政府不再壟斷“住房供地” 這幾種人最受益
1月15日傍晚，新華社“新華視點(diǎn)”欄目突然發(fā)布了一個(gè)重磅消息：國土部部長姜大明說，未來“政府將不再是居住用地唯一提供者”！
新華社的稿件比較短，全文引用如下：
國土資源部部長姜大明今天說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
這段話雖然短，但卻透露了一個(gè)重磅信息：政府壟斷“住宅用地供應(yīng)”的時(shí)代，結(jié)束了。
憲法規(guī)定：農(nóng)村的土地歸集體所有；城市里的建設(shè)用地歸國家所有。當(dāng)城市擴(kuò)大的時(shí)候，政府向農(nóng)村集體征地，將集體用地變更為國家土地后，供應(yīng)給用地企業(yè)或者開發(fā)商。未經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)的土地，如果建設(shè)房子，就是小產(chǎn)權(quán)房或者違法建筑。
由于政府壟斷了城市建設(shè)用地的供應(yīng)，所以中國的房價(jià)易漲難跌?，F(xiàn)在政府意識到了這個(gè)問題，宣布自己不再壟斷。
未來將新增兩種供地途徑：
1、農(nóng)村集體土地經(jīng)過政府允許，直接建設(shè)住宅，這類房子相當(dāng)于“被政府許可的小產(chǎn)權(quán)房”，一般用來對外出租。這就是新聞稿里說的“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
2、企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地，本來不允許建設(shè)住宅，現(xiàn)在經(jīng)過政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿里說的“研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”。
近日有報(bào)道說，華為在東莞松山湖將給員工建設(shè)3萬套住宅，每平米售價(jià)8500元，相當(dāng)于松山湖商品房價(jià)的三分之一。這種房子，就是上面第二條里所說的“非房地產(chǎn)企業(yè)建房”。這種房子一般會設(shè)定員工完全取得產(chǎn)權(quán)的期限，以及政府允許出售的期限。
很顯然，在上述兩種新變化下，最受益的是以下個(gè)人和機(jī)構(gòu)：
1、被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競爭力增強(qiáng)，運(yùn)營成本下降。
2、上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過集體組織獲得“合法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房”（一般只能出租）的機(jī)會，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；4、高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利；5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。
總之，當(dāng)政府不壟斷住宅供地之后，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業(yè)的人才競爭力將大增。遠(yuǎn)離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失；大城市里的小企業(yè)也會更苦逼，因?yàn)樗鼈儧]有“建房權(quán)”，留住核心人才只能拼股權(quán)和年薪了。
那么大城市的房價(jià)會因此下跌嗎？這個(gè)恐怕也比較難。原因很簡單，當(dāng)政府放棄壟斷住宅用地之后，財(cái)政收入將受到很大影響，還要建設(shè)安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房，因此對土地轉(zhuǎn)讓收入將更加依賴。所以房價(jià)必須維持穩(wěn)定，才能有持續(xù)的土地收入，否則地方財(cái)政將崩潰，無力兌現(xiàn)住房保障的承諾。
但人口流失的中小城市就很難說了，在大城市全方位競爭下，大部分中小城市將很難受，房價(jià)即便不跌，也會長期滯漲。
有條件多渠道供應(yīng)住宅用地的城市，也不過數(shù)十個(gè)而已，無非是一線城市、部分二線城市，及其附近的一些城市。絕大多數(shù)城市是沒有資格這樣搞的，因?yàn)樗麄冐?cái)政上根本“玩不起”！
也許有人會問：這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正？當(dāng)然不是！這個(gè)口子政府暫時(shí)不會開，如果一開就會天下大亂。
最后，再分析一下國土部長的另外一段話，也是新華社報(bào)道的：
國土資源部部長姜大明今天表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。
這段話意味著，在繼農(nóng)村生產(chǎn)用地（包括山林、池塘、草場）施行“三權(quán)分置”之后，宅基地也被分為三個(gè)層級的權(quán)利：1、所有權(quán)，這是農(nóng)村集體的；2，資格權(quán)，是第一輪承包時(shí)形成的；3，使用權(quán)。
也就是說，擁有農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，他獲得其實(shí)是“資格權(quán)”。他可以把這個(gè)權(quán)利退還給農(nóng)村集體，獲得貨幣補(bǔ)償，然后進(jìn)城生活。也可以把使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶（比如剛剛成家、分立戶口，但沒有宅基地的人），獲得一筆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，設(shè)定一個(gè)使用期限。這相當(dāng)于給宅基地了一個(gè)變現(xiàn)新渠道，有利于盤活農(nóng)村資產(chǎn)，增加農(nóng)民收入。
由于國家限制城里人到農(nóng)村買宅基地使用權(quán)，所以這部分盤活的資金有很大機(jī)會是流入城市，對于城市房價(jià)將構(gòu)成正面影響。
