多城市土地調(diào)控加碼 開(kāi)發(fā)商如何突破這輪高壓？
2017年以來(lái)，樓市調(diào)控政策層出不窮。尤其是土地端，出讓結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)重大改變，“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等新出讓方式開(kāi)始試水，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房用地的比例明顯增多。
在此背景下，開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境受到了進(jìn)一步的壓縮，如何盡最大可能從限制中爭(zhēng)取合理的發(fā)展空間，成為各類(lèi)房企都不得不考量的重大問(wèn)題。
樓市調(diào)控加碼成“潮”
這一輪調(diào)控的風(fēng)向在土地端體現(xiàn)得頗為顯著。從土地出讓規(guī)則來(lái)看，2017年北京、上海等城市，在土地出讓時(shí)增加了限制性條件，如限定未來(lái)房屋售價(jià)、配建保障性住房和競(jìng)拍自持面積等。
例如北京，出讓土地時(shí)就加入了“70/90政策”和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態(tài)化。在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應(yīng)規(guī)模開(kāi)始增加，這在北京是顯而易見(jiàn)的。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規(guī)劃建筑面積968.96萬(wàn)平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)房面積了31%；租賃住房面積占了9.4%。
而上海市政府去年發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價(jià)、盤(pán)活存量以及加強(qiáng)供應(yīng)端質(zhì)量等方面。深圳則對(duì)人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房和保障性住房面積。
成交下降房企“錢(qián)緊”
這一輪調(diào)控之下，房產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)明顯，地價(jià)下滑、成交打折、供應(yīng)放緩、購(gòu)房者入市等諸多現(xiàn)象隨之發(fā)生。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，從本質(zhì)上說(shuō)，限價(jià)是政府強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售，對(duì)購(gòu)房者是利好。在他看來(lái)，目前的土地拍賣(mài)規(guī)則的關(guān)鍵在于：無(wú)論是加競(jìng)保障房，還是競(jìng)自持住宅，或是熔斷制，土地出讓模式需要穩(wěn)定性。既然出臺(tái)新政，就應(yīng)當(dāng)考慮周全，這既是體現(xiàn)政府決策的嚴(yán)肅性、科學(xué)性，也是給市場(chǎng)一個(gè)正確的預(yù)期和導(dǎo)向，還可以給投標(biāo)人一個(gè)穩(wěn)定的、系統(tǒng)的競(jìng)標(biāo)規(guī)則，既兼顧管理目標(biāo)，也體現(xiàn)公正公平。
而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，限制之下反應(yīng)可能更明顯，首先的反應(yīng)就是“錢(qián)緊”。
安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，資金壓力是懸在企業(yè)尤其是中小房企頭頂?shù)囊话褎?。例如?jìng)自持方式就把房企由賣(mài)房角色轉(zhuǎn)變成房東角色，資金的回流期延長(zhǎng)，如無(wú)金融產(chǎn)品支持，房企資金壓力可想而知。
“錢(qián)少了，最苦的當(dāng)然還是中小房企。因?yàn)椤案狻€要重新再分配，成長(zhǎng)性更快的‘大象’會(huì)大塊切走更多增量蛋糕，并搶奪銀行收回的存量信貸。”張波直言，未來(lái)中小房企會(huì)更加邊緣化。
房企應(yīng)快速周轉(zhuǎn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)
“城市群的三四線(xiàn)城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進(jìn)駐搶地，有的縣城土拍溢價(jià)率高達(dá)80%甚至160%。”歐陽(yáng)捷告訴記者，當(dāng)市場(chǎng)或者政府不能接受地價(jià)帶動(dòng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)時(shí)，不論是客戶(hù)選擇還是政府調(diào)控，這些房企都很難逃脫破產(chǎn)、爛尾、重組的結(jié)局，而且可能再無(wú)翻身機(jī)會(huì)。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商首先要防患于未然，犧牲部分利益來(lái)維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；其次，應(yīng)定期進(jìn)行現(xiàn)金流壓力測(cè)試、資金盤(pán)點(diǎn)，加大融資力度和現(xiàn)金儲(chǔ)備；第三，房企還要加快進(jìn)度、加力推廣、加速推盤(pán)，同時(shí)提前準(zhǔn)備銷(xiāo)售應(yīng)對(duì)預(yù)案，一旦降價(jià)出現(xiàn)，必定隨行就市。
張波則表示，房企的運(yùn)營(yíng)能力可以形容為“走鋼絲”，即“左右平衡、合理速度”，要做好企業(yè)規(guī)?？刂坪统杀就度雰身?xiàng)的平衡，控制好企業(yè)的開(kāi)發(fā)速度。
一般來(lái)說(shuō)，房企如果取得“有條件”土地，充分認(rèn)清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤為重要。另外控制企業(yè)速度方面，則是開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投入節(jié)奏把握更為重要。
