房地產(chǎn)不存在大漲大跌的可能性
“我們是一個(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”、“按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)模可達(dá)15萬億的行業(yè)，去年（2017年）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間?！痹?月1日晚間“亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十八屆年會(huì)”的閉幕會(huì)議上，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事長(zhǎng)孫宏斌做了一場(chǎng)題為“房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，投資美好生活”的主題演講。
在演講中，孫宏斌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性?！鞍次业墓烙?jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)?？蛇_(dá)15萬億的行業(yè)，去年（2017年）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間?！睂O宏斌說：“大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我感覺絕對(duì)不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動(dòng)的，甚至是十年里，都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上?！?
自從孫宏斌入股樂視之后，在公開場(chǎng)合提到“美好生活”的頻率越來越高。這一次也不例外，孫宏斌在談完房地產(chǎn)之后，接著就是談“美好生活”。
孫宏斌稱，“美好生活就是你的基本生活需求滿足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)?！?
樂視和萬達(dá)，這兩家公司在2017年與孫宏斌緊密的聯(lián)系在了一起。
2017年1月份，孫宏斌攜150億元火速入股樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)三家公司。6個(gè)月之后，7月10日，萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)雙雙宣布，旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目按照注冊(cè)資本的價(jià)格作價(jià)，加上76家酒店，打包以632億元賣給了融創(chuàng)。這筆交易最終加入了廣東地產(chǎn)商富力地產(chǎn)（02777.HK）。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，融創(chuàng)以438.44億元收購十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。而富力地產(chǎn)以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(quán)。
孫宏斌在演講中表示，美好生活投資很難，但前景可觀。“美好生活為什么投資很難？難在哪呢？東升大哥現(xiàn)在投的這個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢？我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門檻特別高，隨便一個(gè)旅游的項(xiàng)目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬達(dá)這些項(xiàng)目做完以后，大概會(huì)持有2000億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬達(dá)城，最后我們持有的酒店群和萬達(dá)mall和游樂場(chǎng)再加上秀場(chǎng)，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高?！?
孫宏斌在提到萬達(dá)的同時(shí)，也沒忘記樂視?！皰赍X的行業(yè)是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。我說這個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個(gè)東西門檻很高的，但是如果堅(jiān)持下來，你的優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯?！?
以下為孫宏斌演講全文：
為什么叫房地產(chǎn)下半場(chǎng)？我覺得換成哪個(gè)行業(yè)都可以，比如AI的下半場(chǎng)，AI的下半場(chǎng)就是找對(duì)象，也是美好生活的一部分；比如互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，也是投資美好生活。
這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？為什么大家都在投科技創(chuàng)新，投AI？目標(biāo)就是消費(fèi)升級(jí)。前幾年說的是消費(fèi)升級(jí)，自從十九大以后，消費(fèi)升級(jí)就改成美好生活了。
不過，我還是喜歡房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，為什么呢？第一，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了；第二個(gè)，確實(shí)，這也是一個(gè)非常有意思的行業(yè)，這是一個(gè)大家都懂的行業(yè)，所以我今天第一點(diǎn)想說的是房地產(chǎn)是個(gè)什么東西，第二點(diǎn)想說說什么是美好生活，為什么說現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始就投資；第三點(diǎn)，想說說投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那么容易。
房地產(chǎn)絕對(duì)不存在大幅上漲或下跌的可能性
第一點(diǎn)，我想說一下房地產(chǎn)。上半場(chǎng)是什么概念呢？房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得有三個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)，就是它的規(guī)模其實(shí)特別大，去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過全球的汽車產(chǎn)業(yè)了，去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是兩萬億美元，去年房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過全球的汽車行業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是兩萬億美元的汽車，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是超過了，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，這是一個(gè)誰都不能放的市場(chǎng)。
所以按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)模可達(dá)15萬億的行業(yè)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間，這是這個(gè)行業(yè)的第一個(gè)特點(diǎn)。
第二個(gè)特點(diǎn)是什么呢？這個(gè)行業(yè)在快速的整合，因?yàn)楹芏嗳硕加X得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護(hù)城河，就是買地賣房子，很容易。我想說的是，這個(gè)行業(yè)的護(hù)城河其實(shí)非常深。
為什么深？我一直說這個(gè)行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯(cuò)了蓋什么房子都虧錢，投對(duì)了，你地買對(duì)了蓋什么房子都掙錢，這是這個(gè)行業(yè)最難的。
今天在座的很多人都是做投資的，投資本來就很難，房地產(chǎn)行業(yè)更難，為什么？因?yàn)槟阃断氯ヒ院螅^好幾年才知道會(huì)怎么樣。
在座的很多人都裝修過房子，我知道你們買的房子都挺大的，但是你想找個(gè)好的設(shè)計(jì)師基本上很難，因?yàn)槿澜绾玫脑O(shè)計(jì)師就那么多，基本上都被我們這樣的大公司給“占”了，基本上小公司是沒有機(jī)會(huì)請(qǐng)到這些好設(shè)計(jì)師的。所以，好的設(shè)計(jì)師其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設(shè)計(jì)師，但是找不到，因?yàn)槟愀赡苓B談的機(jī)會(huì)都沒有。
第二個(gè)特點(diǎn)就是行業(yè)整合更快，小公司沒法做了。我們看到這幾年大的公司增長(zhǎng)都很快，行業(yè)在快速整合，進(jìn)入前幾名是很難的，其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)是非常難整合的行業(yè)。汽車行業(yè)也挺難整合的，不同的國(guó)家，美國(guó)、日本和德國(guó)的那么多品牌，整合到現(xiàn)在這么高的市場(chǎng)占有率很難，其他的行業(yè)更不容易。
第三個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)政策特別多。我一直說，我們做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀?！拔⒂^”是我們自己干的活，宏觀就是這個(gè)行業(yè)要往哪去。
其實(shí)很多時(shí)候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對(duì)這個(gè)行業(yè)未來的判斷，不對(duì)了，你就調(diào)，再往前做兩年，碰到墻就調(diào)，你把這個(gè)事情看明白，其他的事就不太重要了。
我們也承認(rèn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，它跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個(gè)行業(yè)，不光是我們，前幾名的公司每年都是大幅度的增長(zhǎng)，為什么？就是因?yàn)檫@些政策其實(shí)對(duì)我們來說，你甭管是干哪個(gè)行業(yè)，做什么，不管什么政策，任何一個(gè)政策都能夠變成你的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，你都能把壞事變成好事。這其實(shí)是特別難的事。
所以說這個(gè)行業(yè)三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是規(guī)模非常大，你要把這個(gè)行業(yè)做好的話，行業(yè)前十名都在世界五百強(qiáng)里面，或者是前二十名都能排進(jìn)世界五百強(qiáng)；第二個(gè)特點(diǎn)就是這個(gè)行業(yè)快速整合，第三個(gè)是行業(yè)的政策一直在變，但不管什么政策，都會(huì)有好處，你要把政策的變化變成你的優(yōu)勢(shì)，這是行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)，也是指導(dǎo)我們做事的特點(diǎn)。
大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我感覺絕對(duì)不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動(dòng)的，甚至是十年里，都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上。當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)不太一樣。
因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)這幾年確實(shí)發(fā)展比較好，所以我們自己的現(xiàn)金流也比較好，這個(gè)行業(yè)今后幾年還會(huì)快速地發(fā)展，尤其對(duì)大公司來說，還是快速整合市場(chǎng)資源，還會(huì)快速的增長(zhǎng)，這是我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的第一點(diǎn)判斷。
現(xiàn)在是投資美好生活的最好時(shí)機(jī)
第二，我們這幾年一直說投資消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)是個(gè)什么東西呢？你有房有車，吃飽穿暖之后，你就想干嘛呢？旅游啊那些事對(duì)吧？所以，美好生活就是你的基本生活需求滿足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)。
什么叫美好生活，美好生活是什么？我覺得，我不說大家都懂，他們那個(gè)你說也不懂，我這個(gè)我不說你也懂。
為什么現(xiàn)在要投呢？因?yàn)楝F(xiàn)在的人都有錢了。其實(shí)我自己覺得，中國(guó)人開始有財(cái)富的概念是從2008年以后，你想08年以前誰有錢，08年以后，很多企業(yè)有錢了，很多人有錢了，房地產(chǎn)行業(yè)是從2015、2016年開始變好的。
中國(guó)的財(cái)富人群慢慢多起來了，尤其是在座的這些人，還有你們周圍的員工，你們到了這個(gè)時(shí)候了。所以，按收入或者財(cái)富水平衡量，你要做位于頂端的30%的人的美好生活，這些人都旅游得起，都可以春節(jié)出去，春節(jié)可能是40%都出去旅游了，你如果投20%的話，什么都行。投5%的話，我們的房子都買得起，再漲一倍也都買得起。
我記得1985年的時(shí)候我第一次去海南，從北京坐飛機(jī)到廣州是普通艙是146塊，經(jīng)濟(jì)艙是190塊，飛機(jī)從廣州飛到海南，住到南天大旅店，試營(yíng)業(yè)，75塊一晚上，誰住得起，我那時(shí)候工資是97塊。你想想我一個(gè)月工資住一晚上，我說這個(gè)酒店肯定要倒閉的，那天我走的時(shí)候，把拖鞋給帶上了。現(xiàn)在過年海南的酒店是一萬塊錢一間。
我就想說，投資美好生活，到那個(gè)時(shí)候了。什么時(shí)候呢？就是這個(gè)時(shí)候。比如說電影，2008年，中國(guó)一年的電影市場(chǎng)只有40多億，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五六百億，光一部電影的票房就有好幾十億，就是因?yàn)橛绣X了。過去說買影碟看，買一張碟是5塊，去電影院10塊，現(xiàn)在誰還賣碟??？為什么呢？就是錢多了。
那時(shí)候一百塊錢跟一個(gè)女孩出去就是很高的消費(fèi)，現(xiàn)在連看電影帶吃飯洗腳，一千塊錢能搞定可能是最基本的消費(fèi)，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊看電影了，看電影是最便宜的事了，電影每年有五六百億的收入了，所以說到時(shí)候了，美好生活的投資到時(shí)候了。
美好生活：投資很難，前景可觀
最后一點(diǎn)我想說一下，美好生活為什么投資很難？為什么難？難在哪呢？（陳）東升大哥現(xiàn)在投的這個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢？ 我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門檻特別高，隨便一個(gè)旅游的項(xiàng)目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬達(dá)這些項(xiàng)目做完以后，大概會(huì)持有2千億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬達(dá)城，最后我們持有的酒店群和萬達(dá)mall和游樂場(chǎng)再加上秀場(chǎng)，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高。
第二個(gè) 門檻高就是回報(bào)率很低，現(xiàn)在的回報(bào)率可能就是1%，或者是0.5%，或者是做平了，因?yàn)槲覀內(nèi)f達(dá)城現(xiàn)在開業(yè)了四家，哈爾濱、西雙版納、南昌和合肥，我們今年的目標(biāo)是做平，明年可能會(huì)掙點(diǎn)錢。
因?yàn)榛貓?bào)率很低，因?yàn)橥顿Y大，所以說門檻非常高。但是這個(gè)行業(yè)有什么好處？因?yàn)殚T檻高，因?yàn)榛貓?bào)率低，所以供應(yīng)量就少。你看高端的文化旅游是非常少的，但隨著需求的逐漸增加，這個(gè)東西會(huì)越來越好，你今年是平，明年是1%，后年是2%，再過三年，五年，十年，可能就是20%了。
商業(yè)地產(chǎn)呢？中國(guó)的商業(yè)零售總額是增長(zhǎng)10%，同時(shí)商業(yè)面積是增加50%，你投商業(yè)肯定是賠錢的，商業(yè)有的你做好了馬上就可以掙錢，但是做不好就不行。但文旅就會(huì)越來越好，因?yàn)殚T檻高，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合要投很多錢，只有保險(xiǎn)公司才能投，這個(gè)門檻就非常高了。
包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是一個(gè)非常高的門檻，視頻網(wǎng)站，BAT一年虧兩百億，視頻網(wǎng)站一年虧兩百億，中國(guó)一年拍800部電影，在電影院放的不多，所以說掙錢的行業(yè)是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。
我說這個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個(gè)東西門檻很高的，但是如果堅(jiān)持下來，你的優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯。這是我想說的，那個(gè)我就不說了。
