2017年二線重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望
時(shí)間：2018/2/7
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二線重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望
天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)回顧與展望
天津
2017年共有兩個(gè)新項(xiàng)目和一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的新區(qū)入市，帶來(lái)總計(jì)約21.6萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓可租賃面積。天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量同比上升13.1%至約187萬(wàn)平方米。受堅(jiān)實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求大致保持穩(wěn)定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導(dǎo)的局面。租戶以內(nèi)資金融行業(yè)為主，房地產(chǎn)和IT行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。新近完工項(xiàng)目較高的品質(zhì)和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴(kuò)張。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率同比上升2.1個(gè)百分比至33.6%。新項(xiàng)目致使業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，老舊項(xiàng)目業(yè)主提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。
預(yù)計(jì)2018 年新增供應(yīng)約48萬(wàn)平方米，是自2002 年以來(lái)的最高水平，新增供應(yīng)主要集中于海河和新興子市場(chǎng)內(nèi)。大量的新增供應(yīng)將推升空置率至歷史最高水平，于2018 年底達(dá)到約40%，同比提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。新增供應(yīng)集中的子市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，致使這些區(qū)域租金受下行壓力。鑒于業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將繼續(xù)利好租戶方。老舊項(xiàng)目業(yè)主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預(yù)計(jì)2018年租金將下調(diào)約4.5%。
沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望
鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個(gè)新項(xiàng)目入市——茂業(yè)中心中區(qū)。另有一項(xiàng)目——中信泰富廣場(chǎng)F1座因開(kāi)發(fā)商調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略而退市。受退市項(xiàng)目影響，導(dǎo)致沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量相對(duì)2016年減少 6千平方米至約150萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量同比下降約0.4%。從全年表現(xiàn)來(lái)看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所回暖。全年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)吸納量錄得7.2萬(wàn)平方米。需求主要來(lái)自于現(xiàn)有租戶搬遷升級(jí)需求以及新增金融機(jī)構(gòu)與新成立企業(yè)數(shù)量的增加，行業(yè)以金融，服務(wù)業(yè)及高端制造業(yè)等行業(yè)居多。就區(qū)域來(lái)看，北站-市府區(qū)域交通及政策優(yōu)勢(shì)對(duì)新進(jìn)入企業(yè)具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個(gè)百分比至35.1%。盡管市場(chǎng)總體存量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩(wěn)定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。
2018 年合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米的四座新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將完工入市，新增供應(yīng)分布于北站CBD，太原街及五里河子市場(chǎng)。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)整體空置率將于2018 年底上升至36.8%。鑒于部分新項(xiàng)目的租金或低于市場(chǎng)平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時(shí)，我們應(yīng)該看到遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)的持續(xù)發(fā)展或?qū)?dòng)金融、高端制造業(yè)及科技領(lǐng)域的寫(xiě)字樓租賃需求。鑒于沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于快速升級(jí)時(shí)期，我們建議業(yè)主應(yīng)為租戶提供更優(yōu)辦公環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)，以期挽留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。
天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)回顧與展望
天津
2017年共有兩個(gè)新項(xiàng)目和一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的新區(qū)入市，帶來(lái)總計(jì)約21.6萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓可租賃面積。天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量同比上升13.1%至約187萬(wàn)平方米。受堅(jiān)實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求大致保持穩(wěn)定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導(dǎo)的局面。租戶以內(nèi)資金融行業(yè)為主，房地產(chǎn)和IT行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。新近完工項(xiàng)目較高的品質(zhì)和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴(kuò)張。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率同比上升2.1個(gè)百分比至33.6%。新項(xiàng)目致使業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，老舊項(xiàng)目業(yè)主提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。
預(yù)計(jì)2018 年新增供應(yīng)約48萬(wàn)平方米，是自2002 年以來(lái)的最高水平，新增供應(yīng)主要集中于海河和新興子市場(chǎng)內(nèi)。大量的新增供應(yīng)將推升空置率至歷史最高水平，于2018 年底達(dá)到約40%，同比提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。新增供應(yīng)集中的子市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，致使這些區(qū)域租金受下行壓力。鑒于業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將繼續(xù)利好租戶方。老舊項(xiàng)目業(yè)主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預(yù)計(jì)2018年租金將下調(diào)約4.5%。
沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望
鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個(gè)新項(xiàng)目入市——茂業(yè)中心中區(qū)。另有一項(xiàng)目——中信泰富廣場(chǎng)F1座因開(kāi)發(fā)商調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略而退市。受退市項(xiàng)目影響，導(dǎo)致沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量相對(duì)2016年減少 6千平方米至約150萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量同比下降約0.4%。從全年表現(xiàn)來(lái)看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所回暖。全年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)吸納量錄得7.2萬(wàn)平方米。需求主要來(lái)自于現(xiàn)有租戶搬遷升級(jí)需求以及新增金融機(jī)構(gòu)與新成立企業(yè)數(shù)量的增加，行業(yè)以金融，服務(wù)業(yè)及高端制造業(yè)等行業(yè)居多。就區(qū)域來(lái)看，北站-市府區(qū)域交通及政策優(yōu)勢(shì)對(duì)新進(jìn)入企業(yè)具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個(gè)百分比至35.1%。盡管市場(chǎng)總體存量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩(wěn)定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。
2018 年合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米的四座新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將完工入市，新增供應(yīng)分布于北站CBD，太原街及五里河子市場(chǎng)。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)整體空置率將于2018 年底上升至36.8%。鑒于部分新項(xiàng)目的租金或低于市場(chǎng)平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時(shí)，我們應(yīng)該看到遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)的持續(xù)發(fā)展或?qū)?dòng)金融、高端制造業(yè)及科技領(lǐng)域的寫(xiě)字樓租賃需求。鑒于沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于快速升級(jí)時(shí)期，我們建議業(yè)主應(yīng)為租戶提供更優(yōu)辦公環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)，以期挽留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。
