一季度上海房產(chǎn)大宗交易外資占33%零售物業(yè)空置率降低
2018年 4月11日，世邦魏理仕發(fā)布《2018年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧》，解析上海商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。報(bào)告顯示，一季度上海寫字樓市場持續(xù)迎來優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)46.3萬平方米，推升全市空置率達(dá)13.9%，全市寫字樓平均租金持平報(bào)每月每平方米301.8元。
此外，報(bào)告還顯示，一季度上海大宗交易總額累計(jì)達(dá)117億，同比下降8%。但即便如此，報(bào)告認(rèn)為，外資對上海保持著充分的信心，本季度投資總額占比33%，較2017全年平均水平上升4個(gè)百分點(diǎn)。
新興寫字樓板塊逐漸成形，帶動(dòng)全市租賃活動(dòng)
區(qū)位分布上，有42%的新增供給位于交通便捷，商業(yè)配套完善的新興商務(wù)區(qū)。這些新興商務(wù)區(qū)的崛起為企業(yè)的搬遷和整合提供更多的選擇。本季凈吸納量也表現(xiàn)亮眼，總計(jì)超過27.9萬平方米。
從行業(yè)來看，排名前三位的依次分別是金融業(yè)(22%）、TMT(21%）與共享辦公(20%）。中資金融業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定的租賃需求，同時(shí)隨著共享辦公行業(yè)發(fā)展逐漸成熟，經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，部分行業(yè)先驅(qū)品牌已搶先進(jìn)駐核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓，迸發(fā)一股新生力量。
全市寫字樓平均租金持平報(bào)每月每平方米301.8元。報(bào)告稱，一方面新興商務(wù)區(qū)，業(yè)主開價(jià)隨行就市，以期助推新增供應(yīng)穩(wěn)定去化。另一方面，核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主對市場持觀望態(tài)度，報(bào)價(jià)不變。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸拔磥砹鶄€(gè)月，市場約有73萬平方米的新增供應(yīng)，約半數(shù)項(xiàng)目分布在新興商務(wù)區(qū)。日益成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢，對各行業(yè)的客戶吸引力加大，而核心商務(wù)區(qū)將面臨租金相對較高及空置上升雙重壓力。預(yù)計(jì)短期內(nèi)全市空置率難有回落機(jī)會(huì)?！?
零售物業(yè)空置率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)
報(bào)告顯示，本季度上海零售物業(yè)市場未錄得新項(xiàng)目開業(yè)。得益于改造項(xiàng)目的重新入市和零售品牌積極布局，空置率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。整體而言，現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健，部分項(xiàng)目于年后上調(diào)租金報(bào)價(jià)。受此影響，購物中心首層平均租金環(huán)比微漲0.5%，報(bào)每天每平方米38.5元。
報(bào)告稱，18年伊始，各大商場積極擁抱人工智能，不謀而合的在其商場內(nèi)設(shè)置多臺(tái)智能導(dǎo)航機(jī)器人以代替?zhèn)鹘y(tǒng)導(dǎo)購圖。
電商巨頭則持續(xù)加碼實(shí)體商業(yè)向線下開店，季內(nèi)當(dāng)當(dāng)網(wǎng)旗下書店當(dāng)當(dāng)車站和騰訊微信紛紛開出實(shí)體店。此外，延續(xù)2017年開店趨勢，新進(jìn)品牌加速在滬跑馬圈地。
倉儲(chǔ)物流租賃市場保持活躍，推動(dòng)租金穩(wěn)中有漲
此外，上海工業(yè)用地依舊緊張，主要工業(yè)園區(qū)平均用地價(jià)格上漲1.8%至每平方米2,105元。本季度普洛斯臨港奉賢物流園和普洛斯奉城物流園交付，為市場帶來23.3萬平方米新增供應(yīng)。受新交付項(xiàng)目的影響，高標(biāo)倉空置率上升至7.6%，除新項(xiàng)目所在的奉賢以外，上海其它主要物流園區(qū)均接近滿租狀態(tài)。租金方面，受業(yè)主方年初租金調(diào)整影響以及強(qiáng)勁的需求推動(dòng)，平均租金環(huán)比上升4.5%至每月每平方米45.3元。
需求方面持續(xù)旺盛，凈吸納量錄得9.4萬平方米。超過八成的租賃需求來自第三方物流行業(yè)，且多為擴(kuò)租；某外資制造業(yè)企業(yè)錄得位于臨港超過一萬平方米的租賃成交。本季菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限正式簽約落戶上海臨港奉賢園區(qū)，將投建約15萬平方米的電子商務(wù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)從電商服務(wù)節(jié)點(diǎn)構(gòu)建到產(chǎn)業(yè)新城的有機(jī)融合的發(fā)展。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、工業(yè)部主管繆博文分析：“未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有超過27萬平方米高標(biāo)倉庫入市，在目前市場存量緊缺，需求旺盛的情況下，預(yù)計(jì)去化情況表現(xiàn)良好，未來物流市場租金仍有上升空間。隨著電商、零售商和高端制造商對倉儲(chǔ)條件升級需求不斷擴(kuò)大，高端物流需求迅速提升，除物流開發(fā)商以外，傳統(tǒng)開發(fā)商以及一批私募基金都在不斷加碼進(jìn)入物流地產(chǎn)，物流地產(chǎn)已然成為各路資本和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。”
外資對上海信心充分，物業(yè)大宗交易外資投資比例超過三成
在城市化進(jìn)程高速發(fā)展及商用地產(chǎn)進(jìn)入成熟期的雙重背景下，一季度上海大宗交易總額累計(jì)達(dá)117億，同比下降8%。究其原因是近九成的交易集中在核心拓展區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)，交易標(biāo)的物價(jià)格低于核心商務(wù)區(qū)。
報(bào)告分析稱，從買家來看，外資對上海保持著充分的信心，本季度投資總額占比33%，較2017全年平均水平上升4個(gè)百分點(diǎn)。從成交物業(yè)類型來看，投資者關(guān)注資產(chǎn)類型更趨多元化，商業(yè)、綜合體及酒店型資產(chǎn)交易占比相較于前三年皆有明顯增加，而最熱的寫字樓物業(yè)，也從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)向商務(wù)園區(qū)寫字樓項(xiàng)目。
“未來六個(gè)月，我們預(yù)期上海的大宗交易市場活躍度升溫，其中擁有良好潛能的新興市場仍將是資本追逐的熱點(diǎn)。而除了傳統(tǒng)型的資產(chǎn)，投資者將對利基市場如養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓及數(shù)據(jù)中心等更為關(guān)注?！笔腊钗豪硎巳A東區(qū)投資及資本市場主管何樹奇表示。
