政協(xié)委員：誰說一招能解決房地產(chǎn)市場誰就是騙子
對話人：
全國政協(xié)委員、土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松
全國政協(xié)委員、國土資源部土地利用管理司司長廖永林
熱點城市漲了，怎么看？
政知見：中央提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”，全國各地紛紛對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控措施，但部分熱點城市房價還是出現(xiàn)了過快上漲的情況，您如何看待這個問題？
趙松：過去一年房地產(chǎn)市場的變化，不管是一線城市房價的趨穩(wěn)、漲幅的回落，還是一些新興的熱點城市快速上漲，總體上屬于“防過熱”“去庫存”調(diào)控措施的效果。在具體操作上，行政手段發(fā)揮了比較重要的作用，比如限購、限售、限貸等，這些確實對抑制市場交易熱度產(chǎn)生了立竿見影的影響，而限價政策更是直接壓住了一手房市場上的價格信號，但尚未形成新的市場供需關(guān)系，較高的需求動能仍然存在。一線和熱點城市的需求外溢，與多數(shù)地區(qū)仍持續(xù)的寬松政策相疊加，使得一些二三線城市隨后就開始加快上漲。
廖永林：房價只是一個表象，價格是供求雙方對未來的預(yù)期，是一種結(jié)果。我們要從供求關(guān)系調(diào)整來改變?nèi)藗兊钠谕１热绗F(xiàn)在提倡租購并舉，各地政府紛紛出臺措施要保障租房者的利益。讓老百姓租房也能享受到同等的待遇。像我們現(xiàn)在積極推進的公租房、廉租房、包括比較新的集體建設(shè)用地上建的租賃住房，都在朝著這個方向努力。
政知見：您怎么看待現(xiàn)在高房價的問題，有一種聲音說高房價的背后是高地價，因為構(gòu)成房價的大部分是地價，建安成本所占的比例不大。您怎么看待土地市場上的“高價地”頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”的問題？
廖永林：高房價的背后到底是成本推動型還是價格拉動型，這是一個先有雞還是先有蛋的問題，永遠沒有結(jié)果。市場經(jīng)濟是供求價格精準以后，去買生產(chǎn)要素。如果是成本決定價格，那就不是市場經(jīng)濟?，F(xiàn)在老說“面粉貴過面包”，實際上開發(fā)商不會做虧本的買賣。現(xiàn)在的問題是要解決對于房價的預(yù)期問題，實現(xiàn)供求價格均衡。現(xiàn)在政府大力推薦租賃住房的建設(shè)，特別是提倡租購?fù)瑱?quán)，建立房地產(chǎn)的長效機制，就是要解決這種預(yù)期的問題。
一二三四線城市，怎么走？
政知見：您怎么看待2018年整體的房地產(chǎn)市場？在密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，一二三四線城市，會呈現(xiàn)一個什么樣的態(tài)勢？
趙松：目前房地產(chǎn)市場這種高壓調(diào)控的態(tài)勢還不會放松，所以在這個一線城市和二線的熱點城市，房價總體會在去年的基礎(chǔ)上保持相對平穩(wěn)，形成高位調(diào)整的態(tài)勢，一些城市漲幅還有回落的空間。
政知見：去年漲幅較大的三四線城市呢？
趙松：一些基礎(chǔ)設(shè)施條件比較好，經(jīng)濟發(fā)展較快、人口增長明顯的城市，它的房價上漲的內(nèi)在支撐力度較強。但是其中也有一些前期漲得過快城市產(chǎn)生了泡沫，如果沒有有效需求的支撐，比如基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，人口流出，那么就會有比較大的風(fēng)險。那些炒上去的房價，我覺得它可能撐不了多久。
“因城施策”還會繼續(xù)嗎？
政知見：去年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要特點是“因城施策”。這種政策會一直延續(xù)嗎？
趙松：這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的“因城施策”效果還是比較明顯。以前調(diào)控都是一刀切，造成了一些政策的預(yù)期目標實現(xiàn)得不好。所以這幾年開始提因城施策，國土這塊參與房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在供地上，在需求大，房價漲得快的城市，供地量要適當?shù)募哟?，對于庫存比較嚴重的，供地量就要減少。
廖永林：房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不可能“一招制勝”，應(yīng)當包括土地供給、金融、財稅等綜合措施，我們就要本著房子的住宅特性來設(shè)計制度，完善管控，分類調(diào)控，大中小城市不一樣，一二三線城市也不一樣；同時，強化供需雙向調(diào)節(jié)，探索房地產(chǎn)多元供地機制。
地方的應(yīng)急和長效
政知見：地方政府有哪些比較有效的方式來解決高房價的預(yù)期問題？
廖永林：上海推出的租賃住房地塊，北京的共有產(chǎn)權(quán)房，都是這方面有效的探索。還有就是對開發(fā)商和房地產(chǎn)中介的整頓，在一些地方，開發(fā)商搞“饑餓式營銷”，明明有很多房源，卻要造出一種緊缺的假象?，F(xiàn)在地方政府加大了這方面的打擊力度，對市場的預(yù)期產(chǎn)生了很大的影響。
政知見：您如何看待現(xiàn)在各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措，包括限購、限貸、限賣等行政措施？
廖永林：這是一種療傷先止血的做法。最終還是要靠建立房地產(chǎn)市場的長效機制來解決問題。有人說他一招就能解決房地產(chǎn)市場，那他純粹就是一個騙子。
政知見：中央提出要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，您如何看待長效機制的建設(shè)？
廖永林：長效機制應(yīng)該包括土地供應(yīng)、財稅、金融等因素。當然，政府的監(jiān)管也不能缺位。
趙松：在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立長效機制是一個非常正確的定位。以前我們的調(diào)控措施都是應(yīng)急式的，它不能解決根本問題。要建立長效機制，應(yīng)該從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度，還有金融和稅收制度等方面綜合考慮。長效機制也許不能對調(diào)控房價起到立竿見影的效果，但能夠引導(dǎo)市場走上一個健康平穩(wěn)發(fā)展的道路。長效機制從建成到真正發(fā)揮出作用，還需要時間，既需要制度的磨合、完善，也需要市場在新機制下的自我調(diào)整、修復(fù)。
