北京買(mǎi)方市場(chǎng)特征顯現(xiàn) 樓市回暖程度有限
“一夜之間被反價(jià)百余萬(wàn)、唇槍舌戰(zhàn)數(shù)小時(shí)仍輸給秒變臉的房?jī)r(jià)……”，這些頗具諷刺意味又令人無(wú)奈的網(wǎng)紅段子一度成為北京樓市的真實(shí)寫(xiě)照。
業(yè)主、中介、買(mǎi)家的激戰(zhàn)似乎還歷歷在目，但不容置疑的事實(shí)是，當(dāng)樓市調(diào)控的冷水澆下，北京樓市已然喪失了往日的市場(chǎng)活力。根據(jù)鏈家最新公布的《2017年北京購(gòu)房大數(shù)據(jù)報(bào)告》，2017年全年，北京總體房產(chǎn)交易量“腰斬”，僅為2016年的一半；成交價(jià)格方面，二手房成交均價(jià)在“317”調(diào)控后連續(xù)9個(gè)月穩(wěn)步下跌，累計(jì)跌幅達(dá)14%，12月均價(jià)跌至59680元/㎡，重回2016年房?jī)r(jià)水平。
2017年北京二手房成交均價(jià)
風(fēng)光不再的交易行情除勒住脫韁的房?jī)r(jià)外，也給了購(gòu)房者一次喘息的機(jī)會(huì)，二手房市場(chǎng)上，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的天平向買(mǎi)方一端悄然傾斜。
買(mǎi)方市場(chǎng)隱現(xiàn)
認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付比例提升、去杠桿……“317”新政后持續(xù)“打補(bǔ)丁”的樓市調(diào)控把原本計(jì)劃換房的白雪打了個(gè)措手不及。
多年前，白雪夫婦在南五環(huán)購(gòu)置了一套小兩居，雖然每天的上下班之路“道阻且艱”，但能在北京擁有一片“小天地”，夫婦二人倒也樂(lè)得其所。但隨著新生命的到來(lái)，生活和出行上的諸多不便，也讓白雪動(dòng)了換房的念頭。
說(shuō)換就換。按照同小區(qū)成交的二手房?jī)r(jià)水平，白雪估計(jì)自己房子的成交價(jià)能在390萬(wàn)左右，不愁賣(mài)。因此，白雪的換房重心自然轉(zhuǎn)移至尋覓合適的房源上。可就在“317新政”后，原本已經(jīng)與房主談得十九不離十的房子，卻要憑空多出數(shù)百萬(wàn)首付，對(duì)于白雪一家來(lái)說(shuō)，換房難度系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了可承受范圍。
“房主也處于換房過(guò)程中，急需首付款，雖然總房款讓渡了一部分，但也提出了八成的首付要求。按照?qǐng)?bào)價(jià)，至少要付570萬(wàn)。即便是將手頭上的兩居室降價(jià)出手，加上現(xiàn)有的積蓄也難達(dá)房主的要求?！苯?jīng)歷這么一遭換房過(guò)程，白雪坦言“元?dú)獯髠?，不過(guò)，白雪并沒(méi)有放棄換房計(jì)劃，幾次三番試探市場(chǎng)行情之后，白雪決定再等等。
換房“被擱淺”的白雪只是眾多尷尬換房客中的一個(gè)縮影，新政在信貸方面打亂了不少換房族的步伐?！?017年北京購(gòu)房大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2017年，隨著貸款政策收緊，貸款成數(shù)降低，大部分二手房購(gòu)房者，申請(qǐng)到的貸款比例僅占據(jù)總房款的30%-45%。
2017年北京二手房貸款比例
購(gòu)房計(jì)劃同樣被“無(wú)限期”拉長(zhǎng)的還有姜鵬。不過(guò)，作為純剛需購(gòu)房客，姜鵬的心境不同于白雪。調(diào)控以來(lái)，頻頻爆出的房?jī)r(jià)下跌消息助增了姜鵬持續(xù)觀望的底氣，新政出臺(tái)后的近一年時(shí)間里，姜鵬關(guān)注的幾個(gè)小區(qū)價(jià)格不但沒(méi)有上漲，反而稍有下調(diào)。期間，姜鵬也通過(guò)中介聯(lián)系了幾家房主，經(jīng)過(guò)幾輪接觸，姜鵬能明顯感受到房?jī)r(jià)仍有松動(dòng)的空間，甚至有急售房的業(yè)主直接亮明底牌，“價(jià)格還可以再商量”。
受2017年全年市場(chǎng)觀望情緒濃厚影響，姜鵬買(mǎi)房一事也不再急于一時(shí)。業(yè)內(nèi)人士分析表示，調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)降溫，使得市場(chǎng)供求關(guān)系向買(mǎi)方轉(zhuǎn)變，買(mǎi)家的議價(jià)空間增大，業(yè)主的價(jià)格底線回調(diào)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了回落，大量購(gòu)房者可以相對(duì)從容地挑選房源、商議價(jià)格。
鏈家發(fā)布的《2017年北京購(gòu)房大數(shù)據(jù)報(bào)告》也為買(mǎi)方市場(chǎng)的隱現(xiàn)提供了佐證，冷靜觀察，從長(zhǎng)計(jì)議成為2017年置業(yè)的主旋律，“317”之后，二手房成交周期延長(zhǎng)至調(diào)控前的近兩倍，房源掛牌價(jià)方面也出現(xiàn)5%左右的議價(jià)空間。
北京二手房市場(chǎng)成交周期
北京二手房市場(chǎng)議價(jià)空間
市場(chǎng)有限回暖
不過(guò)，作為市場(chǎng)中最敏感的群體中介來(lái)說(shuō)，黯淡無(wú)光的市場(chǎng)似乎已乍現(xiàn)曙光，一度沉寂的中介門(mén)店開(kāi)始有所活躍，2017年年末，有些小區(qū)中介帶看現(xiàn)象明顯增多。朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)附近某中介門(mén)店的工作人員透露，從去年年底開(kāi)始，門(mén)店咨詢量、帶看量和簽約量均有上漲。數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，北京二手房成交量重回單月萬(wàn)套水平。
中介工作人員表示，歲末年初，不少業(yè)主急于用錢(qián)，不惜降價(jià)銷(xiāo)售房源，此外，12月份北京住建委公示的以嚴(yán)厲打擊陰陽(yáng)合同為核心的二手房新政策也成為刺激剛需入市的誘因，該政策一旦實(shí)施，行業(yè)潛規(guī)則的陰陽(yáng)合同或?qū)⒉粡?fù)存在，二手房交易稅費(fèi)有可能大幅增加，受此影響，部分購(gòu)房群體搶在新政落地前加緊入市，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，1月份北京二手房交易量再次過(guò)萬(wàn)是大概率事件，對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，調(diào)控政策沒(méi)有放松跡象，業(yè)主觀望進(jìn)入疲勞期，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低，業(yè)主甘愿調(diào)價(jià)賣(mài)房，報(bào)價(jià)趨于理性，成交意愿更加強(qiáng)烈，二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量的增加，與購(gòu)房需求的持續(xù)回歸，理性釋放密不可分。
盡管如此，市場(chǎng)回暖幅度有限幾乎是業(yè)內(nèi)專家的共識(shí)。一方面，去杠桿背景下，房貸利率仍維持高位，隨著貸款額度的緊張，放款變慢、審查趨嚴(yán)的趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，申請(qǐng)貸款的獲批概率有所下滑；另一方面，絕大部分實(shí)行限購(gòu)限售的城市，依然沒(méi)有松綁調(diào)控的跡象，只要限售限購(gòu)未取消，可購(gòu)買(mǎi)人群數(shù)量就仍將保持低位。
