“過(guò)年不買(mǎi)房，一年又白忙”理論還好用嗎？聽(tīng)聽(tīng)專家怎么說(shuō)
又到一年農(nóng)歷春節(jié)。全國(guó)近30億人次大遷徙，創(chuàng)下交通運(yùn)輸?shù)娜肆鞲叻?，但通常也是每年樓市的成交低谷。一方面?zhèn)鹘y(tǒng)習(xí)俗認(rèn)為正月里許多日子“不宜動(dòng)土”，有人將之引申為不宜買(mǎi)房，取“留財(cái)”之意；另一方面，多數(shù)人忙于拜年串門(mén)走親戚，或者旅游出行，并沒(méi)有急迫的購(gòu)房需求。
不過(guò)，近兩年，隨著大中城市房?jī)r(jià)的快速上漲，春節(jié)假期后樓市往往迎來(lái)成交小高峰，有人甚至感嘆“過(guò)年不買(mǎi)房，一年又白忙”。特別是從大城市回鄉(xiāng)過(guò)年的人群，春節(jié)假期走親訪友的閑暇之余，有的也會(huì)考慮在家鄉(xiāng)置業(yè)。過(guò)去幾年春節(jié)，一些三四線城市和縣城不時(shí)傳出因返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)樓盤(pán)成交上漲的消息。
今年過(guò)節(jié)買(mǎi)不買(mǎi)房？
2018年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策收緊的消息不斷傳來(lái)。在開(kāi)發(fā)端，多地強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻，遏制房地產(chǎn)泡沫；在消費(fèi)端，開(kāi)年以來(lái)，包括廣州、深圳、北京、南京、濟(jì)南等多個(gè)城市曝出房貸收緊、首套房購(gòu)房貸款利率上浮的消息。金融“去杠桿”的效應(yīng)正在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸顯現(xiàn)。
房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)約束房?jī)r(jià)上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。同時(shí)，嚴(yán)格的監(jiān)管也可以使得房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更為健康和持久的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地價(jià)和房?jī)r(jià)虛高、短期炒作等現(xiàn)象都會(huì)減少。但在此過(guò)程中，一些剛需和改善性購(gòu)房者的買(mǎi)房門(mén)檻其實(shí)不降反升。
在北京工作11年的白領(lǐng)陳磊最近一直在糾結(jié)是否換房?！叭ツ?月份之后北京的二手房?jī)r(jià)確實(shí)降了不少，我想把現(xiàn)在自住的小房子賣(mài)掉，換一套學(xué)區(qū)房”，陳磊說(shuō)，自己的孩子馬上要出生了，想提前給孩子上學(xué)做好準(zhǔn)備。但是現(xiàn)在換房算二套（北京樓市認(rèn)房又認(rèn)貸），北京大多數(shù)房子又屬于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上年后房貸政策也收緊了，不少銀行二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這樣算起來(lái)即便賣(mài)掉婚房，把貸款還上，也沒(méi)辦法換一個(gè)好學(xué)區(qū)50平方米的“老破小”。
“房?jī)r(jià)降了，但是買(mǎi)房更難了”，陳磊所感受到的這種情況在一些其它城市同樣存在。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上升0.93%，同比上升21.75%。
專家提醒說(shuō)，2018年全國(guó)金融監(jiān)管總體更加趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)“錢(qián)緊”的情況可能會(huì)持續(xù)發(fā)酵。官方對(duì)此已釋放明確的信號(hào)。1月份，銀監(jiān)會(huì)在全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議上指出，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。
中泰證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，調(diào)控政策持續(xù)之下，2018年樓市將整體疲弱，銷(xiāo)量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但并非沒(méi)有投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)要尋找三四線的強(qiáng)者，他表示，看好粵港澳灣區(qū)和杭州灣灣區(qū)。
恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平則建議，2017、2018年炒股票，買(mǎi)有基本面的股票，2019、2020年買(mǎi)房，買(mǎi)人口流入地方的房子。
雖然買(mǎi)房不易，但可喜的是，隨著租賃市場(chǎng)的壯大和越來(lái)越多的政策支持，買(mǎi)房并不是解決上學(xué)、落戶等難題的唯一途徑。伴隨租房人群的增長(zhǎng)，特別是在超大城市買(mǎi)房需求可能會(huì)被明顯分流。
結(jié)束4年的海外派遣，返回深圳工作的劉洋表示，今年過(guò)節(jié)暫時(shí)不打算買(mǎi)房。他住在距離公司很近的長(zhǎng)租公寓，每月租金2000元，租約穩(wěn)定，不用擔(dān)心房東臨時(shí)解約，生活也相對(duì)便利。他和女朋友打算今年結(jié)婚，暫時(shí)還沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃。
長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品的大量出現(xiàn)意味著房地產(chǎn)租賃正在以前所未有的速度發(fā)展完善。租賃相關(guān)配套政策正在快速落地。在今年各地的地方兩會(huì)上，住房租賃及其配套政策成為高頻熱詞。北京、廣東、福建、安徽等地兩會(huì)期間，均有代表委員提及房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)租賃。
此外，1月16日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)意見(jiàn)，原則同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。此前，北京、上海已先期試點(diǎn)，此次批復(fù)標(biāo)志著第一批部署的13個(gè)試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)也有望受到立法保護(hù)。日前，廣州市2018年度立法工作部署動(dòng)員會(huì)透露，擬對(duì)“購(gòu)租同權(quán)”做出法律層面的明確和保障?！稄V州市房屋租賃管理規(guī)定》，被列入該市今年度立法計(jì)劃，其中規(guī)定了包括承租人可依法享受義務(wù)教育、就業(yè)、衛(wèi)生和計(jì)生、文體、法律援助等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)，可按規(guī)定提取和使用住房公積金支付租金等。
說(shuō)了這么多，如果你已經(jīng)攢夠了錢(qián)，還是打算買(mǎi)套房，那么不妨多考慮擬購(gòu)房城市的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳皝?lái)看，二線和具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市可能仍然是明年的成交熱點(diǎn)。那么建議在購(gòu)房和選擇地段時(shí)多考慮當(dāng)?shù)氐娜丝诨A(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和交通便利程度等，切忌一味追高。
