年供應(yīng)土地1200公頃 北京房地產(chǎn)的未來在哪里？
時(shí)間：2018/2/12
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最近北京的會(huì)議上，北京的工作報(bào)告新鮮出爐，該工作報(bào)告到底給我們揭示了北京房地產(chǎn)市場怎樣的啟示？看懂北京房地產(chǎn)市場的走勢為什么可以推導(dǎo)至全國？北京未來的房地產(chǎn)究竟該怎么看？
北京
最近一段時(shí)間各地都在密集開會(huì)，而最讓大家關(guān)心的北京工作報(bào)告發(fā)布更是讓大家關(guān)心不已，其中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容更是值得關(guān)注。在過去五年工作回顧中，工作報(bào)告指出，過去五年，北京市加大住房保障力度，累計(jì)建設(shè)籌集各類保障性住房49萬套、竣工42萬套，完成17.4萬戶棚戶區(qū)改造和5000萬平方米老舊小區(qū)綜合整治任務(wù)，改善了群眾居住條件。
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，發(fā)布2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。截至2017年底，新建商品房價(jià)格連續(xù)15個(gè)月環(huán)比不增長，二手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)8個(gè)月回落，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。今天我們就根據(jù)報(bào)告內(nèi)容來聊聊北京房地產(chǎn)市場未來將何去何從？
年供應(yīng)土地1200公頃，北京房地產(chǎn)的未來在哪里？
一、北京房地產(chǎn)的重點(diǎn)怎么劃？
縱觀整個(gè)報(bào)告，我們可以發(fā)現(xiàn)，作為中國最重要的大城市，北京市的發(fā)展一直牽動(dòng)著所有人的心，因?yàn)楸本┳顬樘厥獾慕?jīng)濟(jì)地理地位，所以看懂北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展，就有可能看明白未來全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，以北京為標(biāo)桿我們能看出很多的東西，在整個(gè)報(bào)告中，重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面：
重點(diǎn)問題一：未來北京到底怎么布局？
報(bào)告的答案是，全面實(shí)施城市總體規(guī)劃，優(yōu)化提升“四個(gè)中心”功能。創(chuàng)新規(guī)劃實(shí)施體制機(jī)制。實(shí)行全域規(guī)劃總量管控，劃定城市開發(fā)邊界和生態(tài)控制線，嚴(yán)控建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)生態(tài)用地動(dòng)態(tài)增長。建立各區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)拆建比、拆占比，全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地年度減量30平方公里以上，適度提高居住用地及其配套用地比重，推動(dòng)職住平衡。
重點(diǎn)問題二：北京城市副中心怎么樣？
高質(zhì)量完成副中心各項(xiàng)規(guī)劃，抓緊編制順義、大興、 亦莊、昌平、房山等重點(diǎn)新城控制性詳細(xì)規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高綜合承載能力，強(qiáng)化多點(diǎn)支撐作用。加大城市副中心建設(shè)力度。落實(shí)副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃，加快建設(shè)一批基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等重點(diǎn)工程，全面增強(qiáng)副中心綜合承載力和吸引力。（核心：多元化副中心）
重點(diǎn)問題三：北京的交通怎么做？
推進(jìn)以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)，年內(nèi)開通3段軌道新線，運(yùn)營總里程達(dá)到630公里以上，市郊鐵路里程達(dá)到238公里。實(shí)施軌道交通換乘通道改造工程，完善軌道交通和地面交通接駁換乘。（核心：軌道交通為核心）
重點(diǎn)問題四：住房問題怎么解決？
完善租購并舉的住房制度。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。完成1200公頃住宅供地，擴(kuò)大住房供給，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，多渠道解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。（核心：擴(kuò)大住房供給）
二、北京房地產(chǎn)市場的未來怎么看？
北京是中國的首都，更是中國最大的城市之一，北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于中國的意義不可不謂之巨大，我們就根據(jù)報(bào)告中的重點(diǎn)問題和核心來分析一下北京未來房地產(chǎn)市場到底會(huì)怎么發(fā)展？
一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步充裕且多元化。2016年930新政以來，全國各地都在著重調(diào)控房地市場，無論是限購限貸，還是限售限價(jià)都是一種直接調(diào)控市場的辦法，但是這種辦法雖然有一定的成效并沒能完全解決實(shí)際問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的根本問題在于對于一二線熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)的需求是持續(xù)存在的，這種持續(xù)存在的需求不是你依靠壓縮供給就能夠解決的，那么最好的辦法是什么呢？這就是提高供應(yīng)，只要供應(yīng)充足，房地產(chǎn)市場的虛火自然就會(huì)下降下來，所以北京做的事情就是不斷充實(shí)供給，不僅有著1200公頃住宅供地的直接土地供給，更通過租售并舉，發(fā)展長期租賃、集體建設(shè)用地租賃、職工宿舍等等方式，這種多元化的供給方式將從最基本的居住需求出發(fā)滿足不同需求人群的房地產(chǎn)生活需求。并且根據(jù)規(guī)劃，這種供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大，到2021年，5年時(shí)間將累計(jì)新供應(yīng)住宅用地6000公頃，住房150萬套，這種大批量的供應(yīng)才是真正平抑房地產(chǎn)價(jià)格的定海神針。
二是多元化副中心建設(shè)將會(huì)是調(diào)整房價(jià)的又一有力武器。除了增加供給之外，還有一個(gè)調(diào)整房價(jià)的方式就是多元化副中心，北京是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的中心化城市，這種高度中心化，讓城市的核心地塊全部集中于三環(huán)之內(nèi)的極小的范圍，由于城市功能的過度集中，讓城市房地產(chǎn)市場的溢價(jià)因素多元疊加，從而導(dǎo)致了北京房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下，而最好的辦法無疑就是分解城市中心，讓城市的功能被分散在不同的區(qū)域，從而讓房地產(chǎn)的溢價(jià)因素也被逐步分散，這是在城市內(nèi)部進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段，同樣也是平抑房價(jià)的有效措施。
三是以交通便捷化化解核心城區(qū)房地產(chǎn)壓力。借鑒歐美各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，處理房地產(chǎn)問題的另一條解決思路無疑就是郊區(qū)城市化，通過將居民密集度由核心城區(qū)疏解到郊區(qū)可以有效地平衡各地的住房供應(yīng)，但是一個(gè)城市的核心在于一小時(shí)生活圈的大小，所以是否有足夠便捷的交通予以支撐就變得非常重要，在這一點(diǎn)通過便捷快速的軌道交通，不僅可以緩解堵車的壓力，更能夠?yàn)橥七M(jìn)郊區(qū)城市化提供可能性。
四是內(nèi)部優(yōu)化在于職住平衡。如果說前三個(gè)發(fā)展方向都是從供給側(cè)解決問題的話，那么職住平衡則是從結(jié)構(gòu)側(cè)解決問題，如何能上通勤時(shí)間減少，上班距離變近，這對居民的幸福感和生活舒適度提升有著非常重要的意義，而北京的方法則是推動(dòng)優(yōu)化職住用地結(jié)構(gòu)，平衡各區(qū)域公共服務(wù)水平，提升區(qū)域綜合吸引能力，從而讓職住沖突問題得到緩解，這種思路更是結(jié)構(gòu)化調(diào)整的重點(diǎn)領(lǐng)域。
所以通過分析可以發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展思路是將“房住不炒”理念貫徹始終，通過多元化供給，結(jié)構(gòu)化調(diào)整，從根本上解決房地產(chǎn)供給與需求的矛盾，從這個(gè)角度來看，北京未來基本上不存在房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，并且向居住屬性平滑過渡將會(huì)是總趨勢，這不僅是北京的發(fā)展思路也是值得很多一二線熱點(diǎn)城市借鑒的方式方法。
北京
最近一段時(shí)間各地都在密集開會(huì)，而最讓大家關(guān)心的北京工作報(bào)告發(fā)布更是讓大家關(guān)心不已，其中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容更是值得關(guān)注。在過去五年工作回顧中，工作報(bào)告指出，過去五年，北京市加大住房保障力度，累計(jì)建設(shè)籌集各類保障性住房49萬套、竣工42萬套，完成17.4萬戶棚戶區(qū)改造和5000萬平方米老舊小區(qū)綜合整治任務(wù)，改善了群眾居住條件。
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，發(fā)布2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。截至2017年底，新建商品房價(jià)格連續(xù)15個(gè)月環(huán)比不增長，二手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)8個(gè)月回落，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。今天我們就根據(jù)報(bào)告內(nèi)容來聊聊北京房地產(chǎn)市場未來將何去何從？
年供應(yīng)土地1200公頃，北京房地產(chǎn)的未來在哪里？
一、北京房地產(chǎn)的重點(diǎn)怎么劃？
縱觀整個(gè)報(bào)告，我們可以發(fā)現(xiàn)，作為中國最重要的大城市，北京市的發(fā)展一直牽動(dòng)著所有人的心，因?yàn)楸本┳顬樘厥獾慕?jīng)濟(jì)地理地位，所以看懂北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展，就有可能看明白未來全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，以北京為標(biāo)桿我們能看出很多的東西，在整個(gè)報(bào)告中，重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面：
重點(diǎn)問題一：未來北京到底怎么布局？
報(bào)告的答案是，全面實(shí)施城市總體規(guī)劃，優(yōu)化提升“四個(gè)中心”功能。創(chuàng)新規(guī)劃實(shí)施體制機(jī)制。實(shí)行全域規(guī)劃總量管控，劃定城市開發(fā)邊界和生態(tài)控制線，嚴(yán)控建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)生態(tài)用地動(dòng)態(tài)增長。建立各區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)拆建比、拆占比，全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地年度減量30平方公里以上，適度提高居住用地及其配套用地比重，推動(dòng)職住平衡。
重點(diǎn)問題二：北京城市副中心怎么樣？
高質(zhì)量完成副中心各項(xiàng)規(guī)劃，抓緊編制順義、大興、 亦莊、昌平、房山等重點(diǎn)新城控制性詳細(xì)規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高綜合承載能力，強(qiáng)化多點(diǎn)支撐作用。加大城市副中心建設(shè)力度。落實(shí)副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃，加快建設(shè)一批基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等重點(diǎn)工程，全面增強(qiáng)副中心綜合承載力和吸引力。（核心：多元化副中心）
重點(diǎn)問題三：北京的交通怎么做？
推進(jìn)以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)，年內(nèi)開通3段軌道新線，運(yùn)營總里程達(dá)到630公里以上，市郊鐵路里程達(dá)到238公里。實(shí)施軌道交通換乘通道改造工程，完善軌道交通和地面交通接駁換乘。（核心：軌道交通為核心）
重點(diǎn)問題四：住房問題怎么解決？
完善租購并舉的住房制度。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。完成1200公頃住宅供地，擴(kuò)大住房供給，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，多渠道解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。（核心：擴(kuò)大住房供給）
二、北京房地產(chǎn)市場的未來怎么看？
北京是中國的首都，更是中國最大的城市之一，北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于中國的意義不可不謂之巨大，我們就根據(jù)報(bào)告中的重點(diǎn)問題和核心來分析一下北京未來房地產(chǎn)市場到底會(huì)怎么發(fā)展？
一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步充裕且多元化。2016年930新政以來，全國各地都在著重調(diào)控房地市場，無論是限購限貸，還是限售限價(jià)都是一種直接調(diào)控市場的辦法，但是這種辦法雖然有一定的成效并沒能完全解決實(shí)際問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的根本問題在于對于一二線熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)的需求是持續(xù)存在的，這種持續(xù)存在的需求不是你依靠壓縮供給就能夠解決的，那么最好的辦法是什么呢？這就是提高供應(yīng)，只要供應(yīng)充足，房地產(chǎn)市場的虛火自然就會(huì)下降下來，所以北京做的事情就是不斷充實(shí)供給，不僅有著1200公頃住宅供地的直接土地供給，更通過租售并舉，發(fā)展長期租賃、集體建設(shè)用地租賃、職工宿舍等等方式，這種多元化的供給方式將從最基本的居住需求出發(fā)滿足不同需求人群的房地產(chǎn)生活需求。并且根據(jù)規(guī)劃，這種供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大，到2021年，5年時(shí)間將累計(jì)新供應(yīng)住宅用地6000公頃，住房150萬套，這種大批量的供應(yīng)才是真正平抑房地產(chǎn)價(jià)格的定海神針。
二是多元化副中心建設(shè)將會(huì)是調(diào)整房價(jià)的又一有力武器。除了增加供給之外，還有一個(gè)調(diào)整房價(jià)的方式就是多元化副中心，北京是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的中心化城市，這種高度中心化，讓城市的核心地塊全部集中于三環(huán)之內(nèi)的極小的范圍，由于城市功能的過度集中，讓城市房地產(chǎn)市場的溢價(jià)因素多元疊加，從而導(dǎo)致了北京房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下，而最好的辦法無疑就是分解城市中心，讓城市的功能被分散在不同的區(qū)域，從而讓房地產(chǎn)的溢價(jià)因素也被逐步分散，這是在城市內(nèi)部進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段，同樣也是平抑房價(jià)的有效措施。
三是以交通便捷化化解核心城區(qū)房地產(chǎn)壓力。借鑒歐美各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，處理房地產(chǎn)問題的另一條解決思路無疑就是郊區(qū)城市化，通過將居民密集度由核心城區(qū)疏解到郊區(qū)可以有效地平衡各地的住房供應(yīng)，但是一個(gè)城市的核心在于一小時(shí)生活圈的大小，所以是否有足夠便捷的交通予以支撐就變得非常重要，在這一點(diǎn)通過便捷快速的軌道交通，不僅可以緩解堵車的壓力，更能夠?yàn)橥七M(jìn)郊區(qū)城市化提供可能性。
四是內(nèi)部優(yōu)化在于職住平衡。如果說前三個(gè)發(fā)展方向都是從供給側(cè)解決問題的話，那么職住平衡則是從結(jié)構(gòu)側(cè)解決問題，如何能上通勤時(shí)間減少，上班距離變近，這對居民的幸福感和生活舒適度提升有著非常重要的意義，而北京的方法則是推動(dòng)優(yōu)化職住用地結(jié)構(gòu)，平衡各區(qū)域公共服務(wù)水平，提升區(qū)域綜合吸引能力，從而讓職住沖突問題得到緩解，這種思路更是結(jié)構(gòu)化調(diào)整的重點(diǎn)領(lǐng)域。
所以通過分析可以發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展思路是將“房住不炒”理念貫徹始終，通過多元化供給，結(jié)構(gòu)化調(diào)整，從根本上解決房地產(chǎn)供給與需求的矛盾，從這個(gè)角度來看，北京未來基本上不存在房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，并且向居住屬性平滑過渡將會(huì)是總趨勢，這不僅是北京的發(fā)展思路也是值得很多一二線熱點(diǎn)城市借鑒的方式方法。
