買房必看！2018這幾個(gè)買房良機(jī)千萬抓住了
房地產(chǎn)市場(chǎng)被稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，房地產(chǎn)投資也成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣的關(guān)鍵變量。對(duì)于購(gòu)房人來說，從房地產(chǎn)投資的前景，可以大體判斷開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期、資金市場(chǎng)環(huán)境的變化和調(diào)控的方向，進(jìn)而順勢(shì)做出合理的購(gòu)房決策。
那么，哪些因素是影響2018年房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量？購(gòu)房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。
1
2018年房地產(chǎn)投資承壓的兩個(gè)主要因素
一是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，這使得房地產(chǎn)投資與資金來源具有較明顯的一致性。然而，從具體的波動(dòng)特點(diǎn)看，二者增速并不完全同步：
首先，房地產(chǎn)投資滯后于資金來源的增速大約3-9個(gè)月，這符合房地產(chǎn)企業(yè)先籌資后投資的規(guī)律；
其次，資金來源的波動(dòng)受外部資金市場(chǎng)環(huán)境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動(dòng)幅度也更加激烈，相反房地產(chǎn)開發(fā)投資主要是房企基于自身庫(kù)存進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，增速也更加平滑。
在此，假設(shè)二者的滯后期為6個(gè)月。最近兩年的數(shù)據(jù)顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速，對(duì)應(yīng)了2017年上半年8.5%的投資增速，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對(duì)應(yīng)了7%的投資增速。由此推論，2017年下半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速在7.4%-9.7%區(qū)間內(nèi)波動(dòng)（見下圖），相應(yīng)地，2018年上半年投資增速可能在3%-6%區(qū)間內(nèi)。資金來源的持續(xù)回落，必然會(huì)造成投資的持續(xù)下滑。
二是房地產(chǎn)銷售連續(xù)下滑。從需求端看，在嚴(yán)調(diào)控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢(shì)下，2017年房地產(chǎn)銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，并不急于開工建設(shè)。由此，2017年12月新開工面積累計(jì)增幅也下降至7%。隨著房地產(chǎn)銷售的持續(xù)下滑，盡管房企會(huì)有一定的補(bǔ)庫(kù)存投資，但整體開工增長(zhǎng)前景并不樂觀。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將持續(xù)下行。
2
支撐房地產(chǎn)投資不失速的兩個(gè)次要因素
除了上述兩個(gè)主要因素的負(fù)面影響外，下述兩個(gè)次要因素則將有利于房地產(chǎn)投資保持韌性。
一是土地購(gòu)置面積持續(xù)高位增長(zhǎng)。土地和資金，同為房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的兩大要素。盡管開發(fā)商囤地的現(xiàn)象較為普遍，但歷史數(shù)據(jù)卻表明，土地購(gòu)置面積與房地產(chǎn)投資仍存在較大的一致性。然而，2017年以來，二者走勢(shì)分化趨勢(shì)明顯：土地購(gòu)置面積增速持續(xù)上升，但投資增速不斷下降（見下圖）。這一背離或許與新形勢(shì)下的土地供應(yīng)政策變化有關(guān)。
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期前，各地方政府的土地供應(yīng)主要受房?jī)r(jià)影響，房?jī)r(jià)上升較快的時(shí)候，為了控制房?jī)r(jià)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，政府出售土地的意愿趨于增加，而房?jī)r(jià)增速下降時(shí)，為了控制房?jī)r(jià)過快下滑，政府傾向于減少土地供給。2017年以來，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了明顯的變化，土地供應(yīng)的主要參考指標(biāo)不是房?jī)r(jià)，而是住房庫(kù)存消化周期。
地方政府的決策依據(jù)是：
2017年4月住建部80號(hào)文要求，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的城市應(yīng)停止供地，36-18個(gè)月的城市要減少供地，12-6個(gè)月的城市要增加供地，6個(gè)月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
有必要指出的是，從更長(zhǎng)的歷史周期看，房企購(gòu)置的土地遲早要進(jìn)入開發(fā)周期，只不過開發(fā)的周期可能要進(jìn)一步延長(zhǎng)。因此，2017年土地購(gòu)置面積的高增，將成為穩(wěn)定未來兩三年房地產(chǎn)投資的有利因素。
二是三四線城市棚戶區(qū)改造新增投資仍然較大。三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置是去庫(kù)存的重要工具，也是房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要因素。2017年5月，國(guó)家明確2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。
從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設(shè)的國(guó)家開發(fā)銀行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）將保持在穩(wěn)定水平，截至2017年12月末PSL余額累計(jì)已達(dá)到2.69萬億元。
綜合兩方面因素看，當(dāng)前影響房地產(chǎn)投資的主導(dǎo)因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是2018年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源在各個(gè)渠道都將繼續(xù)受到明顯抑制，這將是房地產(chǎn)投資承壓的關(guān)鍵因素。
與此同時(shí)，盡管階段性去庫(kù)存已接近完成，但房地產(chǎn)調(diào)控方向并沒有逆轉(zhuǎn)，特別是按揭貸款門檻和利率持續(xù)上升，對(duì)于需求端的預(yù)期影響較大。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資也有房企購(gòu)置面積高增、棚戶區(qū)改造持續(xù)等穩(wěn)定、有利的條件。由此，2018年房地產(chǎn)投資下行趨勢(shì)還將延續(xù)，全年投資增速將在3%-5%左右。
3
買房人不妨把握好結(jié)構(gòu)性購(gòu)房機(jī)會(huì)
對(duì)于普通購(gòu)房人來說，房地產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)并沒有必然和直接的影響，它是房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期和資金供應(yīng)共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)投資的下行，暗示著2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控方向，加上按揭貸款利率持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)整體牛市的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性購(gòu)房機(jī)會(huì)仍然存在。具體來說，可根據(jù)以下幾方面條件相機(jī)抉擇：
其一，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤。受限價(jià)政策影響，一線城市價(jià)格管控異常嚴(yán)格，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi)，一線城市調(diào)控難言放松，中高端市場(chǎng)更是價(jià)格管控的重點(diǎn)。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，利空已經(jīng)出盡，價(jià)格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn)，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤值得介入。
其二，人口凈流入、前期價(jià)格漲幅相對(duì)較低的強(qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強(qiáng)二線城市購(gòu)房者可觀望一段時(shí)間，相反，前期漲幅相對(duì)偏低、與一線城市房?jī)r(jià)差距更大的二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存已大幅下滑，房?jī)r(jià)上漲潛力仍然存在。
其三，核心城市對(duì)周邊三四線城市溢出效應(yīng)仍值得期待。特別是一線和強(qiáng)二線核心城市周邊、高鐵一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈三四線城市、衛(wèi)星城，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)可期。
