樓市投資客離場(chǎng) 差別化調(diào)控發(fā)力
國(guó)務(wù)院總理在5日的政府工作報(bào)告中指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。
總理在政府工作報(bào)告中再提“房住不炒”，可以視作是為2018年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)。本輪調(diào)控自2016年開(kāi)始，隨著樓市調(diào)控政策強(qiáng)化，房地產(chǎn)交易的成交量和成交價(jià)逐漸回歸理性，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，“炒房時(shí)代”也面臨終結(jié)。
投資客正加速離場(chǎng)
樓市降溫的一個(gè)明顯信號(hào)是，房?jī)r(jià)回歸理性。據(jù)統(tǒng)計(jì)局2018年2月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅連續(xù)16個(gè)月回落，1月比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。
這與嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不無(wú)關(guān)系。本輪調(diào)控遏制投機(jī)炒房的方向是明確的，表現(xiàn)在政策上，則是一系列限售、限購(gòu)政策的實(shí)施和加碼。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，包括廣州等城市，2017年全國(guó)限售城市擴(kuò)大到50個(gè)，要求所有新購(gòu)或者部分新購(gòu)房源，鎖定一定年限（2~10年不等）后才可以再上市。
進(jìn)入2018年，調(diào)控的政策也并未放松。3月1日，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，將調(diào)整昆明新建商品住宅限售政策，部分熱門(mén)區(qū)域新建商品住宅拿證三年內(nèi)限制銷(xiāo)售。
打擊“炒房”的另一個(gè)利器是嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市。今年1月底，銀監(jiān)會(huì)2018年全國(guó)銀行監(jiān)督管理工作會(huì)議明確打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡、嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市作為今年工作部署重點(diǎn)，同時(shí)繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類(lèi)房地產(chǎn)融資行為。
監(jiān)管部門(mén)今年已經(jīng)針對(duì)資金違規(guī)進(jìn)入樓市開(kāi)出了數(shù)張罰單：1月19日，天津?yàn)I海江淮村鎮(zhèn)銀行違規(guī)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款被用于購(gòu)房遭到天津銀監(jiān)局20萬(wàn)元罰款；2月9日，中原銀行鄭州分行因個(gè)人綜合消費(fèi)貸款被挪用于“購(gòu)房首付”吃監(jiān)管罰單等。
進(jìn)入樓市的資金也已經(jīng)逐漸減少。人民銀行2月12日發(fā)布了1月信貸數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人貸款尤其是個(gè)人住房按揭貸款占新增貸款的比例均大幅下降。2018年1月，住戶(hù)部門(mén)貸款增加9016億元，占新增貸款的比重從去年12月的56%降至31%。
此種背景下，投資客正在加速離場(chǎng)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠(yuǎn)低于2015年的30%和2016年超過(guò)20%的比例，自住需求達(dá)到73%。
差異化調(diào)控的推進(jìn)
2017年底，住建部部長(zhǎng)王蒙徽公開(kāi)表示，2018年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
多地紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，保障首套房需求。以北京為例，當(dāng)前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款最長(zhǎng)期限25年。
不少城市也開(kāi)始完善租賃房、自住房市場(chǎng)的建設(shè)。如南京保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上；此外，廣州市去年開(kāi)始以“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式增加市場(chǎng)化租賃住房供應(yīng)，截至目前已出讓“競(jìng)自持”住宅用地4宗，總用地面積約24公頃，企業(yè)自持總建筑面積超過(guò)15萬(wàn)平方米。今后5年，廣州市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地825公頃，建設(shè)租賃住房15萬(wàn)套。
部分二線(xiàn)城市則開(kāi)始相應(yīng)地調(diào)整購(gòu)房政策。如南京、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)二線(xiàn)城市配合出臺(tái)人才引進(jìn)新政，降低外地人才落戶(hù)和購(gòu)房門(mén)檻，以保障合理住房需求。此外，一城多策地調(diào)控政策也正在逐步顯現(xiàn)，如蘭州市核心區(qū)仍保持買(mǎi)房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購(gòu)；同時(shí)，城關(guān)區(qū)等多個(gè)區(qū)域的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)一套、蘭州戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套的限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，差別化調(diào)控、一城多策，因城施策等舉措體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，也為2018年的樓市調(diào)控定基調(diào)，后續(xù)預(yù)計(jì)各地調(diào)控中會(huì)持續(xù)抓“地方主體責(zé)任”的內(nèi)容；在去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)的導(dǎo)向下，不排除部分城市會(huì)有“郊區(qū)去庫(kù)存+限售”、“市區(qū)做租賃+控房?jī)r(jià)”的差別化調(diào)控思路。
建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也被頻繁提及。中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，住房長(zhǎng)效機(jī)制包括對(duì)房?jī)r(jià)的管理調(diào)控、對(duì)供需的同步調(diào)控政策以及金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持政策等多個(gè)方面?！爱?dāng)前的重點(diǎn)在于完善供應(yīng)體系，使住宅回歸居住的本質(zhì)功能。為了滿(mǎn)足居民的多層次需求，達(dá)到購(gòu)租并舉的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，在土地供給模式上進(jìn)行了一系列調(diào)整，完善了公租房等多元化供給方式。住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立也是推動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造快速穩(wěn)健推進(jìn)的有力保障?！?
