北京房屋買賣頻現(xiàn)借“新政”違約 法院嚴查原因
房屋買賣竟現(xiàn)借“新政”違約
法院嚴查合同解原因以防“搭便車”
“3?17新政”的實施，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，但也引發(fā)了一定數(shù)量糾紛案件，房屋買賣中借新政違約時有發(fā)生。近日，北京二中院對一年來審理的涉新政房屋買賣合同糾紛案件進行專題調(diào)研。調(diào)研顯示，有的買賣雙方將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽，有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車，有的為達到解約目的努力“符合”新政條件。法官表示，法院會重點、嚴格審查合同解除原因，防止搭便車行為。
受新政影響不到一成
2017年3月17日至4月19日，北京市政府相關(guān)部門先后出臺《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》等11項限購、限貸調(diào)控政策，被社會通稱為“3?17新政”。統(tǒng)計顯示，新政實施以來，二中院二審新收受新政影響案件不到全部房屋買賣合同糾紛案件的1/10，案件數(shù)量并無顯著增加。
北京二中院民一庭副庭長王金龍介紹，此類糾紛大體分為買受人購房資格受限，買受人購房成本增加，雙方對合同解除后的責任承擔存有爭議，以及“連環(huán)買賣”中的違約責任承擔四類。商辦類用房糾紛集中于豐臺、大興、房山三區(qū)，而住宅平房合同糾紛多發(fā)于學區(qū)房集中的東城、西城兩區(qū)。
由于新政對購房資格、首付款比例兩大關(guān)鍵因素限制更加嚴格，導致履約困難從而引起糾紛。雖然政府相關(guān)部門嚴格規(guī)范商業(yè)辦公類房屋的用途，禁止擅自改為居住，但受到不受住宅限購政策影響及價格優(yōu)勢吸引，部分購房人明知不符合政策仍然選擇投資、購買。新政實施后，由于買受人購房資格受限，對合同繼續(xù)履行產(chǎn)生影響。
大部分業(yè)主為改善居住環(huán)境或滿足自身需求，選擇以連環(huán)買賣方式“以小換大”“以遠換近”。由于信息不對稱環(huán)節(jié)較多，時間節(jié)點易發(fā)生沖突，一旦其中某項合同履行停滯，都可能導致相關(guān)合同的“多米諾”效應(yīng)，從而引發(fā)糾紛。此外，新政出臺后，買賣雙方有的將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽，有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車，有的為達到解約目的努力“符合”新政條件。
法院嚴查合同解除原因
“在涉‘3?17新政’房屋糾紛案件審理中，法院在審查房屋狀況、購房資格、付款能力、履行情況、解除情形的基礎(chǔ)上，會重點、嚴格審查合同解除原因，防止搭便車行為?！蓖踅瘕埍硎?，比如，雖可認定買受人確因新政喪失購房資格，但此前出賣人已存在根本違約行為的，出賣人仍應(yīng)承擔違約責任。
對于確受新政影響無法繼續(xù)履行的合同，一般可按免責解除處理，但還應(yīng)審查合同有無其他約定。如有“因故無法辦理貸款時買受人自行籌集資金”或“因故無法辦理貸款時應(yīng)一次性付款”的約定時，合同對付款方式的事先約定應(yīng)予以尊重，買受人以新政為由要求解除合同的，不應(yīng)支持。
將商辦類用房以住宅名義出售給個人后因新政解除合同的，因建設(shè)時即違反了相關(guān)規(guī)定，因此開發(fā)商貶值損失的主張不能得到支持。對試圖通過假結(jié)婚假離婚、以房抵債等形式規(guī)避新政實施并構(gòu)成虛假訴訟的，除駁回訴訟請求外，還會依照相關(guān)法律規(guī)定處罰行為人。
建議審慎簽訂“連環(huán)單”
二中院提醒，房屋買賣雙方應(yīng)審慎簽訂“連環(huán)單”，此類合同環(huán)節(jié)多，受政策影響可能性大，應(yīng)盡量避免。如確需簽訂，可增加第三方違約導致合同不能履行雙方可免責解除的條款。同時，明確約定網(wǎng)簽、評估、面簽、繳稅、過戶、交房等重要節(jié)點及違約責任，以預(yù)防政策的即時變化。對確因新政影響無法履行的，雙方協(xié)商不成應(yīng)及時提起訴訟，避免損失擴大。
