產業(yè)空心化”的概念已經“基本過時”。北京的案例告訴我們，“第二產業(yè)占比偏低”并不可怕，關鍵是要發(fā)展起新興產業(yè)（深圳、杭州也在證明這一點）。
最近這些年，中國大城市普遍出現(xiàn)了商業(yè)地產庫存嚴重的現(xiàn)象，在一些城市甚至出現(xiàn)了辦公樓“消化周期”長達10到20年的現(xiàn)象，而住宅越來越稀缺、住宅價格飆升，住宅和商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了價格上的嚴格倒掛。這種現(xiàn)象，就是各地政府“產業(yè)空心化恐懼癥”造成的。
所以，中國大城市最大危險是過分強調“產業(yè)空間”，在中心區(qū)建設過多的辦公樓、商業(yè)綜合體，不斷擠壓住宅用地、尤其是中小戶型住宅用地，最終造成“居住空心化”。
其惡果是住宅價格很難抑制、“職住分離”嚴重，最終是“居民+企業(yè)”一起雞飛蛋打。
