中國城市群發(fā)展呼喚新的住房供給體系
3月24日，鏈家集團董事長左暉受邀參加第十八屆“中國發(fā)展高層論壇”，在下午“城市群與房地產市場新方位”的分論壇中，以“人口的再分布與住房市場的再平衡”為主題發(fā)表了演講，并結合我國城市群規(guī)模及人口發(fā)展趨勢，針對如何建立面向未來的住房供給體系提出了自己的觀點。
人類歷史上最大的一輪城市化
“今年是改革開放40周年，在過去的40年時間里，整個中國完成了人類歷史上最大的一輪城市化進程，從1978年到今天，完成了6.4億人口的城鎮(zhèn)化，相當于是2個美國、5個日本的人口。并且中國完成城市化的速度非?？?，美國從10%到50%的城鎮(zhèn)化率用了80年時間，我們用了30年就完成了這個過程?！弊髸熢谥v話中表示，“中國的城鎮(zhèn)化率，實際上是高度的集中，到今天為止，我們城市人口主要還是集中在東部沿海的大型的城市里邊”。
在過去40年時間里，中國人均居住面積從6.7平方米已經增長到超過36平方米，存量面積從6億增加到250億平米左右。在左暉看來，整個大的城市化過程中，住宅產業(yè)為了應對這樣一個城市化的浪潮是有三大核心特點，第一是住宅的總體需求大量釋放，第二住宅需求大量集中地釋放，第三是大量集中地釋放在少數城市。
中國進入城市群發(fā)展階段
左暉認為，房地產市場40年的發(fā)展，對整個中國經濟發(fā)展都起到了非常關鍵性的作用：“第一，自1998年房改后，中國開啟了大規(guī)模的建設浪潮；第二，居住條件得到了顯著改善；第三，住房的成套率發(fā)生了很大的變化，今天已經到了90%以上；第四，今天的戶均住房套數也在發(fā)生變化，‘房戶比’這個指標各個地區(qū)分布是非常不均衡的，比如上海、北京房屋和戶數比是0.85；第五，住房基本上實現了可支付，盡管漲幅比較高，但基本上實現了可支付的問題。”
“今天正在走向一個從城市化到城市圈發(fā)展的明顯態(tài)勢，我們估算未來在整個中國，城鎮(zhèn)人口規(guī)模從7億到10億的過程中，可能會有超過20個的超大城市圈。”左暉在會中提到，在城市圈的發(fā)展過程中，存在各種各樣的問題，房價上漲、交通擁堵、效率降低等等。但，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力。高密度本身并不意味著必然的高房價，也并不意味著必然的交通擁堵。
左暉強調，“從全世界范圍來看，城市人口發(fā)展都是先集中再分散然后再次集中，我們看到美國很多大企業(yè)都往城市中心轉移，所以我們也會發(fā)生這樣的變化。再比如日本東京晚上白天的人口比大概85%左右，晚上的人口相當于白天人口的85%，這個比例非常重要。以北京望京區(qū)域為例，從10年前的很不好的規(guī)劃，到今天非常好的發(fā)展，這都是城市圈的發(fā)展過程”。
建立面向未來的住房供給體系
在城市圈發(fā)展的背景和基礎下，如何建立面向未來的住房供給體系呢？左暉提出了他的5個看法。
“第一，建立一個有彈性的住房供給體系非常重要，這不僅僅是供給規(guī)模的問題，還是供給彈性的問題，因為住房的需求，釋放的節(jié)奏不太一樣。并且我們最近也反省這個問題，過去10年對于住房的宏觀調控，是加強了變化還是減弱了變化？怎么讓供給更彈性？一方面是增加土地供給，另一方面是新房、二手房、租房的‘三管齊下’?！?
“第二，建立更加包容的住房政策。今天中國大概有2億的流動人口，現在的補貼也大多是補貼到高學歷的年輕人，而不是低技能的人口身上去，我們認為未來2億人口的聚集，對于城市來說不僅僅是成本，更意味著競爭力?！?
“第三，租購并舉，這個‘并’，我們怎么把租跟購連接，今天來看，主體還在C端，包括美國、日本，80%的租賃是由C端解決，所以我們怎么更好的把二者進行連接?！?
“第四，一二手房并重，2017年超過18個城市的二手房交易量超過了新房。北京、上海這樣的城市二手房交易和新房交易已經達到了4：1。”
“第五，今天在一線城市里建立可循環(huán)的再生體系非常重要，北京和上海大概都有兩百萬套中心區(qū)的住宅，這種住宅的流通率大概一年千分之一左右，怎么樣讓這些住房產生新的活力，這也是非常重要的”。
