購買共有產(chǎn)權(quán)房遇難題：組合貸被開發(fā)商拒絕
北京日報3月23日報道，一個是比普通商品房低幾十萬元，甚至上百萬元的政策性住房，一個是為買房人節(jié)省利息的貸款方式，放在一起卻無法“兼容”？
去年9月30日后，北京開始推出共有產(chǎn)權(quán)房，已有不少區(qū)有項目開放申購。然而，多個項目在申請貸款過程中，都存在拒絕購房人使用“公積金貸＋商貸”組合貸款方式的現(xiàn)象。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些購房人眼中，組合貸利息少，降低了日后月供的壓力；但另一面，由于組合貸審批時限長、手續(xù)繁瑣，開發(fā)商和銀行方面積極性不高。
現(xiàn)狀：多項目拒絕組合貸
“要么你就全部從公積金貸款，要么就全部商貸。”十幾天前，陳峰（化名）剛剛通過昌平區(qū)綠海家園共有產(chǎn)權(quán)房項目的資格審核。臨近搖號，他向售樓處咨詢時被直接告知該項目“不支持組合貸”。
綠海家園是昌平區(qū)第一批共有產(chǎn)權(quán)房項目，可提供2000多套房源，均價1.8萬元／平方米。如果按照陳峰相中的90平方米最大戶型計算，總房款大約162萬元。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)最少3成首付計算，他需要貸款113.4萬元。
但陳峰的公積金貸款的最大額度只有70萬元左右。一般購房時，發(fā)生這種公積金額度不夠的情況，往往會考慮“公積金貸＋商業(yè)貸”的組合貸模式：從公積金貸出70萬元，其余40多萬則依靠商業(yè)銀行貸款解決。但按照綠海家園售樓處的說法，如果公積金額度不夠，想要貸款的話，只能全部走商貸。
這并不是本市共有產(chǎn)權(quán)房項目中唯一一個遭遇組合貸難題的。記者先后對此前已經(jīng)啟動選房的順義區(qū)金隅大成·金成雅苑、延慶區(qū)天潤·和麗嘉苑等項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，均不支持使用組合貸款。
其實，北京第一個共有產(chǎn)權(quán)房項目——朝陽區(qū)保利首開錦都家園也曾出現(xiàn)過無法組合貸的問題。去年年底，有申購家庭在人民網(wǎng)開設(shè)的“地方領(lǐng)導(dǎo)留言板”欄目中給朝陽區(qū)領(lǐng)導(dǎo)留言，投訴開發(fā)商“拒絕使用組合貸”。網(wǎng)站的官方回復(fù)顯示該問題“超出朝陽區(qū)管轄范圍，建議咨詢北京市住建委”。記者昨天也從售樓處了解到，目前該項目已經(jīng)改為“支持組合貸”。不過，包括綠海家園在內(nèi)的本市后續(xù)推出的共有產(chǎn)權(quán)房中，仍存在不支持組合貸的問題。
算賬：組合貸還款壓力小不少
以陳峰申購的90平方米戶型為例，如果不支持“組合貸”，他只有兩個辦法解決。
第一個辦法是申請公積金貸款。只能貸出70萬元，超過貸款額度的40多萬元就得變成首付的一部分。這個辦法的缺點是高首付，對于申請政策房這種收入不高的家庭，也是“壓力山大”。最終，他要籌的首付款為92萬元，首付比超過55%。
第二個辦法則是完全走純商業(yè)貸款，貸113萬元。這個辦法雖然首付壓力小，但其實是把壓力轉(zhuǎn)嫁到了日后還貸月供上。
特別是在當(dāng)前貸款利率上浮情況下。如果按照一些商業(yè)銀行“基準(zhǔn)利率1.1倍”的標(biāo)準(zhǔn)計算，貸款113萬元、25年，總利息93萬元，日后等額本息月均還款6865元。
“月收入7成左右都還了房貸?！标惙逑Ｍ梢灾С纸M合貸款，因為公積金貸款利率較低，日后還款壓力也小。記者按照組合貸款的方法計算發(fā)現(xiàn)，如果公積金貸款70萬元、組合貸43萬元，那么貸款25年總支付利息為67.7萬元，比純商貸少了25.3萬元；日后等額本息月均還款6024元，每月減少800多元。
調(diào)查：經(jīng)辦銀行費力難賺錢
北京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人此前就已公開表示，組合貸款是公積金貸款主推的一個品種，開發(fā)商拒絕買房人申請組合貸款，屬于違規(guī)行為。
《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》也明確規(guī)定，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。
既然政策并未對組合貸說不，為何這些項目要堵死組合貸的路？記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是開發(fā)商，還是銀行，都對共有產(chǎn)權(quán)房組合貸的積極性不高。
“辦理組合貸需要先到公積金中心辦理審批，再到銀行辦理審批，整個手續(xù)比商貸的時間多出好幾倍?！北臼心彻灿挟a(chǎn)權(quán)房樓盤負(fù)責(zé)人向記者說出實情，如果銀行方面額度充足，商貸一周左右基本辦完，但組合貸甚至得用幾個月，開發(fā)商方面就覺得回款太慢。
記者也咨詢了公積金中心客服人員，僅組合貸中公積金貸款部分，從初審到面簽就需要至少15個工作日，即使完成面簽離放款還有一段時間。
銀行對共有產(chǎn)權(quán)房組合貸也有“偏見”?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房房價低，貸款額不像普通商品房那么高，組合貸中留給銀行的份額往往不多了?！痹摴灿挟a(chǎn)權(quán)房樓盤負(fù)責(zé)人以陳峰的113萬元貸款額為例向記者解釋，如果采用組合貸（公積金貸70萬元，商貸43萬元），這個流程是開發(fā)商交給最終辦理商貸的商業(yè)銀行去完成，這家銀行作為經(jīng)辦銀行也要去辦理公積金貸款的各項手續(xù)。也就是說，只獲得40多萬元的貸款利潤，卻要走完全程極其復(fù)雜的手續(xù)，銀行方面最終盈利很低，因此也就不愿意?！爸邦愃茦潜P就遇到了因為商貸額度較低而被銀行直接拒絕，如今銀行內(nèi)部貸款額度從緊，這種問題也就更嚴(yán)重?！?
“開發(fā)商和銀行為了圖方便，其實是侵犯了購房人的利益?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，既然屬于政策房，相關(guān)部門在申購環(huán)節(jié)對開發(fā)商應(yīng)有更明確的要求，防止鉆空子，同時也應(yīng)該為這類保障房開辟更便捷的通道，壓縮審批時限。
