京滬人口減少？40年來首次 房價會暴跌嗎！
京滬的人居然少了！
1月19日，北京與上海分別召開的國民經(jīng)濟(jì)運行情況新聞發(fā)布會顯示，2017年，京滬的常住人口同時下降，這在1978年以來還是首次。
2015年，上海的常住人口出現(xiàn)1978年以來的首次下降，但在此后出現(xiàn)了反彈。2016年，北京常住人口增加2.4萬人，增長幅度為0.1%.
2016年底，北京常住人口達(dá)到了2172.9萬。2017年，這一數(shù)字下降到2170.7萬。
2016年上海常住人口為2419.70萬人，比2015年增加了約4萬人。2017年則為2418.33萬人，比上年末減少1.37萬人。
京滬人口同時減少，這是最近40年來首次出現(xiàn)。
人口少了，那么房價會暴跌嗎？
按照正常的邏輯，如果人少了，房價肯定會暴跌，但偉哥覺得，在中國特別是京滬，需要辯證的看人口減少。
1：人口真少了嗎？
中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)有爭議，很大情況下，數(shù)據(jù)來源是服務(wù)于某些目標(biāo)的。人口數(shù)據(jù)是不是真減少了，這要打個問號。
實際中，因為統(tǒng)計人口來源主要有兩部分，戶籍人口與非戶籍人口。
戶籍人口很容易統(tǒng)計。
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，在北京市2170.7萬的常住人口中，城鎮(zhèn)人口1876.6萬人、鄉(xiāng)村人口294.1萬人。從年齡看，0至14歲常住人口226.4萬人，占全市常住人口的比重為10.4%;15至59歲常住人口1586.1萬人，占73.1%;60歲及以上常住人口358.2萬人，占16.5%。2017年末，北京常住人口比上年末減少2.2萬，同比下降0.1%。
北京2017年常住人口自然增長8.2萬，比上一年減少了7000人左右。
也就是減少的主要是外地戶籍比例更高，這個與統(tǒng)計口徑和清理部分產(chǎn)業(yè)有關(guān)系。
驗證這個數(shù)據(jù)的真實性難度很大，只能邊緣的看看一些用電，交通等數(shù)據(jù)，但也不能全面反映數(shù)據(jù)真實度。很快就能看到春運數(shù)據(jù)，如果春運數(shù)據(jù)不出現(xiàn)下調(diào)，很難說人口真下調(diào)了。
2018年1月22日北京電網(wǎng)最大負(fù)荷達(dá)到1853.2萬千瓦，創(chuàng)冬季歷史新高。當(dāng)然這和煤改電肯定有關(guān)系。
北京地鐵公司預(yù)計春運40天，所轄16條線將運送乘客2.8億人次，日均700.4萬人次，同比增長3%左右。
2：購房人群減少了嗎？
首先：理解戶口這個數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)的巨大意義：
戶口即戶籍，由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)所制作的，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。
全球只有少數(shù)幾個國家：比如朝鮮、古巴、及其他國家有戶籍制度。
其次：除了一線城市，其他城市有房即可有戶口。
從2000年-2016年，我國的城鎮(zhèn)化率從36.22%上升到了58.52%，但是我國的城市戶籍率，兩者相差18.87%。
那么這個數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵，其實可以代表未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢：
從全國人口數(shù)量計算，有2億人，需要或者可能需要城市房屋。
中國除了一線城市外，其他城市，落戶條件基本都是三種口徑：婚育、大學(xué)生就業(yè)、購房。其中購房比例與大學(xué)生就業(yè)比例均非常高。而購房落戶也一直是城市落戶的一大主要來源。
現(xiàn)在還沒有城市戶籍的人，基本都屬于買不起房人群
中國房地產(chǎn)的價格上漲迅速，過去的城市化可以說已經(jīng)吸收了城鎮(zhèn)化過程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房無當(dāng)?shù)貞艏F(xiàn)象，其他城市，有房基本不存在不落戶的現(xiàn)象。
順義、昌平、房山、大興則是人口承接區(qū)域。但整體僅看這公布了目標(biāo)的9個區(qū)縣，北京在2020年之前要減少超過70萬人。對房地產(chǎn)市場也的確有一定的影響；
那么從人口角度看，對于未來北京房地產(chǎn)市場的結(jié)論是什么？
首先：人口控制目標(biāo)都是中長期目標(biāo)，房地產(chǎn)價格是短期體現(xiàn)，現(xiàn)在看，北京作為一線城市，限購限貸政策已經(jīng)非常嚴(yán)格，常住人口的控制主要是非戶籍人口，所以未來的調(diào)控主要體現(xiàn)在低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從人口角度對房屋買賣市場影響相對較小。
其次：從政策的預(yù)期看，如果產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)外溢，的確會對主城區(qū)和郊區(qū)房價有一定拉平，但如果教育和醫(yī)療不出現(xiàn)根本性變化，房價依然是核心區(qū)高
第三，人口疏解政策，目前看，主要還是落點在低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，對房價影響暫時不大，部分區(qū)域比如東西城城中村改造、棚戶區(qū)改造，反而有利于區(qū)域居住環(huán)境。
東城區(qū)：5年后，東城區(qū)常住人口規(guī)模比2016年下降13%左右，控制在76.2萬人以內(nèi)。
西城區(qū)：未來5年，力爭全區(qū)常住人口總量控制在110.7萬人以內(nèi)。
朝陽區(qū)：2017年，將全力實現(xiàn)年內(nèi)常住人口降至374.1萬人以內(nèi)。
海淀區(qū)：到2020年，全區(qū)常住人口比2014年下降15%左右，即312.6萬人以內(nèi)。
豐臺區(qū)：將確保到2020年底常駐人口控制在195.5萬人以內(nèi)，比2014年底下降15%。
石景山區(qū)：確保2017年底全區(qū)常住人口控制在61.6萬人以內(nèi)。
房山區(qū)：未來5年，常住人口規(guī)模計劃控制在130萬人以內(nèi)。2015年為104.6萬
順義區(qū)：今后5年，全區(qū)常住人口規(guī)?？刂圃?30萬人以內(nèi)。
昌平區(qū)：2017年昌平的常住人口控制目標(biāo)暫定為206萬。
大興區(qū)：2016年大興區(qū)常住人口總數(shù)計劃控制在170萬人，預(yù)計控制在170萬以內(nèi)。
結(jié)論：當(dāng)下的人口變化，更多是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的變化，部分體現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)調(diào)整，北京上海等特大城市的人口數(shù)據(jù)，還未出現(xiàn)趨勢性的降低現(xiàn)象。所以對于房地產(chǎn)市場來說，需求依然龐大。否則現(xiàn)在就不應(yīng)該供應(yīng)住宅土地了！
