北京樓市新政：限價(jià)房搖號(hào)或改10%共有產(chǎn)權(quán)房
清明假日，不少地產(chǎn)人的朋友圈都被一則新聞刷屏了。據(jù)北青網(wǎng)披露：北京限價(jià)商品房或改10%的共有產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)無(wú)論冷暖，買房一律搖號(hào)。
可能實(shí)施的具體政策細(xì)節(jié)如下：
1. 對(duì)于上市時(shí)銷售限價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差價(jià)較大的（暫定超過(guò)10%，可根據(jù)市場(chǎng)變化等適時(shí)調(diào)整）的限價(jià)商品房項(xiàng)目，由市保障房中心將項(xiàng)目可售住房收購(gòu)后轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面向具備共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭出售。
2. 對(duì)于差價(jià)不大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，面向具備購(gòu)房資格的家庭公開(kāi)搖號(hào)銷售。
這條樓市新政讓房地產(chǎn)邏輯發(fā)生根本性變化。自2016年10月以后，北京幾乎所有的住宅用地均采用了限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的方式進(jìn)行了上市招拍掛。這也就意味著自從2018年以后入市的新房項(xiàng)目，幾乎全部都已經(jīng)進(jìn)入了“限價(jià)”模式，成為了限價(jià)商品房。
如果限價(jià)房改為共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)北京市場(chǎng)上可能只有兩種房產(chǎn)：限價(jià)商品房或共有產(chǎn)權(quán)房。這將徹底改變房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。
過(guò)去的2017年，全國(guó)限價(jià)的房子都成了關(guān)系戶的狂歡。從杭州到成都，從南京到北京，都出現(xiàn)了房號(hào)黑市，一個(gè)房號(hào)可以賣到二十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。在民怨沸騰之下，未來(lái)所有一二線城市緊俏的商品房，官方搖號(hào)是必然。上海、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、成都等城市已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布買房搖號(hào)政策。
如果北京限價(jià)商品房實(shí)行搖號(hào)，那么剛需優(yōu)先選房的限價(jià)房方案可能存在以下幾種：
第一，參考共有產(chǎn)權(quán)房，目前名下無(wú)房，也沒(méi)有過(guò)換房的記錄，這類客戶屬于絕對(duì)的剛需，可優(yōu)先作為首輪搖號(hào)客戶進(jìn)入搖號(hào)池。
第二，以本地區(qū)社?？蛻魞?yōu)先，作為第二輪進(jìn)入搖號(hào)池的客戶進(jìn)入選房。
這樣一來(lái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和選房客戶來(lái)說(shuō)，均處于不可控的環(huán)境中。可能大部分均無(wú)法選到自己心儀的房源了。
二手房或要漲價(jià)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前涉及到限價(jià)房項(xiàng)目的地產(chǎn)商共有56家，涉及2017年拍賣的59塊地，和2018年拍賣的9塊地，涉及貨值超過(guò)2000億。手里存貨最大的地產(chǎn)商，是旭輝、萬(wàn)科和龍湖。
地產(chǎn)商此前削尖腦袋沖進(jìn)土地市場(chǎng)，高成本拿了限價(jià)房的土地。拼了一兩年，現(xiàn)在眼瞅著很多項(xiàng)目到了預(yù)售條件了，監(jiān)管者把口一收，他們只能眼睜睜看著心血付之東流。
那么對(duì)于購(gòu)房者而言，極有可能面臨的是真正商品房的漲價(jià)。本來(lái)是純正商品住宅的限價(jià)房（與正常商品住宅唯一的區(qū)別就是限售五年），一下子要變成共有產(chǎn)權(quán)房了！這樣一來(lái)，未來(lái)的銷售、抵押可能都會(huì)成為問(wèn)題，限價(jià)房的商品性一下子就被壓縮了。
北京二手房極有可能面臨漲價(jià)契機(jī)。一旦該限價(jià)房銷售細(xì)則宣布執(zhí)行。北京限價(jià)房就徹底失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)了。目前大部分限價(jià)房地塊都是高價(jià)拿地，開(kāi)發(fā)商基本都是成本價(jià)在開(kāi)發(fā)銷售。限價(jià)房降價(jià)的空間基本不存在，而2018年幾乎所有的新房都是限價(jià)房供應(yīng)，一旦新房市場(chǎng)變相漲價(jià)10%。已經(jīng)積累了將近一年的市場(chǎng)需求將會(huì)全面回歸二手房市場(chǎng)。
開(kāi)發(fā)商以為房子是自己的，購(gòu)房者以為房子是自己的。其實(shí)他們都錯(cuò)了。
