2018年最應(yīng)該買的 是這種房子！
新一輪調(diào)控來襲，去庫存仍在繼續(xù)，2018年，我們應(yīng)該將重點關(guān)注哪里？
一、 一線城市買房不容易
3月底，深圳推出了“三價合一”。
在二手房交易中，有三個價格，實際成交價、銀行貸款價和網(wǎng)簽價。
相比北京，深圳的二手房市場投資的比例要高，陰陽合同非常普遍。
對于購房者來說，
實際成交價越低越好，省錢；
銀行貸款價則是越高越好，因為能貸到更多錢，首付更少，進場門檻更低；
網(wǎng)簽價越低越好，少交點稅。
現(xiàn)在“三價合一”，要么降低貸款要么多繳稅，無論哪個都不好接受。最直接的效果是購房門檻會有所增加。
“三價合一”的背后是銀行給房貸業(yè)務(wù)分配的資金正在減少。
我記得前段時間，深圳有位銀行信貸口的人士表示，他們對二手房發(fā)放貸款的積極性要比新房高，因為不少人都動用了過橋資金，利息很高，為了幫助購房者節(jié)省一點利息，他們會優(yōu)先幫助審批二手房貸款。
現(xiàn)在“三價合一”，估計連借過橋資金的想法都沒了。
有深圳的朋友介紹，不少人就是按照中介的建議準備最低首付款，這里已經(jīng)把陰陽合同和高評高貸都考慮在內(nèi)了?，F(xiàn)在這些人都得推遲購房計劃。
以前通過陰陽合同，房主賣貴點，通過做低網(wǎng)簽價省點稅錢?，F(xiàn)在不行了，這筆錢必須要掏了，誰給呢？
除非著急賣房的人，否則都得由買方承當，但買方也不少，憑啥都要我掏這筆錢呢？更何況自己也沒準備這筆錢。
在這個過程中或許會有個別筍盤出現(xiàn)，但對于整個二手房市場來說，流動性會降低，我們預(yù)計，至少在未來3個月，深圳的二手房會趨冷，量價都會走低。
在深圳，買房越來越難了。剛需得推遲購房計劃，要么換房子；二投資的成本更是陡升，房價不漲，資金成本會讓他們壓力山大。
除了深圳，北京3月份共有產(chǎn)權(quán)房成為新房成交主力，官方也于近期調(diào)整了共有產(chǎn)權(quán)房退出規(guī)則。
在之前的共有產(chǎn)權(quán)房細則中，房主購滿5年可以市場價購買剩下部分產(chǎn)權(quán)，從而轉(zhuǎn)為商品房。而在最新的規(guī)則中，這一條已經(jīng)被刪去，取而代之的是5年內(nèi)禁售，5年后只能轉(zhuǎn)讓自己的部分，而且轉(zhuǎn)讓價格由政府評估。
做出這種調(diào)整，目的是強化共有產(chǎn)權(quán)房住的屬性，防止此類房源被違規(guī)轉(zhuǎn)讓。如此以來，共有產(chǎn)權(quán)房的吸引力會進一步下降，除了共有產(chǎn)權(quán)房，北京的新房已經(jīng)主要是改善性中大戶型，可以說剛需買房的難度也在增加。
二、 三四線持續(xù)高熱，買房別輕易出手
三四線城市已經(jīng)成為開發(fā)商最重要的增長點。全國性房企，布局幾十個城市已經(jīng)算多了。但恒大進駐了兩百多個城市。但這是開發(fā)商的動作，他們能在幾百個城市賣幾十萬套房，你卻只能買一套房。
那么問題來了，三四線城市的房子值不值得買？
覺得可以買的理由很簡單，后續(xù)房價再漲就虧了。
漲是肯定的，虧卻未必。
棚改和貨幣安置創(chuàng)造的需求并不能持續(xù)下去。
上圖顯示，我們一直以來強調(diào)的人口回流并沒有出現(xiàn)，更多是流向了二線城市。
來得快，去得快是三四線行情的典型特點，沒有更多人口注入，靠本地居民無法支撐起三四線樓市。
三、 重點關(guān)注二線城市
以杭州、武漢、長沙、西安、成都為代表的二線城市紛紛啟動了公正搖號買房。開發(fā)商組織首套房購房者搖號，公證機構(gòu)在現(xiàn)場盯著。
二線城市的確買房非常困難，這方面杭州表現(xiàn)得非常明顯。
杭州房價明顯高于周邊城市，為了控制平均房價，新房批的慢，房源不夠，導(dǎo)致在杭州全款都不一定能買到房。結(jié)果就出現(xiàn)了價外加價、捆綁車位和炒賣房號等亂象。
對于杭州來說，由于棚改方面推進非常快，手握安置資金的人大把。再加上2022年亞運會等利好因素，我們預(yù)計除了剛需之外，一些非理性的購房需求也會加速進場。
公證搖號新政之后，杭州一定程度上幫助剛需增加了買到房的可能性，這個效果能持續(xù)多久還不好說，市場和政策在較勁，有條件的剛需還是應(yīng)該早點進場。
與杭州類似的城市有重慶、成都、西安、長沙等。
在長沙，濱江新城、梅溪湖和洋湖片區(qū)，早已不是剛需的菜；
在河東的高鐵概念區(qū)，價格還不錯，性價比比較高，但開發(fā)商不是省油的燈，買房的人多就搞起了捆綁精裝修，一下子多了幾十萬；
要說剛需還能夠得著的，目前也就剩下暮云、金星北等為數(shù)不多的片區(qū)。
好在長沙也搞了個公證搖號，能進場還是別猶豫吧，長株潭加速融合是趨勢，到時候房價又得上一個臺階。
二線城市目前是發(fā)展的重心，發(fā)改委年初曾發(fā)過一個文件，城市群的發(fā)展被擺在最重要的位置?？纯聪聢D吧，2017年二線城市在人才爭奪戰(zhàn)上大獲成功。
目前一線城市房價過高，而且調(diào)控相當嚴苛；三四線已近去庫存中后段，該漲的已經(jīng)漲上去了，接下來就是調(diào)控收緊，沒漲的其實更危險，進場大概率就是“韭菜”。
反觀二線城市，他們正在加速追趕一線城市。買入二線城市，已經(jīng)在一定程度上成為普通人追趕為數(shù)不多的路子了。
某種程度上來說，當前二線城市就是未來的準一線城市，以目前二線城市的價格買入未來準一線城市的籌碼，劃算的。退一萬步講，至少不會淪落到三四線城市的水平。
如果說一線城市的房子是最優(yōu)籌碼，那么二線城市的房子就是次優(yōu)籌碼，它們的流動性都是非常好的，有了這個籌碼，你想換房換城市，都很容易。
