可采取階段性降稅鼓勵(lì)房企參與租賃市場(chǎng)
租購并舉政策之下，租賃市場(chǎng)迅速崛起，政府密集供應(yīng)土地，開發(fā)商不計(jì)成本入局，消費(fèi)者翹首以待，然而從過去的賣掉就能賺錢到現(xiàn)在的長期持有，租賃市場(chǎng)的流動(dòng)性難題成為考驗(yàn)入局者的關(guān)鍵，如何確保市場(chǎng)健康穩(wěn)定長期發(fā)展，北京商報(bào)記者特邀北京市政協(xié)委員共話如何使租賃市場(chǎng)得到長期有效發(fā)展，如何加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障。
各地應(yīng)分類研究租賃型用地出讓政策
北京市政協(xié)委員、國土資源部財(cái)務(wù)司司長
廖永林
住房市場(chǎng)租售并舉時(shí)代來臨，如何確保市場(chǎng)良性循環(huán)？北京市政協(xié)委員、國土資源部財(cái)務(wù)司司長廖永林1月21日在接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)表示，每個(gè)城市要根據(jù)發(fā)展階段和市場(chǎng)容量研究制定土地出讓政策、租金標(biāo)準(zhǔn)政策、政府補(bǔ)貼政策，并且培養(yǎng)一些租賃型企業(yè)，這才是落實(shí)租購并舉的良性制度。
為更好貫徹租售并舉，近期國土部部長姜大明表示，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。
廖永林認(rèn)為，有條件的土地出讓被看做是政府的外力支持，在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡的城市，這是政府保障租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)?！笆欠裥枰饬Φ闹С郑Q于供求的結(jié)合點(diǎn)以及絕大多數(shù)居民的心態(tài)，例如城市居民更傾向于購置自有房且有能力買房，那就不需要強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)?！?
除了從土地的供給端予以保障外，政府補(bǔ)貼傾向于租賃市場(chǎng)也是鼓勵(lì)手段之一?！罢a(bǔ)貼正在從以前的補(bǔ)磚頭轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)人頭，而補(bǔ)人頭也分為兩種，一種是保障房系列的補(bǔ)貼，另一種則是市場(chǎng)租金，通過政府的調(diào)控來將租金控制在合理范圍之內(nèi)，從供地上向企業(yè)傾斜，這些都是變相的政府補(bǔ)貼，當(dāng)然這是以不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律為前提?！绷斡懒秩缡欠Q。
在廖永林看來，租賃型企業(yè)最重要的能力并非出租房子，而是要有強(qiáng)大的融資功能。他指出，強(qiáng)大的融資功能來自于社會(huì)資金的信任，愿意把資金投入給這些租賃企業(yè)，而且相信能夠取得可觀的回報(bào)，前提是要有現(xiàn)金流和盈利，這就是要講給社會(huì)資本的故事?！氨ＷC有持續(xù)性的穩(wěn)定收入、長期回報(bào)才能讓社會(huì)資本進(jìn)來?！?
政府應(yīng)多元化分類調(diào)整
長租市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
北京市政協(xié)港澳臺(tái)僑工作顧問、北京市政府專家顧問
毛大慶
在九部門明確提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)半年后，長租市場(chǎng)的政策東風(fēng)即將來到。北京市政協(xié)港澳臺(tái)僑工作顧問、北京市政府專家顧問毛大慶在1月21日接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)建議，北京市應(yīng)根據(jù)城市特點(diǎn)，由政府主導(dǎo)、多元化分類調(diào)整長租市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，通過稅收優(yōu)惠、成本分擔(dān)等政策扶持，形成由藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、人才公寓等構(gòu)成的多層次長租市場(chǎng)。
毛大慶認(rèn)為，從近期的中央政策可以看出，長效機(jī)制的建立和穩(wěn)固將成為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)工作，在金融、土地、財(cái)稅、投資、市場(chǎng)五個(gè)方面都需要一整套與之對(duì)應(yīng)的調(diào)節(jié)與疏導(dǎo)機(jī)制。
“調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)大致有三種手段，即供應(yīng)主體多元化、保障渠道多元化和發(fā)展租賃市場(chǎng)?！泵髴c建議，北京市應(yīng)加大對(duì)于長租公寓類產(chǎn)品的多元化市場(chǎng)開拓推動(dòng)力度。“發(fā)展長租公寓的根本目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，與其他一線城市相比，北京市對(duì)于長租公寓類產(chǎn)品的政策扶持力度仍有提升空間，并應(yīng)著重傾向于三類客群：藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)，以及對(duì)于城市活力和創(chuàng)新力有明顯帶動(dòng)作用的高端科技創(chuàng)新人才?！?
首先，毛大慶建議，政府提前介入藍(lán)領(lǐng)公寓的政策扶持和監(jiān)管。可考慮提供適當(dāng)?shù)恼哐a(bǔ)貼，從居住層面扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，以白領(lǐng)公寓產(chǎn)品推動(dòng)老舊房改造升級(jí)。尤其是在一線城市，其發(fā)展一方面降低了社會(huì)資源浪費(fèi)，同時(shí)又能通過社會(huì)資產(chǎn)提升老舊房屋改造的效率。
最后，以人才公寓模式吸引高端創(chuàng)新型人才，采取政府主導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)營相結(jié)合的模式，由房地產(chǎn)開發(fā)商或運(yùn)營商提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)、城中村改造項(xiàng)目等形式與政府合作，在運(yùn)營的價(jià)格水平上，由政府分?jǐn)傄徊糠殖杀?，通過足夠的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力保證城市和園區(qū)對(duì)于高端人才的吸引力。
可采取階段性降稅鼓勵(lì)房企參與租賃市場(chǎng)
北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授
劉桓
1月21日，北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授劉桓在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前國家層面和主要城市都在力推“租售并舉”新模式，考慮到開發(fā)商投入租賃市場(chǎng)資金回籠可能出現(xiàn)一定困難，建議財(cái)政部門可以通過階段性降稅、貸款貼息等幫助房企降低建設(shè)開發(fā)成本，從而鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)更平穩(wěn)健康發(fā)展。
劉桓直言，要將租售并舉落到實(shí)處，必須確保租售同權(quán)。在劉桓看來，一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)應(yīng)該由政府主導(dǎo)，“我國租賃市場(chǎng)之所以難以成型，就是因?yàn)樽赓U雙方關(guān)系不穩(wěn)定，房子一旦漲價(jià)，很多房東寧可違約也要‘趕走’老租戶，以圖用更高價(jià)尋找新租戶，也就是說租賃關(guān)系全憑市場(chǎng)主導(dǎo)，這樣的租賃市場(chǎng)并不穩(wěn)定”。在他看來，要實(shí)現(xiàn)政府的主導(dǎo)力量，就需要確保政府手中擁有大量的租賃房源，這樣的話一些租戶如果在市場(chǎng)上受挫，找不到合適房源，就可以轉(zhuǎn)而租住政府提供的住房，確保市場(chǎng)供需穩(wěn)定、平衡。
據(jù)了解，去年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確要在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
作為租賃市場(chǎng)的重要參與方，此前有分析指出，對(duì)大部分房企而言，只租不售將限制現(xiàn)金流，而資金回籠周期的延長就可能加劇企業(yè)經(jīng)營困難。對(duì)此，劉桓建議，財(cái)政部門可以通過多種方式幫助企業(yè)降低開發(fā)成本?！半A段性降稅就是一項(xiàng)值得采納的做法，以往房企開發(fā)銷售住房需要繳納11%的增值稅，那么針對(duì)租賃房源開發(fā)，稅務(wù)部門就可以考慮減按5%的稅率向企業(yè)征收，讓出的幾個(gè)百分點(diǎn)稅款就能幫助企業(yè)降成本”，劉桓進(jìn)一步表示，貸款貼息、土地出讓金優(yōu)惠也是主管部門財(cái)政工具箱內(nèi)可以亮出的工具。
