樓市變革：集體土地和企業(yè)自有土地可建住房 小產(chǎn)權(quán)房仍違法
據(jù)新華社1月15日?qǐng)?bào)道，為貫徹落實(shí)中央有關(guān)部署，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
分析人士指出，隨著政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。這一政策對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。
盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地
新華社同時(shí)發(fā)表評(píng)論稱，這一政策意味著住房市場(chǎng)基礎(chǔ)性變革可望實(shí)現(xiàn)多贏。
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，同時(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在十九大報(bào)告中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容，而多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，從土地市場(chǎng)的用地來(lái)源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，所以國(guó)土部此次表述，或是說(shuō)在住宅市場(chǎng)的用地方面，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地用于租賃類住房的供應(yīng)。另外從此類表述來(lái)看，類似用地也可能是從其他非地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)手中獲取，尤其是一些國(guó)有企業(yè)的用地。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，很多國(guó)有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過(guò)去很少會(huì)提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活。這些盤活實(shí)際上都有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內(nèi)容。
據(jù)澎湃新聞了解，企業(yè)自有用地建房已經(jīng)開始試點(diǎn)。以北京為例，2017年12月7日，北京市住建委會(huì)曾發(fā)布消息稱，北京鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房，目前已經(jīng)建設(shè)約12萬(wàn)套。此舉一度被部分人群解讀為“企業(yè)為自己?jiǎn)T工謀福利”。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向澎湃新聞表示，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房是建立多主體供給、多渠道保障住房的舉措，日后房源建成是要納入北京市保障房整體計(jì)劃，統(tǒng)一分配的。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)建成的12萬(wàn)套保障房涵蓋各類保障房，包括公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和自住房；尚未銷售的自住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。所有的保障房均是在各區(qū)的主導(dǎo)下分配，國(guó)企等建設(shè)單位無(wú)權(quán)分配。而早在2012年，北京即召開國(guó)有企業(yè)及社會(huì)單位利用自有土地建設(shè)保障性住房的協(xié)調(diào)會(huì)，鼓勵(lì)相關(guān)國(guó)有企業(yè)及社會(huì)單位利用自有土地建設(shè)保障房。
中原地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)張大偉表示，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等也都提及了推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。
13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房
姜大明說(shuō)，國(guó)土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。
對(duì)于集體土地的盤活，張大偉稱，政府不再壟斷住房供地，是提供住房而非商品房，這是有區(qū)別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點(diǎn)，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。
其實(shí)，早在2012年1月，國(guó)土資源部即批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。
2017年9月，國(guó)土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)，就試點(diǎn)工作作出全面部署。會(huì)議明確完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
針對(duì)集體用地建租賃住房，上述2017年9月的會(huì)議提出“騰籠換鳥”的概念。保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，統(tǒng)籌運(yùn)用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制、農(nóng)村土地整治等措施，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。
集體用地試點(diǎn)擴(kuò)展至13個(gè)城市。上述2017年9月國(guó)土資源部的相關(guān)會(huì)上，北京、上海兩市介紹了前期試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，國(guó)土資源部土地利用司、有關(guān)事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司負(fù)責(zé)人，沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都11個(gè)試點(diǎn)城市所屬省級(jí)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人、市級(jí)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。
在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。
張大偉指出，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。
“小產(chǎn)權(quán)房”仍不受法律保護(hù)
但是，多渠道土地供應(yīng)絕非意味著促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。同樣在2017年9月的會(huì)議上，對(duì)于社會(huì)各界關(guān)注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)系問(wèn)題，國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)王廣華明確表示，兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。
針對(duì)“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”的條款，有解讀稱小產(chǎn)權(quán)房將迎“合法化”，嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論稱，“小產(chǎn)權(quán)房”是在無(wú)審批、無(wú)監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能，相反依然會(huì)是被嚴(yán)格管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，為防止集體建設(shè)用地建房小產(chǎn)權(quán)化，各地在試點(diǎn)過(guò)程中有著明確的界定。比如，據(jù)央視報(bào)道，北京市所有集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，土地的集體土地所有權(quán)不變，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)。而且房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。
